Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

______________________

[Localité 11] Civil

N° RG 24/07815

N° Portalis DB2E-W-B7I-M7YU

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e Dorothée LEGOUX

— Monsieur [X] [T]

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Steeve WEIBEL

Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Réputé contradictoire

DEMANDERESSE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 14]

établissement public local à caractère industriel ou commercial

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Madame [D] [E]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Dorothée LEGOUX, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 71

Monsieur [X] [T]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 21 Mai 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 20 Août 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14] a donné à bail à Madame [D] [E] et à Monsieur [X] [T] un appartement situé [Adresse 6], par contrat du 30 janvier 2023 et pour un loyer mensuel initial de 390,77 € et 167,76 € de provision sur charges.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 août 2024, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14] a fait assigner Madame [D] [E] et Monsieur [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 12] en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner leur expulsion des lieux.

Le dossier a été fixé pour la première fois à l’audience du 9 octobre 2024 et a été renvoyé à plusieurs reprises jusqu’au 21 mai 2025, à la demande des parties afin de leur permette d’échanger leurs pièces et conclusions.

A l’audience du 21 mai 2025, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14], représenté par son conseil, reprend les termes de ses écritures du 25 février 2025 et demande au juge de :

prononcer la résiliation du contrat d’habitation,ordonner l’expulsion de Madame [D] [E] et de Monsieur [X] [T], sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur, supprimer le délai de deux mois fixé par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, condamner solidairement ou in solidum Madame [D] [E] et Monsieur [X] [T] au paiement des loyers et charges échus depuis la date de l’assignation jusqu’au jugement à intervenir, d’une indemnité d’occupation à hauteur de 800 € par mois ou, à défaut, d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours ;condamner solidairement ou in solidum Madame [D] [E] au paiement d’une somme de 6 500 € à titre de dommages et intérêts, ordonner la capitalisation des intérêts, débouter Madame [D] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,condamner in solidum Madame [D] [E] et Monsieur [X] [T] aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 1 299,34 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14] expose en substance qu’ils a été informé par d’autres habitants du bâtiment que le logement attribué à Madame [E] faisait l’objet d’une sous-location interdite sur la plateforme «Facebook Marketplace ». Le bailleur produit à ce titre un constat effectué sur internet par un commissaire de justice. Il ajoute que les locataires ont également violé l’interdiction de changement de destination du logement en utilisant un bien à vocation sociale à des buts mercantiles.

S’agissant de sa demande de dommages et intérêts, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14] évoque un préjudice moral subi du fait notamment de l’atteinte à son image publique, compte tenu de sa mission sociale dans un contexte de pénurie et du vieillissement du parc social.

Enfin, le bailleur s’oppose à la demande reconventionnelle de Madame [E] en dommages et intérêts en raison de la procédure introduite à son encontre au motif qu’elle est seule responsable des conséquences causées par la sous-location illégale.

Madame [D] [E], représentée par son conseil, reprend le bénéfice de ses écritures du 15 janvier 2025 et conclut au débouté de l’intégralité des demandes de l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14]. Elle sollicite également la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 2 000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral, outre la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, Madame [D] [E] soutient en substance que les accusations du bailleur ne sont étayées par aucun élément probant. Elle souligne ainsi qu’il n’est pas confirmé que les photographies publiées correspondent à son appartement et fait valoir que le bailleur n’apporte pas la preuve qu’elle serait à l’origine de l’annonce, ni que le logement avait été effectivement été sous-loué.

A titre reconventionnel, Madame [D] [E] sollicite des dommages et intérêts pour préjudice moral et indique à ce titre qu’en doutant de sa bonne foi et de son honnêteté, le bailleur l’a nécessairement blessée.

Monsieur [X] [T] n’est ni présent, ni representé.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande principale en résiliation : L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article D 353-37 du code de la construction de l’habitation les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l’objet de sous-location sauf au profit de personnes ayant passé avec le locataire un contrat conforme à l’article L. 443-1 du code de l’action sociale et des familles et doivent répondre aux conditions d’occupation suffisante telles que définies par l’article L. 621-2.

Enfin l’article 1353 du code civil, dans son intégralité, dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Madame [D] [E] est locataire d’un logement appartenant à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14] depuis le 30 janvier 2023. Le contrat de location versé aux débats mentionne clairement l’interdiction de sous-location prévue par la législation applicable et précitée.

L’interdiction de sous-louer le logement est donc une obligation essentielle du contrat de location. La violation de cette interdiction caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Il convient de rappeler, en premier lieu que la sous-location lorsqu’elle est avérée, à des buts purement financiers, d’un logement faisant partie du parc social, présente un caractère de gravité très important dans un contexte de pénurie de logements sociaux, de difficultés grandissantes pour la population de trouver un logement dans le parc privé et d’une augmentation du public vulnérable notamment en raison du vieillissement de la population. Aussi, un changement de destination d’un logement social de lieu d’habitation principale en lieu d’exploitation commerciale à des fins privées est de nature à justifier la résiliation du contrat et l’expulsion des locataires.

Ensuite, en l’espèce, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14] produit un constat de commissaire de justice, établi le 19 juin 2024, qui démontre l’existence d’une offre de mise à la location d’un appartement à [Localité 13] sur la plateforme « Facebook Marketplace » à la nuitée ou pour une durée moyenne. Le bailleur produit également un courrier de la part d’une autre habitante du bâtiment situé [Adresse 5] à [Localité 13] qui signale la mise en sous-location d’un appartement à cette adresse. Il ressort des éléments du constat que l’appartement se situe en rez-de-jardin, or il n’est pas contesté que Madame [E] est la seule locataire dans le bâtiment à disposer d’un trois pièces au rez-de-jardin.

Par ailleurs, il convient d’observer à la lecture du constat du commissaire de justice qu’il est invraisemblable que les photos figurant dans l’annonce aient été prises par des voisins de passage pour récupérer quelque chose dans le jardin, comme le laisse entendre Madame [E] dans son courrier adressé au tribunal. Compte tenu de leur nombre, leur cadrage et leur angle, elles ont été nécessairement prises par les occupants du logement. A ce titre, il y a lieu de constater que Madame [D] [E] ne conteste pas réellement qu’il s’agit de son logement et ne propose aucune explication sur l’existence de cette annonce, mais insiste uniquement sur les éventuelles carences probatoires de la demanderesse. En outre, les allégations selon lesquelles le bailleur aurait intérêt de faire sortir la défenderesse du logement ne sont étayées d’aucun élément objectif.

Dans ces conditions, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14] démontre l’existence d’une offre de mise en sous-location de l’appartement attribué à Madame [E], situé [Adresse 5] à [Localité 13].

Cependant pour caractériser un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, permettant de justifier la sanction importante qu’est la résiliation du contrat, le bailleur doit encore démontrer que la sous-location a effectivement eu lieu. Or, en l’espèce, aucun élément au dossier ne laisse supposer que l’interdiction de sous-location a été réellement violée par la locataire. En effet, le bailleur ne produit pas des attestations des autres locataires sur les éventuels allées et venues dans le bâtiment, ni des commentaires publiés sur la plateforme par des personne qui auraient pu séjourner dans l’appartement à titre onéreux. En outre, il ne ressort pas des éléments du dossier que l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14] a cherché à obtenir des informations complémentaires sur l’occupation du logement auprès de la locataire, ni qu’il ait mis celle-ci en demeure de respecter ses obligations contractuelles avant de l’assigner en justice.

En voie de conséquence, au regard du seul élément prouvé lors de la procédure, à savoir l’existence d’une offre de sous-location pour le logement en question, le manquement de la locataire ne présente pas de caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du contrat à ses torts exclusifs et son expulsion des lieux.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14] sera ainsi débouté de sa demande d’expulsion, ainsi de ses demandes subséquentes en expulsion et en indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts de l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14] : Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant en vertu de ces dispositions que des locataires d’un office HLM qui sous louent l’appartement attribué sans autorisation peuvent être condamnés à verser des dommages et intérêts au bailleur pour préjudice moral et peuvent être condamnés à restituer à ce dernier les gains de la sous-location.

Toutefois, en l’espèce, compte tenu de l’absence de preuve d’une sous-location effective, la seule offre de location dans les conditions précédemment décrites, ne permet pas de caractériser un préjudice moral réparable.

Il convient dès lors de débouter l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14] de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Madame [D] [E] : Conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil précitées il est possible d’obtenir une indemnisation des préjudices causés par l’autrui à condition de prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14] qui a mission sociale et le devoir de faire respecter la législation applicable au sein de son parc de logements.

Madame [D] [E] sera ainsi déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires :L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de l’issue du litige et des situations respectives des parties, il convient de rejeter les demandes réciproques formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14] de sa demande de résiliation du contrat de bail conclu le 30 janvier 2023 entre L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14] et Madame [D] [E] et Monsieur [X] [T] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6],

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14] de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE Madame [D] [E] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

REJETTE les demandes réciproques sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 14] aux dépens,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection