TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 21 Octobre 2025

Président : M^me JEANVOINE, Juge

Greffier : M^me KAOUDJI

Débats en audience publique le : 09 Septembre 2025

GROSSE :

Le 21/10/2025

à M^e Philippe CORNET

EXPEDITION :

Le 21/10/2025

à M^e Sophia BOUZAHAR

N° RG 24/04843 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JDJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE MAISON BLANCHE SIS [Adresse 2], domiciliée : chez Société le Cabinet GESPAC IMMOBILIER (Syndic en Exercice), dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [C] [R]

né le 27 Juillet 1979 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5] – Et actuellement [Adresse 4]

représenté par M^e Sophia BOUZAHAR, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [R] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 1] à [Localité 8].

Le 5 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Maison Blanche sis [Adresse 3] Marseille (13014), représenté par son syndic, la SAS GESPAC IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [C] [R] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de le condamner à lui payer les sommes suivantes :

6.589,69 euros au titre des charges impayées au 10 juin 2024,916,58 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,Le tout avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 février 2023,

2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.542 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 septembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Maison Blanche sis [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à la somme de 4220,13 euros en la présence du défendeur, arrêtée au 1er septembre 2025 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Cité par acte remis à l’étude, Monsieur [C] [R] est représenté par son conseil à l’audience qui produit des conclusions écrites. Il ne conteste pas le principe, ni le montant de la créance réclamée, mais précise avoir versé mensuellement la somme de 300 euros depuis le mois de juillet 2024. Il sollicite l’octroi de délais de paiement et souhaite que les frais soit déduit du montant de la créance. Il sollicite enfin le rejet des autres demandes du syndicat des copropriétaires et de dire qu’il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

L’affaire est mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Maison Blanche sis [Adresse 1] à [Localité 8] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [C] [R] est propriétaire des lots 114 et 139 situés [Adresse 1] à [Localité 9] décompte daté du 1er septembre 2025,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 1er septembre 2021 et 11 décembre 2023, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [C] [R] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4220,13 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [C] [R] au paiement de la somme de 4220,13 euros, au titre des charges dues à la date du 1er septembre 2025, provision pour charges du 1er juillet 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 février 2023 sur la somme de 3788,94 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Maison Blanche sis [Adresse 1] à [Localité 8] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [C] [R] seul, la somme de 173,82 euros correspondant à la mise en demeure du 18 mars 2023 et au commandement de 24 février 2023, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [C] [R] sera condamné à payer cette somme au titre de frais de recouvrement nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Maison Blanche sis [Adresse 1] à [Localité 8] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [C] [R] justifie de ses ressources et de ses charges et du paiement de 300 euros par mois récemment.

Compte tenu de ces éléments et de sa bonne volonté de solder la dette, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [C] [R] et de lui permettre d’échelonner le paiement de sa dette en 24 mensualités de 170 euros, selon les modalités reprises dans le dispositif.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [R], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Maison Blanche sis [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Maison Blanche sis [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic, la société SAS GESPAC IMMOBILIER, la somme de 4220,13 euros, au titre des charges dues à la date du 1er septembre 2025, provision de charges du 1er juillet 2025 incluse, ainsi que la somme de 173,82 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 février 2023 sur la somme de 3788,94 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [C] [R] à s’acquitter de ces sommes en 24 mensualités de 170 euros chacune outre une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Maison Blanche sis [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic, la société SAS GESPAC IMMOBILIER, de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Maison Blanche sis [Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic, la société SAS GESPAC IMMOBILIER, la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [R] aux entiers dépens de la présente instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la présidente et par la greffière.

La greffière, La présidente,