TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 24 Novembre 2025

Président : Monsieur TRUC, 1er vice-président

Greffier lors de l’audience : Madame CICCARELLI , Greffier

Greffier lors du délibéré : Madame LAFONT Greffier

Débats en audience publique le : 29 Septembre 2025

N° RG 25/02892 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6SOK

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [O] [L]

Né le 22 Juin 1952 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [D] [L]

Né le 30 Novembre 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Représentés par Maître Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LIVING ARTS

Dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Sofien DRIDI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [L] et M. [D] [L] ont donné en location à la société Living Arts, suivant bail en date du 15 décembre 2020, des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 6].

Par exploit de commissaire de justice du 7 juillet 2025, M. [O] [L] et M. [D] [L] ont fait assigner la société Living Arts en référé afin d’obtenir :

— le paiement d’une somme de 57 466,04 € à titre de provision à valoir sur sa dette locative ;

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et en conséquence de la résiliation de celui-ci ;

— l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef ;

— la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 3 604,38 € due jusqu’à la libération effective des lieux ;

— le paiement de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 29 septembre 2025, M. [O] [L] et M. [D] [L], par l’intermédiaire de leur conseil, ont réitéré leurs demandes, sauf à actualiser la provision réclamée à valoir sur l’arriéré locatif à la somme de 68 279,18 €.

Les demandeurs ont fait valoir en substance que :

— ils ont agi avec diligence, en concertation avec le syndicat des copropriétaires, pour remédier aux défauts de la structure de l’immeuble, de sorte que leur bonne foi ne saurait être mise en doute,

— l’impossibilité d’exploiter les locaux qui seule pourrait justifier une exception de non-paiement des loyers n’est aucunement établie, l’exploitation du fonds n’ayant jamais été interrompue ;

— il n’existe aucune difficulté sur le montant du loyer et des charges dus.

La société Living Arts s’opposant à toutes les demandes de M. [O] [L] et M. [D] [L], a objecté des contestations qu’elle tient pour sérieuses tenant :

— à l’absence de certitude et de justificatifs du montant de la dette locative réclamée dans le commandement de payer (charges locatives incertaines, diminution du loyer accordée non prise en compte),

— aux manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance du fait de la non-réalisation de travaux pour remédier aux désordres affectant les locaux, rendant ainsi impossible la poursuite de leur exploitation,

— à leur mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire en raison de la dégradation des locaux devenus inexploitables et des troubles de jouissance subis depuis le mois de septembre 2022,

La locataire a sollicité reconventionnellement et subsidiairement :

— une diminution de son loyer de 50 % à compter du mois de septembre 2022 jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état des locaux,

— le paiement d’une provision de 54 300 € à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance,

— le paiement d’une provision de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de la mauvaise foi des bailleurs dans la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail,

— la désignation d’un expert judiciaire et la fixation d’une provision « ad litem » d’un montant de 5 000 € à valoir sur la rémunération de l’expert à la charge des demandeurs,

— le paiement de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’octroi en toute hypothèse de délais de paiement sur 24 mois.

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’au 24 novembre 2025, date du prononcé de cette décision.

SUR CE

Attendu que l’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ; que l’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que l’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ;

Attendu qu’en l’espèce, il résulte des stipulations du bail conclu par les parties qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit après délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant un mois ;

Attendu que s’il résulte des pièces produites par la locataire (courriels, photos, attestations, constat de commissaire de justice du 23 janvier 2024) que divers désordres affectent la structure des locaux loués (fissures et affaissement d’une partie de la dalle du rez-de-chaussée ayant nécessité la mise en place d’un étaiement), il n’apparaît pas cependant que l’exploitation de l’établissement de restauration en soit pour autant compromise voire interrompue, un jugement du tribunal des activités économiques du 19 mars 2025 (pièce 16) constatant, au contraire, «(…) l’absence de difficulté nouvelle de nature à compromettre la continuité de l’exploitation (…) » et une analyse comptable retenant une augmentation de 7,8 % des produits sur l’exercice 2024/2025 ; que ces éléments n’autorisent pas à retenir une contestation sérieruse quant à l’obligation en paiement des loyers en raison d’une exception d’inexécution dont la locataire serait fondée avec évidence à se prévaloir ;

Attendu que les décomptes locatifs suffisamment précis versés aux débats, les courriels explicatifs relatifs à l’augmentation du loyer en 2022 et de l’acceptation de sa non indexation à partir du mois de décembre 2023 (pièces 12 er 13 des bailleurs) établissent la défaillance de la locataire qui a cessé de s’acquitter régulièrement du loyer depuis le mois d’avril 2024 et l’aggravation de la dette locative depuis lors ; que celle-ci n’étant pas sérieusement contestable, la défenderesse sera condamnée à s’acquitter à ce titre, au vu des pièces justificatives produites, d’une provision fixée à 68 279,18 € à la date de l’audience ;

Attendu qu’au vu du contrat de bail et du commandement de payer visant la clause résolutoire et resté infructueux, il y a lieu de constater que celle-ci a produit ses effets et que le bail est en conséquence résilié ; que l’ancienneté et l’importance de la dette locative n’autorisent à retenir aucune mauvaise foi des bailleurs dans la mise oeuvre de cette clause comme d’ailleurs dans la réalisation des travaux dans locaux, dépendant manifestement des décisions du syndicat des copropriétaires s’agissant de défauts de structure de l’immeuble et de ses parties communes.

Attendu que sera ordonnée en conséquence l’expulsion de la société Living Arts et de tout occupant de son chef, outre l’enlèvement et la disposition des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à ses frais, risques et périls conformément aux dispositions de l’article

R 433–1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Attendu qu’il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 3 604,38 € due jusqu’à la libération effective des lieux ;

Attendu que les demandes reconventionnelles en diminution du loyer, dommages et intérêts provisionnels et expertise seront rejetées dès lors qu’il n’appartient pas au juge des référés de modifier les conditions du contrats ou de statuer sur la responsabilité contractuelle des parties et que, d’autre part, le juge du fond a été saisi par la locataire quant aux conditions d’exécution du bail, suivant assignation du 29 septembre 2025, et que seul désormais le juge de la mise en état est compétent pour ordonner une mesure d’instruction relatif au litige opposant les parties quant aux travaux dans les locaux loués ;.

Attendu que l’équité commande de condamner la société Living Arts au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’importance et l’ancienneté de la dette s’oppose à l’octroi de tout délai de grâce dont la locataire a bénéficié de fait ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Constatons la résiliation du bail commercial relatif aux locaux situés situés [Adresse 3] à [Localité 6] liant les parties par l’effet de sa clause résolutoire ;

Ordonnons l’expulsion de la société Living Arts et celle de tous les occupants de son chef des lieux loués, et ce dès la signification de la présente ordonnance avec le concours de la force publique si nécessaire ;

Autorisons M. [O] [L] et M. [D] [L], en cas d’expulsion de la société Living Arts, à procéder à l’enlèvement et à la disposition des éventuels meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de commerce conformément à l’article R 433–1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Living Arts à payer à M. [O] [L] et M. [D] [L] 68 279,18 € à titre de provision sur la dette locative arrêtée au mois de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamnons la société Living Arts à payer, à titre provisionnel, à M. [O] [L] et

M. [D] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 3 604,38 €, due jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués ;

Condamnons la société Living Arts à payer à M. [O] [L] et M. [D] [L] 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rejetons toutes les autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 24 Novembre 2025

À

— Maître Jocelyne PUVENEL

— Maître Sofien DRIDI