TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 08 Octobre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Septembre 2025

N° RG 25/00160 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54SS

PARTIES :

DEMANDERESSE

La S.C.I. FACOM

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal ayant élu domicile au sein des bureaux du Cabinet SONIM IMMOBILIER – Administrateurs d’Immeubles – sis à [Adresse 1]

Représentée par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. LA TABLE DE CHAVE

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

Non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec prise d’effet au 1er septembre 2019 et une expiration le 31 aout 2028, Monsieur [I] [M] a donné à bail commercial à la SAS TABLE DE CHAVE des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 7500€, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte notarié en date du 1er mars 2023, Madame [J] [U], veuve de Monsieur [I] [M] et Madame [N] [M] ont vendu le bien immobilier situé [Adresse 3] à la SAS TABLE DE CHAVE.

La SCI FACOM a fait délivrer à la SAS TABLE DE CHAVE un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 10 décembre 2024, pour une somme de 6621,32€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2024.

Par acte de commissaire de Justice du 22 janvier 2025, la SCI FACOM fait assigner la SAS TABLE DE CHAVE devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS TABLE DE CHAVE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la SAS TABLE DE CHAVE à payer à la SCI FACOM la somme provisionnelle de 9467,01€ euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2025,

— condamner la SCI FACOM au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, éventuellement révisés, due jusqu’à la libération des divers locaux ;

— condamner la SAS TABLE DE CHAVE au paiement d’une somme de 1700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 10 décembre 2024 et de l’état des créanciers inscrits.

Initialement fixé à l’audience du 23 avril 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 18 juin 2025, pour permettre au défendeur de désigner un conseil, puis à celle du 3 septembre 2025, pour la même raison.

A l’audience du 3 septembre 2025, la SCI FACOM, représenté par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, maintient les demandes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance.

Assignée par remise de l’acte à étude, la SAS TABLE DE CHAVE n’était ni comparante, ni représentée. Il convient de souligner que la présente procédure est soumise à une représentation obligatoire. Monsieur [E] [D] en sa qualité de gérant s’est présenté à chacune des audiences, expliquant ne pas avoir les moyens de payer un conseil.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 10 décembre 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 11 janvier 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS TABLE DE CHAVE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS TABLE DE CHAVE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la SAS TABLE DE CHAVE a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 9030,10€, arrêtée au 16 juillet 2025.

Il convient de relever que figure dans le décompte une somme de 167,40€ correspondant à des provisions de frais d’huissier qui ne sont pas dues au titre des loyers et charges impayés. Cette somme sera soustraite du montant retenu au titre de loyers échus.

L’obligation du locataire de payer la somme de 8862,10€ au titre des loyers échus, arrêtés au 16 juillet 2025, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SAS TABLE DE CHAVE à payer à la SCI FACOM la somme provisionnelle de 8862,10€ au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 16 juillet 2025, trimestre du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS TABLE DE CHAVE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 décembre 2024.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS TABLE DE CHAVE ne permet d’écarter la demande de la SCI FACOM formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail entre la SCI FACOM, venue aux droits de Monsieur [I] [M] d’une part, et la SAS TABLE DE CHAVE d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 11 janvier 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS TABLE DE CHAVE et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS TABLE DE CHAVE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la SAS TABLE DE CHAVE à payer à la SCI FACOM à titre provisionnel la somme de 8862,10€ au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 16 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024 sur 6621,32 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

Condamnons la SAS TABLE DE CHAVE à verser à titre provisionnel à la SCI FACOM, ladite indemnité mensuelle à compter du 17 juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamnons la SAS TABLE DE CHAVE à payer à la SCI FACOM la somme de 500€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la SAS TABLE DE CHAVE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 10 décembre 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE

Grosse délivrée le 08 Octobre 2025

À

— Maître Dorothée SOULAS