TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/01056 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RBD6

JUGEMENT

DU : 29 Janvier 2026

M. [I] [N] [U] [J] [T]

C/

Mme [P] [G] [D] [M] épouse [C]

M. [F] [C]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 29 Janvier 2026.

DEMANDEUR:

Monsieur [I] [N] [U] [J] [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître AD LITEM JURIS de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE

DEFENDEURS:

Madame [P] [G] [D] [M] épouse [C]

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [C]

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 02 Décembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : AD LITEM

CCC défendeur

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 février 2007, M. [I] [T] a consenti un bail d’habitation à M. [F] [C] et Mme [P] [M] épouse [C] sur des locaux situés [Adresse 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 1368,81 euros provisions pour charges comprises.

Par actes de commissaire de justice du 6 août 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5389,51 euros au titre de l’arriéré locatif ( décompte au 1er août 2024) dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [C] et Mme [P] [M] épouse [C] le 9 août 2024.

Par assignations du 21 février 2025, M. [I] [T] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [C] et Mme [P] [M] épouse [C] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8677,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2025, à actualiser au jour de l’audience, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 2 décembre 2025, M. [I] [T] représenté par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er décembre 2025 terme de décembre inclus, s’élève désormais à 24559,55 euros. M. [I] [T] indique qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [F] [C] ne conteste pas le montant des sommes réclamées. Il justifie à l’audience de ce qu’une proposition de relogement temporaire lui a été adressée par la mairie du [Localité 7] (91) et ce à compter du 15 décembre 2025 et explique qu’il envisage de quitter les lieux.

Il expose avoir rencontré d’importantes difficultés financières, que la société qui l’emploie est en liquidation judiciaire. Il préciser percevoir un salaire mensuelle de 1800 euros et que sa compagne actuellement en invalidité perçoit environ 1300 euros par mois, le couple ayant un enfant à charge.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [P] [M] épouse [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

M. [I] [T] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Il sollicite toutefois des délais de paiement et propose de verser la somme maximale de 400 euros par mois afin d’apurer la dette.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [F] [C] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée, réceptionnée le 30 décembre 2025, le conseil du bailleur a précisé que les locataires avaient délivré congés par courrier recommandé réceptionné le 03 décembre 2025 et précisant quitter les lieux le 15 décembre 2025. Il est en outre indiqué qu’un rendez-vous afin de procéder à l’état des lieux de sortie a été fixé le 03 janvier 2026.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [I] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 6 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5389,51 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 octobre 2024.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [F] [C] et Mme [P] [M] épouse [C] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 300 euros par mois afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Cependant, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, les délais seront accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en l’absence de reprise du paiement du loyer courant, et ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient ainsi d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [I] [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [I] [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er décembre 2025 terme de décembre inclus, M. [F] [C] et Mme [P] [M] épouse [C] lui devaient la somme de 24 559,55 euros, dont il convient de soustraire les frais de procédure. d’un montant de 454.28 euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens.

La solidarité des preneurs est expressément prévue au contrat de bail.

M. [F] [C] et Mme [P] [M] épouse [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront en conséquence solidairement condamnés à payer au bailleur la somme de 24 105.27 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de décembre 2025 inclus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [I] [T] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [C] et Mme [P] [M] épouse [C], qui succombent à la cause, seront in solidum condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [I] [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 février 2007 entre M. [I] [T], d’une part, et M. [F] [C] et Mme [P] [M] épouse [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 9] est résilié depuis le 7 octobre 2024,

ORDONNE à M. [F] [C] et Mme [P] [M] épouse [C] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [F] [C] et Mme [P] [M] épouse [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [F] [C] et Mme [P] [M] épouse [C] à payer à M. [I] [T] la somme de 24 105,27 euros (vingt-quatre mille cent cinq euros et vingt-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2025 terme de décembre inclus,

AUTORISE M. [F] [C] et Mme [P] [M] épouse [C] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, une somme minimale de 300 euros (trois cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [F] [C] et Mme [P] [M] épouse [C] à payer à M. [I] [T] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [F] [C] et Mme [P] [M] épouse [C] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 août 2024 et celui desassignations du 21 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge