TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 31 Octobre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2025

N° RG 24/05090 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VR7

PARTIES :

DEMANDERESSE

HOMESTONE

dont le siège social est sis [Adresse 10] – [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître François SUSINI de la SCP SCP SUSINI-STUART, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [U] [E]

né le 17 Février 1976 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 6] – [Localité 1]

représenté par Maître Thomas HUGUES de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 06 octobre 2023, la société HOMESTONE a consenti une promesse de vente à Monsieur [U] [E] concernant un bien immobilier situé [Adresse 4] -[Localité 2] au prix de 490.000 euros, la promesse étant consentie jusqu’au 28 juin 2024.

La promesse de vente stipule une condition suspensive d’obtention du permis de construire emportant division parcellaire ainsi qu’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, outre une indemnité d’immobilisation de 10% du prix de vente.

Par ailleurs, Monsieur [U] [E] a versé la somme de 20.000€ représentant une partie de l’indemnité d’immobilisation, laquelle est toujours séquestrée par le notaire rédacteur de la promesse de vente, Me [B].

Par acte de commissaire de justice en date du 09 décembre 2024, la SARL HOMESTONE a fait assigner Monsieur [U] [E] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Marseille, aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 49.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente ainsi qu’à lui transférer, sous astreinte, le bénéfice du permis de construire obtenu.

Initialement fixé à l’audience du 28 février 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à plusieurs reprises, jusqu’à l’audience du 26 septembre 2025.

A l’audience du 26 septembre 2025, la SARL HOMESTONE, représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se référer, demande au juge de :

— Juger que l’indemnité d’immobilisation d’un montant forfaitaire de 49.000 € est acquise à la société HOMESTONE,

— Condamner Monsieur [U] [E] à verser à la société HOMESTONE la somme provisionnelle de 29.000 €, au titre du surplus de l’indemnité d’immobilisation,

— Ordonner à Monsieur [U] [E] de donner ordre à Me [B] de libérer la somme de 20.000 € séquestrée entre ses mains au titre de provision sur indemnité d’immobilisation au bénéfice de la société HOMESTONE,

— Prendre acte de l’accord donné par Monsieur [U] [E] de procéder au transfert de permis de construire, au besoin, le condamner à transférer ledit permis sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 2 semaines à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner Monsieur [U] [E] à verser la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,

— Rejeter de l’ensemble des demandes adverses.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que Monsieur [U] [E] serait défaillant dans l’accomplissement des diligences relatives aux conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire et d’obtention d’un prêt, de sorte que les conditions suspensives seraient fictivement réalisées. En effet, elle affirme que les attestations de de refus de prêt produites par Monsieur [U] [E] seraient non conformes aux caractéristiques de prêt stipulées aux termes de la promesse de vente, et que le permis de construire n’aurait pas été obtenu dans le délai stipulé aux termes de ladite promesse.

En défense, Monsieur [U] [E], représenté par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se référer, demande au juge de :

— Constater que les demandes de la société HOMESTONE sont sérieusement contestables, en conséquence, la débouter de l’intégralité de ses demandes ;

— A titre reconventionnel, ordonner à la société HOMESTONE de donner ordre à Me [B] de libérer la somme de 20.000 € séquestrée entre ses mains au titre de provision sur indemnité d’immobilisation au bénéfice de Monsieur [U] [E], au besoin sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du rendu de l’ordonnance,

— Condamner la société HOMESTONE au paiement des intérêts aux taux légal portant sur la somme de 20.000 € à compter de la demande de restitution du 18 juin 2024,

— Condamner la société HOMESTONE à verser à Monsieur [U] [E] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,

— Ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation ne serait pas sérieusement contestable en raison de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt. En effet, il justifie de trois refus de prêt sollicité auprès de banques distinctes. Par ailleurs, il affirme que le retard pris dans le dépôt de la demande de permis de construire résulterait du fait des gérants de la société HOMESTONE, de sorte que la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire ne pourrait lui être imputée.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la demande de provision

La compétence du juge des référés est encadrée par les dispositions des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile.

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, l’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée.

Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation. Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause et sa nature.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Le fait qu’une partie qualifie sa contestation de sérieuse ne suffit pas à priver la formation de référé de ses pouvoirs.

Par ailleurs, l’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il ressort des stipulations de la promesse de vente consentie le 06 octobre 2023 l’existence de deux conditions suspensives :

— Le bénéficiaire devait obtenir un permis de construire emportant division parcellaire au plus tard le 29 mars 2024,

— Le bénéficiaire devait obtenir un prêt répondant aux caractéristiques suivantes : organisme prêteur : tout organisme bancaire ou financier français ; montant maximal de la somme empruntée : 490.000€ ; durée du remboursement comprise entre 15 et 25 ans, et taux nominal d’intérêt maximal de 5,00% l’an.

Il était également stipulé que toute demande non conforme entrainerait la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

Monsieur [U] [E] produit aux débats trois attestations de refus de prêt bancaire sollicités auprès de trois banques distinctes, pour le montant de 400.000 €, à un taux nominal de 4% et sur une durée de 20 ou 25 ans.

Dès lors, les demandes de prêt ainsi produites apparaissent conformes aux dispositions contractuelles.

Concernant le permis de construire, celui-ci a été obtenu le 10 juin 2024, soit après le délai stipulé dans la promesse de vente.

Pour autant, il ressort des éléments versés aux débats que la société HOMESTONE, par l’intermédiaire de ses dirigeants, Madame [V] et Monsieur [K] [L], a procédé elle-même au dépôt et au suivi de la demande de permis de construire.

Il convient de relever qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter le contrat, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse quant à la réalisation fictive des conditions suspensives.

En conséquence, le demande de provision au titre de l’indemnité d’immobilisation sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle concernant la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1304-6 du Code civil dispose : « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. »

En l’espèce, il existe une contestation sérieuse quant à la réalisation fictive des deux conditions suspensives.

En conséquence, la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée sera rejetée.

Sur le transfert du permis de construire

Monsieur [U] [E] indique ne pas être opposé à effectuer le transfert du permis de construire. Dès lors, la demande d’astreinte n’est pas justifiée.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner le transfert du permis de construire au bénéfice de la SARL HOMESTONE.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL HOMESTONE supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en référé et en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de provision de la SARL HOMESTONE;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande reconventionnelle de restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée de Monsieur [U] [E] ;

ORDONNONS le transfert du permis de construire portant sur les parcelles [Cadastre 8]M [Cadastre 7] et [Cadastre 5] au bénéfice de la SARL HOMESTONE ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que la SARL HOMESTONE conservera la charge des dépens de la présente instance.

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 31 Octobre 2025

À

— Maître François SUSINI

— Maître Thomas HUGUES