TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 14 Février 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier lors des débats : Madame LAFONT, Greffier

Greffier lors du délibéré : Monsieur MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Janvier 2025

N° RG 24/03317 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5GBL

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [J] [C]

né le 09 Septembre 1995 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Alain GALISSARD de l’ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [F]

née le 04 Janvier 1994 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Alain GALISSARD de l’ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S.U. ENVOL, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Romain NEILLER de la SELARL SMGN AVOCATS, avocats postulant au barreau de MARSEILLE et par M^e Nolwenn ROBERT, avocat plaidant au barreau de Montpellier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 15 juin 2021, M. [E] [C] et Mme [K] [F] ont acquis auprès de la SASU ENVOL un appartement situé [Adresse 1] ainsi que deux emplacements de stationnement (lots 2, 37 et 38), avec une livraison prévue au cours du premier semestre 2022.

La livraison du bien immobilier est intervenue le 11 juillet 2023 avec réserves.

Par courrier recommandé envoyé avec demande d’avis de réception le 5 août 2023, M. [E] [C] et Mme [K] [F] ont adressé à la SASU ENVOL un courrier récapitulatif des réserves.

Par courrier recommandé envoyé avec demande d’avis de réception le 19 décembre 2023, M. [E] [C] et Mme [K] [F] ont adressé à la SASU ENVOL une mise en demeure de lever sans délai l’ensemble des réserves et de les indemniser du préjudice subi.

Par assignation du 10 juillet 2024, M. [E] [C] et Mme [K] [F] ont fait attraire la SAS ENVOL, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

*condamner la SAS ENVOL sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’assignation à remettre le certificat de conformité des biens et droits immobiliers litigieux,

*condamner la SAS ENVOL sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’assignation à exécuter les travaux de levée des réserves non réparées au jour de la délivrance de la présente assignation :

1. Cache prise électrique cuisine absent ;

2. Muret extérieur côté résidence finition à revoir ;

3. Cache prise en noir, différente couleur ce n’est pas du gris anthracite ;

4. Fissures sur placoplâtre à 360 degrés ;

5. Absence gouttière côté jardin ;

6. Barre de renfort meuble vasque salle de douche cassé ;

7. Manque barreau fenêtre buanderie ;

8. Domotique absente : la centralisation des trois volets roulants n’est pas en place, le détecteur de mouvement n’a pas été installé etc. ;

9. Peinture suite fuite à reprendre ;

*condamner la SAS ENVOL au paiement de la somme 20.000 € à titre de provision sur le préjudice subi;

*condamner la SAS ENVOL au paiement de la somme 3.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 10 janvier 2025, M. [E] [C] et Mme [K] [F], par l’intermédiaire de leur conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter, demandent de :

*condamner la SAS ENVOL sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’assignation à remettre le certificat de conformité des biens et droits immobiliers litigieux,

*condamner la SAS ENVOL sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’assignation à exécuter les travaux de levée des réserves non réparées au jour de la délivrance de la présente assignation :

1. Cache prise électrique cuisine absent ;

2. Cache prise en noir, différente couleur ce n’est pas du gris anthracite ;

3. Fissures sur placoplâtre à 360 degrés ;

4. Absence gouttière côté jardin ;

5. Manque barreau fenêtre buanderie ;

6. Domotique absente : la centralisation des trois volets roulants n’est pas en place, le détecteur de mouvement n’a pas été installé etc. ;

*condamner la SAS ENVOL au paiement de la somme 20.000 € à titre de provision sur le préjudice subi;

*condamner la SAS ENVOL au paiement de la somme 3.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils font valoir que la société a l’obligation de leur fournir un certificat de conformité et expose que la société s’est engagée à lever les réserves sollicitées.

Ils affirment que la livraison a eu lieu avec plus de 12 mois de retard et que les causes de suspension du délai de livraison ne sont pas prouvées. Ils indiquent avoir subi un préjudice résultant notamment de la poursuite d’une location entre les mois de juin 2022 et juillet 2023.

La SAS ENVOL expose, par l’intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, qu’il convient de rejeter les demandes précitées et de condamner M. [E] [C] et Mme [K] [F] au paiement de la somme de 3000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle ne conteste pas son obligation de fournir aux acquéreurs un certificat de conformité mais précise qu’elle n’est enfermée dans aucun délai contractuel. Elle précise mettre toute son attention à obtenir cette attestation dont elle ne dispose pas encore.

Sur la levée des réserves elle affirme que seules deux réserves restent à lever et conteste la qualification de réserves des défendeurs.

Elle conteste la demande de préjudice considérant qu’il existe des causes légitimes de suspension du délai de livraison et notamment de la résiliation d’un marché avec l’entreprise gros œuvre.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la demande relative au certificat de conformité :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’acte authentique du 15 juin 2021 mentionne que le vendeur devra déposer en mairie une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux. Il s’engage à obtenir et à fournir à tous les acquéreurs de lots une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’est pas contestée.

La SASU ENVOL ne conteste d’ailleurs pas son obligation de remettre ce document aux demandeurs mais affirme ne pas en disposer à ce jour.

Les parties produisent d’ailleurs un rejet de la déclaration attestant de l’achèvement des travaux de la ville de [Localité 4], en l’absence d’attestation de prise en compte de la réglementation thermique à la conformité prévue par l’article R 111-20-3 du code de la construction et de l’habitation, et de l’attestation constatant que les travaux réalisés respectent les règles d’accessibilité applicables, mentionnées à l’article R 111-19-21 du code de la construction et de l’habitation.

L’obligation de la SASU ENVOL n’étant pas contestable il y a lieu de faire droit à la demande de remettre le certificat de conformité des biens et droits immobiliers litigieux.

Il convient de laisser un délai de huit mois à compter de la signification de la présente décision à la SASU ENVOL pour lui permettre d’obtenir ce document et de prononcer une astreinte à l’issue de ce délai.

Sur la demande de levée des réserves :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite , il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le procès-verbal de livraison a été signé avec réserves le 11 juillet 2023 et que le 5 août 2023, soit dans le délai d’un mois de la prise de possession des lieux par les acquéreurs, ceux-ci ont adressé une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur afin de dénoncer des vices de construction et/ou des défauts de conformité apparents.

Il convient d’étudier les réserves dont il est demandée la levée.

Sur les réserves 1 et 2 :

Le juge des référé observe que dans le dispositif de leurs dernières conclusions, la réserve 1 porte sur le cache prise électrique de la cuisine alors que les demandeurs évoquent dans les motifs des conclusions le « muret extérieur coté résidence finition à revoir ». Il y a donc lieu de considérer que la réserve 1 dont il est demandé la levée est celle relative au muret extérieur.

Les pièces et débats démontrent que les deux réserves relatives au muret et aux caches prises ne sont pas contestées par la SASU ENVOL.

La demande de travaux pour lever ces réserves est donc justifiée.

Sur la réserve 3 :

La réserve 3 relative aux fissures sur placoplâtre à 360 degrés a été signalée dans le courrier envoyé par lettre recommandée du 5 août 2023.

La SASU ENVOL a d’ailleurs reconnu son obligation et proposé d’y remédier, ainsi qu’en atteste, le courriel aux acquéreurs du 21 mars 2024 dans lequel elle indique : « [D] interviendra dans votre villa le mois prochain (date à fixer prochainement) afin de traiter les microfissures dans l’escalier ».

Son obligation n’est donc pas sérieusement contestable et la demande est justifiée

Sur la réserve 4

La réserve 4 relative à l’absence de gouttière dans le jardin a été signalée dans le courrier envoyé par lettre recommandée du 5 août 2023.

La SASU ENVOL a d’ailleurs reconnu son obligation et proposé d’y remédier, ainsi qu’en atteste, le courriel aux acquéreurs du 13 juin 2024 dans lequel elle indique : « pour ce qui concerne les pissettes/descentes d’eau pluviale. Nous avons demandé à l’entreprise de se mettre en conformité avec le permis. A ce jour nous sommes toujours en attente d’un retour de leur part sur ce sujet. Malheureusement, nous n’avons pas délai à transmettre ».

Son obligation n’est donc pas sérieusement contestable et la demande est justifiée

Sur la réserve 5

La réserve 5 relative au manque de barreau sur la fenêtre de la buanderie n’a été signalée ni dans le procès-verbal de livraison, ni dans le courrier recommandé du 5 août 2023.

Il y a lieu de noter que la notice descriptive du bien immobilier mentionne que « les menuiseries des salles de bains et salles d’eau du RDC seront protégées par barreaudages ou verre securit, conformément à la réglementation en vigueur ».

La SASU ENVOL dans un courrier du 10 janvier 2024 indique à M. [E] [C] et Mme [K] [F] avoir fait le choix du verre securit.

En l’absence de signalement de cette réserve dans les délais impartis et au regard des documents transmis, l’obligation de la SASU ENVOL à ce titre n’est pas rapportée et il n’y a pas lieu de faire droit à la demande.

Sur la réserve 6

La réserve 6 porte sur l’absence de domotique.

La SASU ENVOL affirme que celte demande a été rapportée postérieurement à la livraison du bien et après le délai l égal d’un mois.

Toutefois, cette réserve est décrite dans le procès-verbal de livraison du 11 juillet 2023 sous un libellé « Brancher volet roulant » et un statut « réserve non levée ». Il en résulte que la domotique n’a pas pu être testée et que la réserve n’a pas été levée.

L’obligation de la SASU ENVOL n’est donc pas contestable et elle doit être condamnée à effectuer les travaux aux fins de lever la réserve.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SASU ENVOL à exécuter les travaux de levée des réserves suivantes :

1. Muret extérieur côté résidence finition à revoir ;

2. Cache prise en noir, différente couleur ce n’est pas du gris anthracite ;

3. Fissures sur placoplâtre à 360 degrés ;

4. Absence gouttière côté jardin ;

5. Domotique absente : la centralisation des trois volets roulants n’est pas en place, le détecteur de mouvement n’a pas été installé etc. ;

Afin de garantir la bonne exécution de cette décision, il y a lieu d’ordonner une astreinte provisoire, dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de provision :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est établi et non contesté que la livraison du bien, qui devait intervenir au 30 juin 2022, n’a eu lieu que le 11 juillet 2023.

Toutefois, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement prévoit des causes légitimes de suspension du délai de livraison et les documents transmis établissent que le marché de travaux gros-œuvre a été résilié à deux reprises.

Ainsi, au regard de ces éléments et des pièces versées aux débats, la demande de provision à valoir sur le préjudice financier lié notamment au retard de livraison se heurte à des contestations sérieuses nécessitant d’être tranchées par la juridiction du fond.

Sur les demandes accessoires

La SAS ENVOL est condamnée à payer à M. [E] [C] et Mme [K] [F] la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS ENVOL, qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Condamnons la SAS ENVOL à remettre à M. [E] [C] et Mme [K] [F] le certificat de conformité des biens et droits immobiliers litigieux, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de huit mois et pendant six mois, à compter de la signification de la présente décision ;

Condamnons la SAS ENVOL à exécuter sur le bien immobilier de M. [E] [C] et Mme [K] [F] les travaux de levée des réserves suivantes :

1. Muret extérieur côté résidence finition à revoir ;

2. Cache prise en noir, différente couleur ce n’est pas du gris anthracite ;

3. Fissures sur placoplâtre à 360 degrés ;

4. Absence gouttière côté jardin ;

5. Domotique absente : la centralisation des trois volets roulants n’est pas en place, le détecteur de mouvement n’a pas été installé etc. ;

Dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

Faute d’exécution spontanée passé ce délai d’un mois, condamnons la SASU ENVOL à payer à M. [E] [C] et Mme [K] [F] une astreinte provisoire de 150 € par jour de retard pendant un an ;

Rejetons la demande de provision ;

Condamnons la SAS ENVOL à payer à M. [E] [C] et Mme [K] [F] la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons les autres demandes ;

Condamnons la SAS ENVOL aux dépens de l’instance en référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT