TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 25]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 21 Janvier 2025

Enrôlement : N° RG 24/04549 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZHA

AFFAIRE : S.C.I. SCI VICTORIA SUD et autres ( la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

C/ S.D.C. [Adresse 9] ()

DÉBATS : A l’audience Publique du 19 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 21 Janvier 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

— LA S.C.I. VICTORIA SUD, inscrite au RCS de [Localité 25] sous le numéro 398 760 140 et dont le siège social est sis [Adresse 16], prise en la personne de son représentant légal en exercice

— LA S.C.I. QUINZE, inscrite au RCS de [Localité 25] sous le numéro 503 778 607 et dont le siège social est sis [Adresse 15], prise en la personne de son représentant légal en exercice

— LA S.C.I. REBEL’S, inscrite au RCS de [Localité 25] sous le numéro 510 380 835 et dont le siège social est sis [Adresse 20], prise en la personne de son représentant légal en exercice

— LA S.C.I. BRETEUIL VAUBAN, inscrite au RCS de [Localité 25] sous le numéro 502 350 440 et dont le siège social est sis [Adresse 17], prise en la personne de son représentant légal en exercice

— Monsieur [T] [X]

né le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 21] (Maroc), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 19]

— Monsieur [H] [D]

né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 24] (13), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 13]

— Monsieur [F] [D]

né le [Date naissance 14] 1944 à [Localité 27] (13), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 22]

— Monsieur [R] [D]

né le [Date naissance 3] 1981 à , demeurant [Adresse 18]

— Monsieur [J] [D]

né le [Date naissance 11] 1939 à [Localité 25] (13), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 23]

Tous les neuf représentés par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE IBH, dont le siège social est sis [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 7] a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété établis par acte authentique du 6 août 1969, modifiés par actes des 12 août 1969 et 1970, 20 juin 1972, 5 janvier 1973, 22 janvier 1974, 13 février et 24 juin 1975, 10 juin 1976, 8 mai et 8 juillet 2008, 30 juin 2009, 4 novembre 2010 et 29 avril 2013.

L’assemblée générale du 19 juillet 2011 a été décidé de créer un syndicat secondaire du bâtiment « GARAGES » compte tenu de sa spécificité.

Par assemblée générale du 8 février 2024, les copropriétaires ont voté, par une délibération n° 5, la réalisation de travaux de ravalement des façades.

***

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 avril 2024, la SCI VICTORIA SUD, la SCI QUINZE, la SCI REBEL’S, la SCI BRETEUIL VAUBAN, Monsieur [T] [X], Monsieur [H] [D], Monsieur [F] [D], Monsieur [R] [D] et Monsieur [J] [D] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Vu la jurisprudence, Vu les pièces,

— ANNULER la délibération n° 5 de l’assemblée générale du 8 février 2024 votée par les copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] ([Adresse 10]) en ce qu’elle met à la charge de tous les copropriétaires des dépenses relativement à des parties privatives ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI VICTORIA SUD, la SCI QUINZE, la SCI REBEL’S, la SCI BRETEUIL VAUBAN, Monsieur [T] [X], Monsieur [H] [D], Monsieur [F] [D], Monsieur [R] [D] et Monsieur [J] [D] la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 26] aux dépens ;

— JUGER que à la SCI VICTORIA SUD, la SCI QUINZE, la SCI REBEL’S, la SCI BRETEUIL VAUBAN, Monsieur [T] [X], Monsieur [H] [D], Monsieur [F] [D], Monsieur [R] [D] et Monsieur [J] [D] seront expressément dispensés des frais et honoraires que le syndicat des copropriétaires a dû engager pour la présente procédure ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Ils soutiennent que le règlement de copropriété prévoit clairement que les garde-corps sont des parties privatives et exclut des charges générales les ravalements de façade qui impliquent des frais autres que le nettoyage et la peinture des balcons et des garde-corps. Or, la cause unique des travaux réside manifestement dans la dégradation des aciers des garde-corps et des balcons. En outre, la mise en sécurité technique et sanitaire des façades n’est pas spécialement définie et détaillée dans la décision et ne permet pas aux copropriétaires défaillants ou opposants de se faire une idée de la licéité du recours à la répartition communes des charges concernant ces travaux.

Ils estiment que le devis choisi, celui de la société PFM, pour un montant de 1.282.199,29 euros TTC permet de comprendre que les travaux votés portant sur des parties strictement privatives représentent presque 40% du montant total des travaux, aussi le recours à clé de répartition en charges générales est non seulement illicite mais fait également peser injustement une charge démesurée sur les copropriétaires opposants.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 novembre 2024.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 19 novembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires, assigné à personne habilitée, a constitué avocat le 20 décembre 2024, postérieurement à la clôture et à l’audience de plaidoirie et n’a fait parvenir aucunes conclusions.

Il a sollicité, par message RPVA en date du 20 décembre 2024, la révocation de l’ordonnance de clôture et le renvoi à la mise en état.

Les observations du conseil des demandeurs sur ce point ont été sollicitées par le tribunal par message RPVA en date du 2 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 802 et 803 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, il doit être observé que la constitution d’avocat par le syndicat des copropriétaires plus d’un mois après l’ordonnance de clôture et l’audience de plaidoirie ne peut justifier à elle-seule le rabat de l’ordonnance du 19 novembre 2024.

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne démontre l’existence d’aucune cause grave de nature à justifier la révocation, révélée postérieurement à la clôture. Celui-ci a bien été assigné à personne habilité en avril 2024 et n’établit pas avoir été dans l’impossibilité, avant le mois de décembre 2024, de mandater son conseil par suite d’une difficulté informatique.

