TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15266

N° Portalis 352J-W-B7H-C3AYH

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS STARES FRANCE

[Adresse 12]

[Localité 13]

représenté par Maître Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0237

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [W]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représenté par Maître Claude ARIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0007

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15266 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3AYH

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 09 Janvier 2025

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [D] [W] est propriétaire des lots de copropriété n°11 et 35 d’un immeuble situé au [Adresse 6].

Selon procès-verbal de vaines recherches du 05 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait commandement à M. [D] [W] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 8.329,81 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS STARES France, a fait assigner M. [D] [W] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 22 mai 2024.

Dans ses dernières conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il demande au tribunal de :

— condamner M. [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme actualisée de 1.511,32 euros qui reste due à la copropriété, solde arrêté au 13 mai 2024, 2ème appel de charge de l’année 2024 inclus ;

— condamner M. [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros pour résistance abusive ;

En tout état de cause :

— condamner M. [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15266 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3AYH

— condamner M. [D] [W] aux entiers dépens.

Dans ses conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 22 mai 2024, M. [D] [W] demande au tribunal de :

— déclarer que M. [D] [W] reste devoir au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4], représentée par son syndic la SAS STARES France, la somme de 1.305,04 euros au 13 mai 2024;

— déclarer que les frais accessoires susmentionnés s’élevant à 1.241,52 euros resteront à la charge du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS STARES France ;

— condamner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4], représentée par son syndic la SAS STARES France à verser à M. [W] de la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4], représentée par son syndic la SAS STARES France à verser à M. [W] de la somme de 5.000 euros pour procédure abusive ;

En tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4], représentée par son syndic la SAS STARES France à verser à M. [W] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 mai 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 09 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [D] [W] est propriétaire des lots 11 et 35 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 15].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juillet 2021, 8 juillet 2022 et 16 février 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 04 juin 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [D] [W], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 1.511,32 – 1.241,52 euros soit 269,80 euros et non 1.511,32 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

M. [D] [W] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.241,52 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

M. [D] [W] s’oppose au paiement de ces frais en ce qu’il ne s’est pas volontairement soustrait à ses obligations de paiement, qu’il n’a jamais fait l’objet de procédure d’impayé et a régulièrement payé l’intégralité des charges relatives à l’appartement pendant près de 37 ans. Il soutient que le syndicat des copropriétaires n’a pas envoyé les appels de fonds à la bonne adresse.

Il ressort du décompte de créance actualisé au 04 juin 2024 qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes représentant des frais de recouvrement:

15 euros au titre d’une mise en demeure en date du 17 mars 2022,40 euros au titre d’une relance après mise en demeure en date du 20 avril 2022,15 euros au titre d’une mise en demeure en date du 12 décembre 2022,66 euros au titre d’une mise en demeure en date du 10 janvier 2023,66 euros au titre d’une relance après mise en demeure en date du 20 février 2023,348 euros au titre de « constitution dossier huissier » en date du 19 juin 2023,288,78 euros au titre de « [J] [B] COMMISSAIRE DE JUSTICE COMMANDEMENT CHARGES » en date du 04 août 2023.348 euros au titre de « CONSTITUTION DOSSIER AVOCAT (DILIGENCES EXCEPT.) » en date du 16 octobre 202354,74 euros au titre de « [P] [B] COMMISSAIRE DE JUSTICE ASSIGNATION TRIBUNAL » en date du 06 décembre 2023.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de mise en demeure et de relance faute de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise des courriers de mise en demeure et de relance au destinataire.

Ainsi les demandes de condamnation au titre des frais d’envoi de mises en demeure et de relance sont rejetées, sans qu’il soit besoin d’examiner si ces courriers étaient adressés à la bonne adresse.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de « constitution dossier huissier » en date du 19 juin 2023 et de « CONSTITUTION DOSSIER AVOCAT (DILIGENCES EXCEPT.) » datés du 16 octobre 2023 ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées en l’espèce.

Enfin, les frais désignés comme « [J] [B] COMMISSAIRE DE JUSTICE COMMANDEMENT CHARGES » et « [P] [B] COMMISSAIRE DE JUSTICE ASSIGNATION TRIBUNAL » apparaissent quant à eux constituer des dépens.

En conséquence, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée à ce titre.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi pour résistance abusive et injustifiée.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune motivation en droit ni en fait au soutien de ses prétentions. Sa demande sera rejetée.

Sur les demandes indemnitaires de M. [D] [W]

sur le préjudice moral

M. [D] [W] soutient qu’il a confié un mandat de gestion de l’appartement à une agence demeurant [Adresse 9], que le syndicat a envoyé durant trois ans les appels de fonds à une adresse erronée, que les appels de fonds, les mises en demeure et relances ont été envoyées à son nom au [Adresse 8] [Localité 14] alors que l’assignation l’a touché à son adresse personnelle au [Adresse 11] qui est la même depuis plus de 30 ans et que malgré les retours postaux avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » et le procès-verbal de l’huissier de vaines recherches du 5 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a persévéré dans des envois infructueux.

Le syndicat des copropriétaires oppose que M. [D] [W] a manqué à son obligation d’information du syndic de son changement de domiciliation en ne lui adressant pas une lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 65 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce ;

Aux termes de l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En application de ces dispositions, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que, à compter du 30 juin 2021, l’ensemble des appels de fonds, mises en demeure, relances ainsi que le commandement de payer selon procès-verbal de vaines recherches du 05 juillet 2023 ont été adressés à l’attention de M. [D] [W] mais avec l’adresse du cabinet Favreau Gestion qui bénéficiait d’un mandat de gestion du bien immobilier signé le 17 mars 2021 avec M. [D] [X].

Ainsi le syndicat des copropriétaires a commis une erreur en ce qu’au lieu d’envoyer l’ensemble des documents au mandataire, il a procédé uniquement au changement d’adresse du propriétaire des lots de copropriété n°11 et 35 de l’immeuble situé au [Adresse 5] [Localité 1].

Le syndicat des copropriétaires a ainsi commis une faute qui a causé un préjudice moral à M. [D] [X] en ce qu’il a été attrait en justice alors qu’il rencontrait par ailleurs des problèmes de santé.

Il conviendra qu’il soit indemnisé à hauteur de 2.000 euros.

Sur la procédure abusive

M. [D] [X] soutient que si le syndic avait correctement fait son travail, cette procédure n’aurait pas eu lieu, que le syndic est de mauvaise foi et que la présente procédure est uniquement due à l’incompétence de ses services.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à ses demandes.

Sur ce ;

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires en qualité de créancier de M. [D] [X] est justifié à intenter une action en justice.

Ainsi la demande à ce titre formée par M. [D] [X] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et que chacun prenne en charge ses propres dépens.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [D] [C] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 269,80 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 13 mai 2024, 2ème appel de charge de l’année 2024 inclus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à verser à M. [D] [C] [I] la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE M. [D] [W] de sa demande indemnitaire formée au titre de la procédure abusive ;

REJETTE l’ensemble des demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 15] le 13 Mars 2025

La Greffière La Présidente