TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/2104

N° RG 25/01275 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JKAF

Section 1

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 novembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [T] [L] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [M] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Alain PILLON : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Juillet 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025 et signé par Alain PILLON, magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de MULHOUSE, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 16 août 2022, Monsieur [T] [Z] a donné à bail à Monsieur [M] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 430,00 € outre 10,00 € au titre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [Z] a fait signifier à Monsieur [M] [F] le 06 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 mai 2025, Monsieur [T] [Z] a fait assigner Monsieur [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée et plaidée à l’audience du 10 juillet 2025.

A cette audience, Monsieur [T] [Z], a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater, subsidiairement ordonner la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [M] [F], par le jeu de la clause résolutoire ;

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [M] [F] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et de conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner Monsieur [M] [F] au paiement de la somme de 840,00 €, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer ;

— Condamner Monsieur [M] [F] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— Condamner Monsieur [M] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— Condamner Monsieur [M] [F] au paiement de la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et avec intérêts de droit ;

— Condamner Monsieur [M] [F] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Monsieur [M] [F], bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 07 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [T] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 10 mars 2025.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article clause résolutoire qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu le 16 août 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 mars 2025 pour la somme en principal de 840,00 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 mai 2025.

Monsieur [M] [F] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [M] [F] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 430,00 € outre 10,00 € au titre de la provision sur charges et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai, de deux mois, prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [F] est non comparant, n’a formulé aucune demande et ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer intégral avant l’audience.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

Monsieur [T] [Z] présent à l’audience maintient sa demande initiale sur la base d’un décompte arrêté en février 2025 démontrant que Monsieur [M] [F] reste devoir la somme 840,00 €.

Monsieur [M] [F], non comparant, n’apporte aucun élément permettant de remettre en cause ledit montant. Il ne justifie pas d’un paiement libératoire ou d’une cause l’exonérant du paiement des loyers.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Monsieur [M] [F] sera donc condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 840,00 €.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [M] [F] non comparant n’a formulé aucune demande et ne justifie pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [M] [F] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard des démarches accomplies par Monsieur [T] [Z] une somme de 300,00 € lui sera allouée au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 août 2022 entre Monsieur [T] [Z], d’une part et Monsieur [M] [F], d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la date du 06 mai 2025 à minuit.

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire.

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision.

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourront procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [F] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [M] [F] au montant du loyer et de la provision des charges dus au jour de la résiliation soit la somme de 440,00 €.

CONDAMNE Monsieur [M] [F] à payer à Monsieur [T] [Z] à titre provisionnel cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 07 mai 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées.

CONDAMNE Monsieur [M] [F] à verser à Monsieur [T] [Z] à titre provisionnel la somme de 840,00 € comprenant le montant des loyers, charges impayés arrêté à la date de février 2025 incluse.

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement.

REJETTE le surplus des demandes.

CONDAMNE Monsieur [M] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE Monsieur [M] [F] à payer à Monsieur [T] [Z] la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et signe le 27 novembre 2025.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 novembre 2025, par Alain PILLON, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,