TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 22/00308 – N° Portalis DBZS-W-B7G-VYYA

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2024

DEMANDEUR:

M. [V] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par M^e Philippe SIMONEAU, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES:

Syndicat des copropriétaires de la résidence CENTR AL SQUARE

[Adresse 2] et [Adresse 6]

Représenté par son syndic SERGIC

SAS immatriculée au RCS de Lille métropole sous le numéro 428 748 909

Ayant son siège [Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par M^e Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE

S.C.I. FOR FIVES,

enregistrée au SIREN sous le numéro 480 634 351

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par M^e Bérengère LECAILLE, avocat au barreau de LILLE

S.A.R.L. BOULANGERIE MADELEINE,

enregistrée au RCS LILLE METROPOLE sous le numéro 832 597 439

[Adresse 2]

[Adresse 2]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Anne BEAUVAIS,

Assesseur: Juliette BEUSCHAERT,

Assesseur: Marie TERRIER,

Greffier: Benjamin LAPLUME,

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 20 Janvier 2023 avec effet différé au 07 Avril 2023.

A l’audience publique du 10 Octobre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 16 Janvier 2024.

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Juliette BEUSCHAERT, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 16 Janvier 2024 par Marie TERRIER, Présidente, pour la présidente empêchée Anne BEAUVAIS, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Un bail commercial relatif à un local commercial, cadastré section [Cadastre 5] [Adresse 6], lot volume n°2, situé dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 2], a été conclu le 28 février 2018, entre la SCI FOR FIVES, propriétaire, et la SARL BOULANGERIE MADELEINE.

M. [V] [O] est propriétaire depuis le 28 novembre 2016, d’un appartement cadastré section [Cadastre 5], rue Brasseur, lot numéro 2004 – soit un T1 situé au premier étage de l’immeuble en copropriété, qu’il loue.

Se plaignant de nuisances engendrées par l’exploitation du fonds de commerce de boulangerie, il a sollicité une expertise judiciaire laquelle a été ordonnée le 12 novembre 2019 par le tribunal judiciaire de Lille. Le 6 mai 2021, l’expert a rendu son rapport.

En l’absence de solution amiable, par actes d’huissier des 15 et 20 décembre 2021, M.[O] a fait assigner la SCI FOR FIVES, la SARL BOULANGERIE MADELEINE et le syndicat des copropriétaires de la Résidence CENTRAL SQUARE, devant le tribunal judiciaire de Lille.

La SCI FOR FIVES et le syndicat des copropriétaires de la Résidence CENTRAL SQUARE ont constitué avocat.

Les parties ont échangé leurs écritures. La clôture de l’affaire a été ordonnée le 20 janvier 2023 de manière différée au 7 avril 2023 et les débats fixés à l’audience de plaidoirie du 10 octobre 2023.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures signifiées par la voie électronique le 3 novembre 2022, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé de ses moyens, M. [O] demande au tribunal de :

au visa des dispositions de l’article 651 du code civil, de l’article 1719 du code civil, de l’article 1240 du code civil, de l’article 331 du code de procédure civile,

HOMOLOGUER le rapport d’expertise judiciaire du 6 mai 2021 de Monsieur [J] [E],

CONDAMNER in solidum la SCI FOR FIVES et la société BOULANGERIE MADELEINE à réaliser les travaux de mise en conformité des installations du local commercial, conformément au rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [E] du 6 mai 2021 sous un délai de 3 semaines ; délai qui devra courir à compter du prononcé du Jugement,

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard si les travaux ne sont pas réalisés dans le délai de trois semaines,

CONDAMNER in solidum la SCI FOR FIVES et la société BOULANGERIE MADELEINE à payer à Monsieur [V] [O] la somme de 5.000 € en réparation de ses préjudices d’image et moral,

DÉCLARER le Jugement à intervenir commun et opposable au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence CENTRAL SQUARE représenté par son syndic en exercice, la société SERGIC,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence CENTRAL SQUARE représenté par son syndic en exercice, la société SERGIC, à payer à Monsieur [V] [O] la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice,

CONDAMNER in solidum la SCI FOR FIVES, la société BOULANGERIE MADELEINE et le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence CENTRAL SQUARE représenté par son syndic en exercice, la société SERGIC à payer à Monsieur [V] [O] la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la présente instance mais également de l’instance de référé en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

DÉBOUTER la SCI FOR FIVES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence CENTRAL SQUARE représenté par son syndic en exercice, la société SERGIC, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Dans ses dernières écritures signifiées par la voie électronique le 5 avril 2023, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé de ses moyens, la SCI FOR FIVES demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL :

JUGER opposables aux tiers les dispositions du contrat de bail commercial du 28 février 2018;

JUGER que la SCI FOR FIVES ne peut engager sa responsabilité à l’égard de Monsieur [V] [O] eu égard aux dispositions du contrat de bail et en l’absence de toute faute;

JUGER que les nuisances et troubles reprochés à la SCI FOR FIVES ne lui sont pas imputables

EN CONSEQUENCE :

DEBOUTER Monsieur [V] [O] de l’intégralité de ses demandes ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

PRONONCER l’absence de responsabilité in solidum de la SCI FOR FIVES avec la SARL BOULANGERIE MADELEINE ;

EN CONSEQUENCE :

DEBOUTER Monsieur [V] [O] de ses demandes de condamnation in solidum ;

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE ENCORE :

CONDAMNER la SARL BOULANGERIE MADELEINE à relever la SCI FOR FIVES de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

A TITRE RECONVENTIONNEL :

CONDAMNER Monsieur [V] [O] au versement d’une somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

Dans ses dernières écritures signifiées par la voie électronique le 7 avril 2023, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de la Résidence CENTRAL SQUARE demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu l’article 331 du Code de Procédure Civile,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [E] du 6 mai 2021,

Juger que le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence CENTRAL SQUARE représenté par son syndic SERGIC s’en rapporte à justice sur la demande de Monsieur [V] [O] tendant à voir le jugement à intervenir commun et opposable au syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRAL SQUARE représenté par son syndic SERGIC,

Rejeter l’intégralité des autres demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRAL SQUARE représenté par son syndic SERGIC dans cette affaire, que ce soit par Monsieur [O] [V] ou des autres parties défenderesses,

Les en débouter ;

Pour le cas où par impossible le Tribunal Judiciaire venait à condamner le Syndicat des

Copropriétaires de la Résidence CENTRAL SQUARE,

Condamner in solidum la SCI FOR FIVES et la SARL BOULANGERIE MADELEINE seront condamnés à garantir le Syndicat des Copropriétaires de la résidence CENTRAL SQUARE représenté par son syndic SERGIC de toutes condamnations en principal frais, en ce compris les frais d’expertise et intérêts qui pourraient être prononcées à son encontre;

En toute hypothèse,

Condamner in solidum Monsieur [V] [O], la SCI FOR FIVES et la SARL BOULANGERIE MADELEINE à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence CENTRAL SQUARE représenté par son syndic SERGIC la somme de 2.500,00 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner in solidum la SCI FOR FIVES et la SARL BOULANGERIE MADELEINE aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le trouble anormal de voisinage

En application de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Toutefois ce droit est limité par le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, le voisin lésé pouvant en demander réparation à l’auteur des troubles.

L’action en réparation pour trouble anormal de voisinage impose que soit démontrée l’anormalité du trouble allégué. Elle est indépendante de toute faute ou infraction à une disposition réglementaire ou administrative.

En l’espèce, dans son rapport, l’expert judiciaire constate :

— dans l’appartement appartenant au requérant, une “odeur de pain dominant l’air ambiant”, soulignant que, quotidienne, elle est susceptible de gêner les occupants ;

— et constate que “l’activité de boulangerie est génératrice de chaleur dans son propre local qui a inéluctablement des répercussions sur les locaux et appartements contigus”.

Ces constatations concordent avec celles de l’huissier et reprises dans son procès-verbal du 29 mai 2019, soit une “odeur prenante” dans l’entrée dans l’appartement, une “chaleur importante” se dégageant du sol carrelé du hall d’entrée, de celui des WC et de celui de la salle debains, l’huissier relevant des températures oscillant entre 26 et 29 degrés chauffage éteint.

