TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01381 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6GH

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 05 Février 2026

[L] [H]

[S] [H]

C/

[R] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 05 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [L] [H], demeurant [Adresse 5]

Mme [S] [H], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Marie DESPRES, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [B], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Benjamin VANOVERSCHELDE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Décembre 2025

Julie COLAERT, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie COLAERT, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 février 2009 avec effet au 15 mars 2009, M. [L] [H] et Mme [S] [X] épouse [H] ont donné à bail à M. [R] [B] et Mme [M] [G] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer de 800 euros hors charges.

Par acte sous seing privé du 17 mars 2015 avec effet au 15 mars 2015, un nouveau bail portant sur ce même local à usage d’habitation a été régularisé entre M. et Mme [H], d’une part, et M. [R] [B], d’autre part, pour une durée initiale de trois ans, moyennant un loyer de 803,87 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2023, M. et Mme [H] ont fait délivrer à M. [B] un congé pour vendre avec effet au 14 mars 2024 et comportant offre de vente du bien pendant les deux premiers mois du délai de préavis au prix net vendeur de 260 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, M. et Mme [H] ont fait délivrer à M. [B] une sommation d’avoir à quitter les lieux et de les avoir débarrassés dans un délai de 8 jours.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, M. et Mme [H] ont fait savoir à M. [B] que dans la mesure où il n’avait pas donné suite à l’offre de vente contenue dans le congé, le prix était désormais celui de 206 100 euros payable le jour de la signature de l’acte authentique, en précisant que la signification valait offre de vente à son profit et pour un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2025, M. et Mme [H] ont fait assigner en référé M. [B] devant le juge des contentieux de la protection de la 10ème chambre du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de M. [B], occupant sans droit ni titre et condamner celui-ci à leur payer une provision à valoir sur les dommages et intérêts dûs au titre du préjudice subi.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 4 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 novembre 2025 lors de laquelle elle a été renvoyée à la demande de M. [B].

Elle a été retenue à l’audience du 15 décembre 2025.

M. et Mme [H], représentés par leur conseil, ont oralement soutenu leurs dernières écritures visées à l’audience aux termes desquelles ils sollicitent de voir, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

rejeter les demandes de M. [B],

dire le congé pour vente délivré le 22 août 2023 valide,

prononcer la résiliation du bail au 14 mars 2024 en vertu du congé pour vente,

dire que M. [B] et tout occupant de son chef devient sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail,

ordonner l’expulsion de M. [B] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

condamner M. [B] à leur payer la somme de 945,96 euros avec indexation à titre d’indemnité d’occupation du 14 mars 2024 jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner M. [B] à leur payer la somme provisionnelle de 5 000 euros à valoir sur les dommages et intérêts dus pour maintien abusif dans les lieux,

condamner M. [B] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé pour vendre du 22 août 2023, de la sommation, de la signification du 12 juin 2025, de l’assignation, de la signification de l’ordonnance à intervenir et de tous les actes subséquents.

Au soutien, ils font valoir que le bail est résilié en application des conditions générales annexées au contrat de bail et de l’article 15 II de la loi n°89-462 dans la mesure où M. [B] n’a pas positivement répondu à l’offre de vente.

Ils contestent le caractère frauduleux du congé dont se prévaut M. [B], en faisant valoir qu’ils ont mis en vente l’immeuble à la fin de l’année 2024 et ce afin de permettre à M. [B] de pouvoir trouver un logement ; que le prix de l’offre était tout à fait conforme à l’état du marché dans le secteur quand bien même des travaux de toiture et d’isolation étaient à prévoir ; que M. [B] devait donc quitter les lieux pour le 14 mars 2024.

Ils soutiennent encore qu’ils ont besoin de libérer les lieux pour vendre le bien et qu’ils ont été contraints d’accepter une offre d’achat plus basse pour tenir compte de l’occupation des lieux par M. [B] qui a donné lieu à la signature d’un compromis au profit de tiers acquéreurs le 5 mai 2025 ; que ce compromis était toutefois assorti d’une condition suspensive de libération effective du bien au plus tard le 30 juin 2025, sous peine de caducité ; que M. [B] a été informé du nouveau prix du bien mais n’a pas accepté l’offre de manière explicite et formelle ; que ladite offre est donc réputée caduque ; qu’en tout état de cause, il n’y a pas à accorder un délai supplémentaire de 4 mois à M. [B] dans la mesure où il n’a justifié d’aucun financement avant le 4 novembre 2025.

Ils justifient leur demande de dommages et intérêts par le délai de deux ans qui s’est écoulé depuis la date de délivrance du congé pour vendre.

Ils estiment avoir subi un préjudice financier dans la mesure où ils ont été privés de la possibilité de financer d’autres projets familiaux, que les visites du bien ont été complexifiées par le maintien dans les lieux de M. [B], ce qui a généré l’inquiétude auprès des potentiels acquéreurs, et que les bénéficiaires du compromis de vente se sont désistés le 25 septembre 2025.

Ils ajoutent qu’ils ont subi un préjudice moral puisqu’ils ne peuvent pas disposer de leur bien comme ils l’entendent, d’autant que M. [B] leur a confié ses difficultés pour se reloger et qu’il est peu probable qu’il puisse obtenir un crédit immobilier du montant requis pour l’acquisition du bien alors qu’il perçoit seulement l’allocation adulte handicapé.

En réponse à la demande reconventionnelle de M. [B], ils font valoir que celle-ci se heurte à une contestation sérieuse dans la mesure où il ne rapporte aucunement la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre eux ; qu’au 5 novembre 2025, aucun financement n’a été justifié de sorte que l’offre de vente est caduque par la propre faute de M. [B] qui n’a pas trouvé les financements ; que par ailleurs, le compromis de vente signé est également caduc.

M. [B], représenté par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures visées à l’audience aux termes desquelles il sollicite de voir, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, 1589 du code civil, 700 du code de procédure civile :

annuler le congé pour vente du 22 août 2023,

juger que les demandes des époux [H] se heurtent à une contestation sérieuse,

rejeter les demandes des époux [H],

annuler l’offre de vente notifiée le 12 juin 2025

condamner in solidum les époux [H] à lui verser une provision de 22 700 euros à titre d’indemnisation de la violation de son droit de préemption,

condamner in solidum les époux [H] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner in solidum les époux [H] aux entiers frais et dépens.

Au soutien, il fait valoir que le congé pour vente qui lui a été délivré est frauduleux dans la mesure où le prix était excessif, ce qui a d’ailleurs conduit les bailleurs à accepter une offre à une prix inférieur de plus de 50 000 euros quatre mois après ; que ce faisant, il a été empêché d’exercer son droit de préemption ; qu’a minima, cela constitue une contestation sérieuse.

Il estime la demande de dommages et intérêts présentée par les demandeurs infondée dans la mesure où l’éventuel préjudice lié à son maintien dans les lieux est déjà indemnisé par l’indemnité d’occupation. Il ajoute que le compromis dont ils se prévalent est nul puisqu’il a été signé avant que le nouveau prix du bien lui ait été notifié.

Il précise qu’il avait obtenu une aide familiale de 80 000 euros en complément du prêt bancaire qu’il lui restait à trouver ; que cette demande de dommages et intérêts se heurte à une contestation sérieuse dès lors que l’abus n’est pas établi.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, il fait valoir que le nouveau prix du bien ne lui a pas été notifié avant la signature d’un compromis par les bailleurs alors que celui-ci vaut vente en application de l’article 1589 du code civil ; que le compromis de vente et l’offre notifiée sont donc nuls, dès lors que le droit de préemption n’a pas été respecté ; que sa perte de chance peut être évaluée à deux ans de loyers.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de validation du congé pour vendre

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Une contestation sérieuse s’entend comme un moyen de défense opposé aux prétentions du demandeur qui n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de cet article.

En application de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire notamment pour vendre le logement.

Aux termes de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, l’article 3 des conditions générales annexées au contrat de bail du 17 mars 2015 reprend, en substance, les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

M. et Mme [H] sollicitent de voir prononcer la résiliation du bail par l’effet du congé.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail d’habitation, il y a néanmoins lieu de considérer que cette demande doit être requalifiée en application de l’article 12 du code de procédure civile, en demande tendant à voir constater la résiliation du bail par l’effet du congé.

Pour sa part, M. [B] sollicite de voir annuler le congé qui lui a été délivré le 22 août 2023 au motif qu’il est frauduleux.

Néanmoins, si le juge des référés peut prescrire les mesures propres à paralyser les effets d’un congé manifestement illicite, il n’a pas le pouvoir de prononcer l’annulation dudit congé.

La demande de nullité du congé présentée par M. [B] ne pourra donc qu’être rejetée sans qu’il y ait lieu de l’examiner plus avant.

M. [B] estime que la demande en validation de congé pour vente se heurte à une contestation sérieuse.

Il est constant que la décision de vendre constitue un motif péremptoire de congé, le bailleur n’ayant nullement à justifier de la réalité du motif allégué et le juge n’ayant pas à vérifier l’adéquation du prix offert à la valeur vénale réelle du bien.

Seule l’offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif dans l’intention évidente d’empêcher les locataires d’exercer leur droit légal de préemption constitue une fraude affectant l’acte juridique.

Pour établir ladite fraude, M. [B] se contente toutefois de produire un SMS de l’expéditeur « Charlotte Immo » du 20 février d’une année non précisée aux termes duquel elle indique que « les devis c’est dans les 35K » et une annonce non datée publiée par l’agence C’est ton bien qui fait état d’un prix de vente net vendeur de 220 000 euros alors que dans le même temps, M. et Mme [H] produisent une estimation, certes non datée, de cette même agence à un prix net vendeur compris entre 250 000 et 270 000 euros.

Il y a donc lieu de considérer que dans la mesure où M. [B] échoue à rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé avec l’évidence requise, la demande de validation du congé ne se heurte à aucune contestation sérieuse au sens de l’article 834 du code de procédure civile.

Il s’en déduit que le congé pour vendre a valablement pris effet au 14 mars 2024 et que depuis cette date, M. [B] occupe le bien sans droit ni titre.

Partant, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le loyer actuel, provision sur charges comprises, est d’un montant de 945,96 euros.

Aussi, et afin de réparer le préjudice subi par les demandeurs du fait de l’occupation indue de leur bien immobilier et de leur impossibilité d’en disposer librement, il y a lieu de condamner M. [B] à leur payer une somme provisionnelle de 945,96 euros par mois, indexée selon les stipulations contractuelles, à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts pour abus

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans le paiement, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les pièces produites par M. Et Mme [H] ne permettent pas d’établir avec l’évidence requise, la mauvaise foi de M. [B].

Leur demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de provision à valoir sur les dommages et intérêts pour violation du droit de préemption

Aux termes de l’article 15 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

En l’espèce, M. et Mme [H] ont signé un compromis de vente au profit de tiers acquéreurs le 5 mai 2025 au prix net vendeur de 206 100 euros et par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, ils ont fait savoir à M. [B] que le prix était désormais celui-là.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

En l’espèce, M. [B] sollicite la nullité de la vente intervenue au profit de tiers acquéreur mais pour les mêmes motifs que ceux précédemment rappelés, cela ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, étant au surplus observé que les tiers acquéreurs ne sont pas parties à la cause.

Par ailleurs, M. [B] échoue à établir avec l’évidence requise que le fait d’avoir été notifié d’un prix de vente plus avantageux le 12 juin 2025 alors qu’un compromis de vente au profit de tiers acquéreur avait été signé le 5 mai 2025 serait constitutif d’une faute alors que :

— 

ledit compromis comporte parmi les réserves une purge du droit de préemption du locataire qui spécifie qu'« une nouvelle notification reprenant le prix et les conditions des présentes lui sera adressée »,

— 

ledit compromis a été conclu sous la condition suspensive que le bien soit effectivement libre de toute location ou occupation quelconque au plus tard le 30 juin 2025 et qu’à défaut d’une telle libération, il sera caduc.

De même, l’attestation produite par M. [B] établie par sa tante, Mme [Y] [C], le 19 novembre 2025, aux termes de laquelle celle-ci était disposée à lui consentir un prêt familial de 80 000 euros n’est pas suffisante à permettre de considérer avec l’évidence requise que M. [B] aurait été en capacité de financer l’acquisition du bien au prix plus avantageux de 206 100 euros notifié le 12 juin 2025.

Ainsi, l’obligation pour M. et Mme [H] d’indemniser M. [B] pour perte de chance d’avoir pu se porter acquéreur du logement se heurte à une contestation sérieuse au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile ; M. [B] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de la sommation du 17 septembre 2024 mais non le coût du congé pour vendre ni celui de la signification du nouveau prix de vente du 12 juin 2025.

Les autres dépens sont ceux visés par l’article 695 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité commande de réduire la demande présentée par M. et Mme [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions.

M. [B] sera ainsi condamné à payer à M. et Mme [H] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort,

CONSTATONS que le congé délivré par M. [L] [H] et Mme [S] [X] épouse [H] le 22 août 2023 avec effet au 14 mars 2024 en ce qui concerne la maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 7], a valablement pris effet le 14 mars 2024 ;

DISONS, par conséquent, que M. [R] [B] occupe sans droit ni titre le logement depuis cette date,

REJETONS les demandes de nullité présentées par M. [R] [B] à titre reconventionnel ;

ORDONNONS à défaut pour M. [R] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation due à M. [L] [H] et Mme [S] [X] épouse [H] au titre de l’occupation indue des lieux au montant dû au titre du loyer et des charges en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de 945,96 euros ;

CONDAMNONS M. [R] [B] à payer à M. [L] [H] et Mme [S] [X] épouse [H] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 945,96 euros, à compter du 14 mars 2024 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

DISONS que cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée selon les stipulations contractuelles du bail ;

RAPPELLONS à M. [R] [B] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETONS les autres demandes principales et reconventionnelles ;

CONDAMNONS M. [R] [B] à payer à M. [L] [H] et Mme [S] [X] épouse [H] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [R] [B] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de la sommation de quitter les lieux du 17 septembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 5 Février 2026, par mise à disposition au Greffe.

Le Greffier Le Juge