TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00148 – N° Portalis DB2G-W-B7I-ITMR

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 08 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

— représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41 substituée par M^e Clémence FERRAZ, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [D] [N]

né le 03 Juillet 1975 en ALGERIE, demeurant [Adresse 3] (HAUT RHIN)

— comparant en personne

Madame [I] [U] épouse [N]

née le 26 Juin 1974 à ALGERIE, demeurant [Adresse 3] (HAUT RHIN)

— représentée par son mari, Monsieur [D] [N], muni d’un pouvoir

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Mathilde JEHLE : Auditrice de justice

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 08 Avril 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 septembre 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2011, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 7], [Localité 7] Habitat devenue l’OPH [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat a loué à M. [D] [N] et Mme [I] [N], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation ainsi qu’un garage (n°48) situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 615,47 € outre 40,00 € de provision pour charges s’agissant du logement et 29 € s’agissant du garage.

Par acte de commissaire de justice du 2 mars 2021, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 7], [Localité 7] Habitat devenue l’OPH [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 953,36 € au titre des loyers et charges échus au 10 février 2021.

Les impayés de loyer ont été signalés le 6 juin 2014 à la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 janvier 2024, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de Mulhouse, Mulhouse Habitat devenue l’OPH [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat a fait assigner M. [D] [N] et Mme [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail de location du logement et du contrat de bail de location du garage, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire desdits baux,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1 061,35 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir outre les loyers et avance sur charge en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 692,50 € jusqu’à la libération complète des lieux,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais de commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 8 janvier 2024.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 14 mai 2024 puis renvoyée à de nombreuses reprises à la demande des parties avant d’être plaidée le 8 avril 2025.

A cette audience, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 7], [Localité 7] Habitat devenue l’OPH [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 186,10 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 7 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus. Il précise qu’une offre de vente du logement avait été formulée au bénéfice des défendeurs et souligne que le loyer courant est payé. Le bailleur s’en remet quant aux délais sollicités.

Cités par actes délivrés à leurs personnes tant pour M. [D] [N] que pour Mme [I] [N], M. [D] [N] comparait muni d’un pouvoir de représentation pour son épouse. Ils ne contestent pas la demande, en son principe, mais M. [D] [N] indique avoir subi un accident de travail le 20 octobre 2024 le rendant handicapé à 70 %. Il déclare qu’il ne touche plus de salaire mais uniquement des indemnités de la caisse de sécurité sociale. Il insiste sur la précarité de sa situation, ayant par ailleurs un enfant étudiant, et déclare qu’il paye dès qu’il le peut. Il affirme qu’il devrait recevoir des fonds des suites de son accident. Les défendeurs souhaitent se maintenir dans les lieux et demandent les plus larges délais de paiement.

L’affaire est mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 6 juin 2014. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 8 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 mai 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 7], [Localité 7] Habitat devenue l’OPH [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 7 avril 2025, la dette locative de M. [D] [N] et Mme [I] [N] s’élève à la somme de 4 186,10 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation et le garage, terme du mois de mars 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 3-2b) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 2 mars 2021 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 mai 2021, tant pour le logement que pour le garage, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et de la reprise du paiement du loyer courant, il y a lieu d’accorder à M. [D] [N] et Mme [I] [N], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 119,60 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [D] [N] et Mme [I] [N] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [D] [N] et Mme [I] [N] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [N] et Mme [I] [N] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 7], [Localité 7] Habitat devenue l’OPH [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 novembre 2011 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 7], [Localité 7] Habitat devenue l’OPH [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat, d’une part, et M. [D] [N] et Mme [I] [N], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 3 mai 2021 ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [N] et Mme [I] [N] à verser à l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 7], [Localité 7] Habitat devenue l’OPH [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat la somme de 4 186,10 € (quatre mille cent quatre-vingt-six euros et dix centimes) selon décompte arrêté au 7 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [D] [N] et Mme [I] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 119,60 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet s’agissant tant du logement que du garage;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [D] [N] et Mme [I] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux (logement et garage) dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 7], [Localité 7] Habitat devenue l’OPH [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [D] [N] et Mme [I] [N] soient condamnés solidairement à verser à l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 7], [Localité 7] Habitat devenue l’OPH [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges s’agissant du logement et du loyer s’agissant du garage qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 7], [Localité 7] Habitat devenue l’OPH [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [N] et Mme [I] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 08 septembre 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,