Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p13 aud civile prox 4, 13 mai 2025, n° 24/04764

TJ Marseille 13 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'ont pas contesté le montant de la dette et ont été condamnés à payer les loyers et charges impayés.
Rejeté
Responsabilité des locataires pour dégradations
La cour a estimé que le bailleur n'a pas pu prouver les dégradations en l'absence d'état des lieux de sortie, et a donc rejeté la demande.
Rejeté
Perte de revenus locatifs
La cour a rejeté cette demande, considérant que le bailleur n'a pas apporté de preuve suffisante pour justifier le préjudice économique.
Rejeté
Souffrances dues aux manquements des locataires
La cour a jugé que le bailleur n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice moral justifiant une indemnisation.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a décidé d'accorder une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais exposés par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p13 aud civ. prox 4, 13 mai 2025, n° 24/04764
Numéro(s) :	24/04764
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alexis REYNE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 26 février 2025 Prorogé au 13 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 19 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13 Mai 2025 a M^e Alexis REYNE,

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04764 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5IOY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [R] [X]

née le 15 Août 1970 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alexis REYNE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [I] [Z] [Y]

né le 09 Juillet 1989 à EGYPTE, demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [P] [G]

née le 02 Janvier 1983 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat sous signature privée du 21 octobre 2021, Madame [R] [X] a donné à bail à Monsieur [I] [Z] [Y] et Madame [P] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 21 octobre 2021.

Un dépôt de garantie de 900 euros a été versé.

Par courrier en date du 15 janvier 2024, Monsieur [I] [Y] et Madame [P] [G] ont donné congé au bail.

Madame [R] [X] leur a adressé, par courrier recommandé en date du 6 février 2024, un rappel des loyers et charges restant dus jusqu’à leur départ de l’appartement.

Par courrier en date du 22 février 2024, Madame [R] [X] a actualisé le décompte locatif, arrêté à la date du 26 février 2024.

Par assignations des 22 et 26 juillet 2024, Madame [R] [X] a attrait Monsieur [I] [Z] [Y] et Madame [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], pour solliciter leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  1.464,92 euros au titre des loyers et charges impayés

—  2.226 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie de 900 euros

—  1.397,25 euros au titre du préjudice économique résultats de la perte de revenus locatifs

—  5.000 euros au titre du préjudice moral

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [R] [X] précise que bien que les locataires aient donné congé en janvier 2024, ils n’ont quitté les lieux et remis les clés que le 26 février 2024. Elle réclame le paiement des loyers et charges pour janvier et février 2024, au prorata temporis jusqu’au 26 février 2024, après déduction de 301,72 euros pour régularisation des charges.

D’autre part, Madame [R] [X] reproche aux locataires d’avoir manqué à leurs obligations d’entretien courant et de réparations locatives. Elle rappelle que l’appartement, entièrement rénové fin septembre 2021, était en excellent état lors de l’état des lieux d’entrée du 21 octobre 2021. Elle indique avoir constaté des dégradations lors d’une visite le 30 août 2023 et à la restitution des lieux le 26 février 2024. Elle leur impute également une violation de la destination du bail en ayant utilisé le logement à des fins d’élevage clandestin de chats, ce qui l’a contrainte à entreprendre des travaux de remise en état. En raison de ces travaux, elle n’a pu relouer ni faire visiter l’appartement. Elle n’a retrouvé un locataire qu’à compter du 22 avril 2024, soit un mois et 25 jours après la restitution des lieux, ce qui lui a occasionné une perte de revenus locatifs.

Enfin, Madame [R] [X] fait valoir que les manquements des locataires à leurs obligations contractuelles ont constitué, pendant plusieurs mois, une source d’angoisse pour elle, qui craignait de voir son appartement, entièrement rénové moins de deux ans plus tôt, continuer à se dégrader. Elle ajoute avoir dû faire face à des plaintes de voisinage et affirme avoir été agressée verbalement et physiquement par Monsieur [Y] à l’issue de la restitution des lieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024 et plaidée.

