TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 06 Juin 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 02 Mai 2025

N° RG 25/00451 – N° Portalis DBW3-W-B7J-563Q

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Frédéric POURRIERE de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS MICHEL PEZET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Le 4 novembre 1988, l’Office HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE MÉTROPOLE a consenti un bail commercial à Monsieur [G] [Z] et à Monsieur [B] [R] portant sur un local commercial situé résidence « [Adresse 4] », [Adresse 6].

Suivant avenant du 7 décembre 1990, Monsieur [G] [Z] est devenu le seul locataire du local avec effet rétroactif à compter du 27 février 1990. Le contrat de bail contient une clause résolutoire.

N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, l’Office HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE MÉTROPOLE lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 novembre 2023, qui est resté infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 11 février 2025, l’Office HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE MÉTROPOLE a fait assigner Monsieur [G] [Z], aux fins d’obtenir:

— la constatation du défaut de justificatif d’assurance ;

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— la condamnation de Monsieur [G] [Z] à lui payer par provision une somme de 2722,06 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 août 2024 ;

— la condamnation de Monsieur [G] [Z] par provision à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location à la somme de 340,88 € HT majoré des charges à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à libération définitive des lieux loués ;

— la séquestration et l’enlèvement des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls Monsieur [G] [Z] qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui lui sera délivrée par le commissaire de justice chargée de l’exécution ;

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le preneur formulerait une demande de délais, dire et juger que, faute de paiement en son entier et à la bonne date, d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle, la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise par le bailleur, autorisé à poursuivre l’expulsion du preneur ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions précédemment visées outre sa condamnation au paiement des charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et la restitution des clefs ;

Dans tous les cas, la condamnation de Monsieur [G] [Z] au paiement de la somme de 1500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 novembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 mai 2025.

À cette date, l’Office HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE MÉTROPOLE, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer.

Monsieur [G] [Z], régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, n’est pas représenté à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Que le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que Monsieur [G] [Z] a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 2722,06 € arrêtée au 5 août 2024 ;

Que le commandement ne porte pas sur la justification du bénéfice d’une assurance garantissant le risque locatif ;

Que pour autant, l’obligation du locataire de payer la somme de 2722,06 € au titre des loyers échus arrêtés à l’échéance du mois d’août 2024 n’est pas sérieusement contestable, ni contestée par Monsieur [G] [Z] défaillant ;

Qu’il convient en conséquence de condamner Monsieur [G] [Z] à payer à l’Office HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE MÉTROPOLE la somme provisionnelle de 2722,06 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 août 2024 ;

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Attendu que l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail au terme convenu ;

Que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du Code civil précité ;

Qu’elle peut, en effet, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Qu’en l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial en date du 4 novembre 1988 et de son avenant du 7 décembre 1990 liant les parties qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance ou d’inexécution d’une des clauses des conditions du contrat de bail, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’une mise en demeure ou d’un commandement de payer, demeuré infructueux ;

Que suite au commandement de payer du 21 novembre 2023 les loyers visant la clause résolutoire, le preneur, à qui incombe la charge probante, ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement dans le délai de 30 jours soit au plus tard le 21 décembre 2023 ;

Qu’il y a donc lieu de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail se trouve résilié de plein droit le 22 décembre 2023 et l’obligation de Monsieur [G] [Z] de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable ;

Qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef à compter de la signification de la présente ordonnance avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

Que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance ;

Attendu qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus tenu au paiement d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation ;

Qu’il convient de fixer l’indemnité provisionnelle d’occupation due par Monsieur [G] [Z] au bailleur égale au montant du dernier loyer pratiqué de 340,88 € HT, majoré des charges, et de condamner Monsieur [G] [Z] à son paiement à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la libération définitive des lieux loués;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Monsieur [G] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 novembre 2023 pour la somme de 88€ ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial situé résidence « [5] », [Adresse 6] liant les parties;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [G] [Z] et celle de tous occupants de son chef du local commercial loué susvisé, et ce dès la signification de la présente ordonnance avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

AUTORISONS l’Office HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE MÉTROPOLE, en cas d’expulsion de Monsieur [G] [Z], à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de Monsieur [G] [Z] qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui lui sera délivrée par le commissaire de justice chargée de l’exécution conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Z] à payer, à titre provisionnel, à l’Office HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE MÉTROPOLE la somme provisionnelle de 2722,06 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 août 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Z] à payer, à titre provisionnel, à l’Office HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE MÉTROPOLE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué de 340,88 € HT majoré des charges à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à libération définitive des lieux loués;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Z] à payer à l’Office HABITAT [Localité 7] PROVENCE [Localité 3] [Localité 7] PROVENCE MÉTROPOLE la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Z] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 21 novembre 2023 pour la somme de 88 €;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT