TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 28 OCTOBRE 2025

Enrôlement : N° RG 25/03376 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6FAZ

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 3] (M^e ARIU)

C/ M. [W] [J], M. [B] [J]

DÉBATS : A l’audience Publique du 08 juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 28 octobre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CABINET LAGIER

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 313 499 824

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Jung-Mee ARIU, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [J]

né le 8 juillet 1974 à [Localité 9] (ALGÉRIE)

de nationalité Algérienne

demeurant [Adresse 1]

défaillant

Monsieur [B] [J]

né le 1er novembre 1978 à [Localité 9] (ALGÉRIE)

de nationalité Algérienne

demeurant [Adresse 4]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 7] est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [W] [J] et Monsieur [B] [J] sont propriétaires indivis des lots n° 5, 8 et 9 au sein de cette copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte des copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges afférentes aux à leurs lots depuis plusieurs mois.

Des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception leur ont été expédiées en date du 14 janvier 2025.

*

Par exploits du 17 mars 2025 et du 20 mars 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le CABINET LAGIER, a assigné Monsieur [W] [J] et Monsieur [B] [J] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir entendre :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020

Vu l’article 1231-6 du Code civil,

— CONDAMNER solidairement Messieurs [W] et [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LAGIER les sommes suivantes :

—  10.530,57 € au titre des charges de copropriété dues au 31 mars 2025, frais nécessaires et frais entrant dans les dépens, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025, date de la mise en demeure, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil et ce, jusqu’à parfait paiement,

—  2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER in solidum Messieurs [W] et [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LAGIER la somme 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER in solidum Messieurs [W] et [B] [J] aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, et ce compris le commandement de payer les charges de copropriété d’un montant de 177,07€

— DIRE qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du Décret du 12 décembre 1996, devront être supportés in solidum par les requis en sus de l’indemnité mise à leur charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel, sur le fondement de l’article 515 du Code de Procédure Civile,

L’assignation destinée à Monsieur [W] [J] a abouti à un procès-verbal de recherches infructueuses. L’accusé réception du courrier recommandé envoyé par le commissaire de justice est produit, signé par son destinataire.

Monsieur [B] [J], régulièrement cité à étude, n’a pas constitué avocat.

La décision rendue en premier ressort sera donc réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment les pièces suivantes:

— La fiche d’immeuble,

— Le titre de propriété de Messieurs [W] et [B] [J] pour les lots 5, 8 et 9,

— Le contrat de syndic signé le 14/05/2024,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 15 mai 2024 approuvant les comptes pour les exercices du 01.01.2022 au 31.12.2022 et du 01.01.2023 au 31.12.2023, et votant un budget prévisionnel pour la période du 01.01.2025 au 31.12.2025,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 29 juillet 2024 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2024 au 31.12.2024,

— Le décompte de charges arrêté au 31 mars 2025,

— Les mises en demeure du 14 janvier 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception, de payer la somme de 9.739,37 euros,

— Le commandement de payer du 13 mars 2025 portant sur la somme au principal de 9 250.77 euros arrêtée au 11.03.2025.

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte incluant les frais. L’addition de ces frais représente la somme de 1.779,80 €, qu’il convient de soustraire du montant dû au titre des charges.

Aussi, il apparaît que le montant réclamé au titre des charges sans frais s’élève à la somme de 10.530,57 – 1.779,80 = 8.750,77 euros.

Compte tenu des justificatifs produits, cette créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible.

Messieurs [W] [J] et [B] [J] restent donc redevables, au titre des charges de copropriété dues au 31 mars 2025, de la somme de 8.750,77 euros. Ils seront condamnés in solidum à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

En outre, l’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives.

Seront validés au titre des frais justifiés de recouvrement :

— la mise en demeure du 27 mars 2023 à hauteur de 144 €,

— les frais d’hypothèque du 3 mars 2025 à hauteur de 288 €,

— les frais de commandement de payer du 13 mars 2025 à hauteur de 177,07 euros,

Soit un total de 609,07 €.

Messieurs [W] [J] et [B] [J] seront condamnés in solidum au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété dues au paiement de la somme de 609,07 euros.

Les condamnations produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En outre, en application de l’article 1240 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés. Aussi, en l’absence d’abus caractérisé, les débiteurs ayant procédé à des versements réguliers au cours de la période concernée, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Messieurs [W] [J] et [B] [J], succombants, supporteront in solidum la charge des dépens liés à la présente instance, en ce non compris les frais de commandements de payer émis qui sont déjà indemnisés au titre des frais.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Les défendeurs seront donc condamnés in solidum au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des frais d’exécution forcée, le droit proportionnel dégressif dû à l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement en vertu de l’article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, modifié, est, selon ce texte, à la charge du créancier, sans qu’il puisse y être dérogé. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Messieurs [W] [J] et [B] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 8.750,77 euros au titre des charges de copropriété au 31mars 2025, outre la somme de 609,07 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

FAIT DROIT à la demande de capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE in solidum Messieurs [W] [J] et [B] [J] aux entiers dépens de l’instance, en ce non compris les frais de commandement de payer émis,

CONDAMNE in solidum Messieurs [W] [J] et [B] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE la demande tendant à mettre à la charge de Messieurs [W] [J] et [B] [J] les frais d’exécution, et afférents au droit proportionnel dégressif de l’huissier de justice mandaté en application de l’article 10 du décret n°2002-212 du 8 mars 2001,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIEME CHAMBRE CIVILE SECTION A4 DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 28 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE