TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/58594 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PW4

AS M N° : 9

Assignation du :

12 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 juillet 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [U] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Monsieur [I] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentés par M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS – #A0436

DEFENDEUR

Monsieur [C] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par Maître Charles TRAORE de l’AARPI MAQUAIR ET TRAORE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS – #260

DÉBATS

A l’audience du 05 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Suivant acte sous seing privé en date du 23 septembre 2020, Monsieur [U] [Y] et Madame [E] [Y] a donné à bail commercial à Madame [K] [W] [S] pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2017, un local situé [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 12.050,10 euros, payable à terme échu les 1er janvier, avril, juillet et octobre.

Par acte notarié du 15 juillet 2022, Madame [K] [P] [S] a cédé son droit au bail à Madame [C] [G].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, Monsieur [U] [Y] et Madame [E] [Y] ont assigné Madame [C] [G] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de Madame [C] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de Madame [C] [G],

— la condamnation de Madame [C] [G] à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 10.926,39 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés

— la conservation du dépôt de garantie

— la condamnation de Madame [C] [G] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant égal au double du loyer normalement exigible, majorations incluses,

— la condamnation de Madame [C] [G] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 5 juin 2025, Monsieur [U] [Y] et Madame [E] [Y], représentés par leur Conseil, maintiennent oralement leurs demandes et s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Madame [C] [G], représentée par son Conseil, ne conteste pas le montant réclamé mais sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente. Elle rappelle sa régularité dans le paiement des loyers depuis l’origine et invoque une difficulé de trésorerie.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes du contrat de renouvellement de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, Monsieur [U] [Y] et Madame [E] [Y] ont fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif versé aux débats que si la dette locative s’est accrue à compter de janvier 2024, les paiements ont en réalité été irréguliers et incomplets depuis l’origine. En outre, aucun élément ne permet d’identifier le détenteur du compte dont les relevés bancaires sont versés aux débats ni aucune pièce ne permet d’établir l’amélioration possible de la situation financière de la preneur. Celle-ci ne dispose ainsi manifestement pas des ressorces lui permettant de faire face au paiement du loyer courant et à l’apurement de la dette locative et elle sera déboutée de sa demande de délais comme suit au présent dispositif.

L’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l’espèce, la conservation du dépôt de garantie et la majoration du loyer s’analysent en une clause pénale et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

La défenderesse sera réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à Monsieur [U] [Y] et Madame [E] [Y] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 10.926,39 euros au 15 novembre 2024.

Madame [C] [G] sera donc condamnée à titre provisionnel à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 sur la somme de 9855,84 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [C] [G] qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 1500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail le 22 août 2024 et disons que Madame [C] [G] devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 1], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons Madame [C] [G] à payer à Monsieur [U] [Y] et Madame [E] [Y] une provision de 10.926,39 euros (dix mille neuf cent vingt six euros trenter neuf centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 15 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 sur la somme de 9.855,84 euros (neuf mille huit cent cinquante cinq euros quatre vingt quatre centimes) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus;

Condamnons en cas de résiliation Madame [C] [G] à payer à Monsieur [U] [Y] et Madame [E] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de son départ effectif ;

Déboutons Monsieur [U] [Y] et Madame [E] [Y] de leur demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation;

Déboutons Monsieur [U] [Y] et Madame [E] [Y] de leur demande de majoration de conservation du dépôt de garantie;

Déboutons Madame [C] [G] de sa demande de délais;

Condamnons Madame [C] [G], aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 juillet 2024;

Condamnons Madame [C] [G] au paiement à Monsieur [U] [Y] et Madame [E] [Y] de la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Fait à Paris le 03 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Maïté FAURY