Madame [X], représentée par son conseil lors des débats, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cités suivant procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [I] [Z] [Y] et Madame [P] [G] n’ont pas comparu et personne pour eux.

Le délibéré a été fixé au 26 février 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée”.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’arriéré locatif

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Madame [X] verse aux débats :

un contrat de bail signé le 21 octobre 2021 par Monsieur [I] [Z] [Y] et Madame [P] [G], portant sur un appartement situé [Adresse 2], 3ème étage, moyennant un loyer mensuel de 900 euros outre 50 euros de provision sur charges. Un courrier de résiliation qui lui a été adressé en courrier recommandé le 15 janvier 2024 par Monsieur [I] [Z] [Y]. Deux courriers qu’elle a adressés à Monsieur [Y] et Madame [G] les 6 février 2024 et 22 février 2024, pour réclamer les loyers et charges impayés des mois de janvier et février 2024, soit la somme de 1.464,92 euros au 16 février 2024, date de sortie des locataires.

Monsieur [Y] et Madame [G] qui ne comparaissent pas, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Ils seront condamnés solidairement par application de la clause de solidarité prévue au bail et en qualité de co-titulaires signataires du contrat, à payer à Madame [X] la somme de 1.464,92 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 du code civil précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux est établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié.

Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, il est constant que l’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre bailleurs et locataires le 21 octobre 2021.

A l’inverse, aucun état des lieux de sortie n’a pas été effectué d’un commun accord entre les parties. Madame [X] affirme qu’un commissaire de justice se trouvait présent à la remise des clés à la demande des locataires, lesquels ne lui ont jamais adressé le constat ainsi établi. Elle n’a cependant pas pris l’initiative de solliciter un nouvel état des lieux par commissaire de justice face à ces difficultés.

Madame [X] ne justifie d’aucun motif d’impossibilité d’établissement de l’état des lieux de sortie. Or, en l’absence d’état des lieux de sortie, les locataires sont présumés avoir rendu le bien loué exempt de toute perte ou dégradation.

Dès lors la preuve des désordres invoqués par le bailleur doit être rapportée par ce dernier.

En l’occurrence les photographies versées par Madame [X] pour démontrer des dégradations locatives ne sont non datées, ni circonstanciées.

Le rapport de l’expertise diligentée par son assureur le 1er mars 2024 indique :

en « réserve lettre d’acceptation » : « restitution appartement encrassé suite à départ locataire, réserve garantie », pour « causes et circonstances » : « selon les déclarations de l’assurée, elle a fait entrer un locataire dans son appartement du 4ème étage entièrement rénové au mois d’octobre 2021. Après plusieurs demandes de quitter l’appartement de la part du propriétaire, le locataire a pris congé le 26 février sans faire d’état des lieux avec la propriétaire. Il aurait fait appel à un huissier de justice (nous sommes dans l’attente du constat)s’agissant des « dommages constatés » : « défaut d’entretien. Appartement très sale, encrassé qui présente des trous dans les murs. Le locataire a accroché des tableaux ».

Ce rapport est insuffisant à établir la réalité, la nature, la localisation et l’étendue exacte des désordres et dégradations imputés aux anciens locataires à défaut d’être corroboré par des éléments concrets et objectifs.

En conséquence, défaillante dans l’administration de la preuve de dégradations locatives, Madame [X] sera déboutée de sa demande au titre des réparations locatives, d’un préjudice économique et d’un préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Monsieur [Y] et Madame [G] à payer in solidum à Madame [X] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Les défendeurs qui succombent supporteront in solidum les entiers dépens.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance en l’espèce n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] [Y] et Madame [P] [G] solidairement à payer Madame [R] [X] la somme de 1.464,92 euros au titre des loyers et charges impayés ;

DEBOUTE Madame [R] [X] de ses plus amples demandes et prétentions ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [Z] [Y] et Madame [P] [G] à payer Madame [R] [X] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [Z] [Y] et Madame [P] aux entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Juge Le Greffier