Il convient donc de rejeter la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 19 novembre 2024 et de renvoi du dossier à la mise en état.

Aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes:

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès;

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées;

— les locaux des services communs;

— les passages et corridors;

— tout élément incorporé dans les parties communes;

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres:

— le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol;

— le droit d’édifier les bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes;

— le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins;

— le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes;

— le droit d’affichage sur les parties communes;

— le droit de construire afférent aux parties communes.

Il en résulte qu’une partie est commune dès lors qu’elle est destinée à l’usage ou à l’utilité de l’ensemble des copropriétaires : toutefois, cette liste supplétive n’a vocation à s’appliquer que dans le silence ou la contradiction des titres, soit en l’absence d’énonciations claires et précises du règlement de copropriété.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il est constant que les travaux portant sur des parties privatives ne peuvent être supportés par la collectivité des copropriétaires en proportion de leurs tantièmes de copropriété, puisqu’ils ne correspondent pas à des charges communes générales.

En l’espèce, les articles 2 et 3 du règlement de copropriété modificatif de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 25], en date du 12 août 1969, stipulent d’une part que les gros murs de façades et les pignons constituent des parties communes, d’autre part que les garde-corps, balcons et terrasses constituent des parties privatives, réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire.

L’article 5 ajoute que les charges générales comprennent notamment les frais de ravalement des façades, auxquels s’ajouteront, « mais seulement lorsqu’ils seront la conséquence d’un ravalement général, les frais de nettoyage et de peinture des balcons, des extérieurs des fenêtres, des persiennes ou stores, garde-corps, balustrades, appuis de balustrades et fenêtres de chaque appartement, bien que ces choses soient propriété privée ». Il mentionne également que les charges générales seront réparties entre les copropriétaires au prorata des quote-parts de copropriété contenues dans les lots et que les copropriétaires seront tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chacun.

La lecture combinée de ces clauses laisse apparaître que les frais de ravalement des façades constituent des charges communes et que les frais de nettoyage et de peinture des garde-corps doivent également être inclus dans les charges communes lorsqu’ils résultent d’un « ravalement général ».

La majorité des copropriétaires présents et représentés a voté, au cours de l’assemblée générale du 8 février 2024, en résolution n°5, la réalisation de travaux de ravalement des façades comprenant la mise en sécurité technique, la mise en conformité sanitaire des façades par la suppression des parties amiantées non friables et le remplacement des garde-corps entraîné par la suppression des couvertines amiantées, étant précisé que les frais ont été répartis en charges communes générales.

Le rapport de l’architecte M. [E], en date du 29 mars 2022, avait en effet fait état de l’existence de fissurations au niveau des balcons et particulièrement dans la zone des pieds des garde-corps, en raison de l’écartement des maçonneries, provoquant un risque de chute de matériaux sur le domaine public et l’instabilité de la finition en béton et des garde-corps. A cette occasion, le maître d’œuvre avait signalé la nécessité de mettre en oeuvre des travaux permettant de traiter l’ensemble des garde-corps.

Le devis de la société PFM a été choisi par la majorité des copropriétaires en résolution n°7, pour un montant de 1 282 199.29 euros TTC. Ledit devis mentionne clairement l’existence de travaux sur des parties privatives (garde-corps, grilles de ventilation, portes de service et de garage) et de travaux de remplacement des garde-corps, ce dernier poste représentant un montant de 405 064,32 euros HT.

Il résulte incontestablement de l’analyse du procès-verbal d’assemblée générale et du devis de la société choisie par les copropriétaires que les travaux concernent certes des parties communes, soit les façades, mais également des parties privatives, soit les garde-corps.

Or, les copropriétaires ont inclus dans les charges communes générales liées à ces travaux les frais de « remplacement » des garde-corps, alors même que le règlement de copropriété précité ne permet d’inclure dans les charges communes que les frais de « nettoyage » et de « peinture » des garde-corps, en présence d’un ravalement général.

Aussi, le syndicat ne pouvait valablement voter le remplacement des garde-corps, parties privatives, et répartir les frais correspondants en charges communes générales.

La violation du règlement de copropriété impose l’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] en date du 8 février 2024.

Conformément au deuxième alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI VICTORIA SUD, la SCI QUINZE, la SCI REBEL’S, la SCI BRETEUIL VAUBAN, Monsieur [T] [X], Monsieur [H] [D], Monsieur [F] [D], Monsieur [R] [D] et Monsieur [J] [D] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7], qui succombe, sera condamné aux dépens et à verser à la SCI VICTORIA SUD, la SCI QUINZE, la SCI REBEL’S, la SCI BRETEUIL VAUBAN, Monsieur [T] [X], Monsieur [H] [D], Monsieur [F] [D], Monsieur [R] [D] et Monsieur [J] [D] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 19 novembre 2014 et de renvoi à la mise en état,

ORDONNE l’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] en date du 8 février 2024,

DISPENSE la SCI VICTORIA SUD, la SCI QUINZE, la SCI REBEL’S, la SCI BRETEUIL VAUBAN, Monsieur [T] [X], Monsieur [H] [D], Monsieur [F] [D], Monsieur [R] [D] et Monsieur [J] [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] aux dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à verser à la SCI VICTORIA SUD, la SCI QUINZE, la SCI REBEL’S, la SCI BRETEUIL VAUBAN, Monsieur [T] [X], Monsieur [H] [D], Monsieur [F] [D], Monsieur [R] [D] et Monsieur [J] [D] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 21 janvier 2025.

Le Greffier Le Président