TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Avril 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 20 Janvier 2025

GROSSE :

Le 14/04/25

à M^e CORNET

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/05128 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5KFJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], domiciliée : chez SARL CITYA PARADIS (Syndic en exercice), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. JR VIOLET, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JR VIOLET est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2].

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, CITYA PARADIS, a fait assigner la SCI JR VIOLET devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 20 janvier 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La SCI JR VIOLET n’a pas comparu et n’a pas été représentée, bien que régulièrement citée par acte remis à étude.

L’affaire est mise en délibéré au 14 avril 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] verse aux débats :

la preuve de ce que la SCI JR VIOLET est propriétaire des lots 3 et 5 sis [Adresse 1], le contrat de syndic,des appels de fonds du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,des décomptes de charges pour 2022,un projet de répartition des charges pour 2023,le procès-verbal des assemblées générales tenues les 13 septembre 2023 et 5 juin 2024, ayant approuvé les comptes de l’année antérieure, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants, un décompte de la créance au 1er juillet 2024, une mise en demeure en date du 14 mars 2024, portant sur la somme de 1 791,68 euros, sans AR.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI JR VIOLET n’a pas acquitté dans leur intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2 372,62 euros, déduction faite des sommes appelées au titre des frais de mise en demeure et de suivi de contentieux.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI JR VIOLET au paiement de la somme de 2 372,62 euros, au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024 sur la somme de 1 791,68 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, aucun accusé de réception n’est produit s’agissant de la mise en demeure du 14 mars 2024. Le décompte de la créance ne détaille nullement le montant invoqué au titre de l’envoi de cette mise en demeure.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites que les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] ne prouve pas l’existence d’un préjudice en lien avec les faits litigieux.

Par ailleurs, si sa demande a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de la SCI JR VIOLET serait abusive ou fautive, en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI JR VIOLET, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner la SCI JR VIOLET à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] la somme de 200 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI JR VIOLET à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, CITYA PARADIS, la somme de 2 372,62 euros, au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024 sur la somme de 1 791,68 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, CITYA PARADIS, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI JR VIOLET à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, CITYA PARADIS, la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JR VIOLET aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,