Il ressort des pièces produites que l’occupante du bien se plaint de ces désagréments depuis le mois d’octobre 2018.

Ensuite, l’expert souligne une “déconnexion anormale entre le four de cuisson et le réseau d’extraction”. Il expose que la SARL BOULANGERIE MADELEINE a procédé à une reprise des jonctions entre le four et l’extraction ; qu’elle “rejette ces flux de chaleur dans une gaine endommagée et n’assurant plus ses fonctions”. Il ajoute que “les difficultés constatées au niveau du local commercial et au niveau du réseau d’extraction provoquent des apports de chaleur anormaux dans l’appartement de M. [O] ainsi que dans les circulations communes” ; que “les dommages olfactifs constatés dans les circulations communes sont en lien avec l’activité de boulagerie et les défauts d’étanchéité constatés au niveau du réseau d’extraction.” ; que “les défauts d’étanchéité provoquent inéluctablement une prolifération des émanations dans les circulations communes.”

Il ressort de ces constatations et analyse que l’activité de boulangerie exploitée par la SARL BOULANGERIE MADELEINE dans un local appartenant à la SCI FOR FIVES, engendre des nuisances olfactives et une chaleur excessive dans l’appartement dont est propriétaire M. [O], lesquelles, par leur nature et leur récurrence, excèdent les inconvénients normaux de voisinage.

Sur la réparation

La victime d’un trouble anormal de voisinage trouvant son origine dans l’immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire bailleur, sauf le recours contractuel de ce dernier contre son locataire, comme au locataire exploitant le commerce, dès lors que l’activité de ce dernier provoque des inconvénients dépassant le trouble normal de voisinage.

Sur les travaux

En l’espèce, l’expert mandaté judiciairement suggère, à l’effet de remédier aux troubles, les travaux suivants :

“

o Travaux de réfection :

Le constat expertal a mis en exergue des désordres au niveau des tubages d’extraction privatifs.

Les désordres sont matérialisés par une déconnexion du tubage, des accessoires de fumisteries insuffisants, des défauts d’étanchéité et de raccordement, une absence d’entretien courant couplé à des non-conformités.

Cette situation entraîne des apports de chaleur anormaux dans les locaux contigus ainsi que la prolifération des fumées (+odeur) dans les circulations communes de l’immeuble.

Les travaux portent sur la réfection intégrale de la gaine d’extraction et la diminution des apports de chaleur provoquée par les équipements de la boulangerie.

1-Remplacement réseau extraction : 6 240€ TTC (5 200€ HT)

Protection collective et individuelle

Protection des existants et des denrées alimentaires

Coltinage des matériaux

Mise à disposition nacelle grande hauteur & autorisations

Dépose des existants

Pose d’un nouveau tubage

Reprise avec la cheminée en toiture

Suggestions d’étanchéité toiture

Suggestions d’étanchéité réseau d’extraction & Essai fumigène

2-Ventilation du local boulangerie : 10 548€ TTC (8 790€ HT)

Percement en façade et mise en œuvre de grille

Fourniture et pose caisson d’aspiration et gaine de rejet

Raccordement du caisson aux extractions en façade

Raccordement électrique

Essais, mise en service et Vérification des débits

Essai et vérification des étanchéités.”

Il n’y a pas de débat quant à la justification des travaux préconisés par l’expert et sollicités par le requérant, la discussion ne portant pas sur ce point. Il apparaît justifié d’ordonner que les travaux soient exécutés afin d’assurer une juste réparation des troubles constatés.

Puis, dans le cadre d’un litige relatif au trouble anormal de voisinage et pour la détermination du droit à réparation de la victime, la question de la faute du bailleur ou de son absence est indifférente, dès lors que l’anormalité du trouble a été constatée. De surcroît, dans ses rapports avec la victime, la SCI FOR FIVES n’est pas fondée à lui opposer les clauses du contrat de bail commercial qu’il a conclu avec le preneur et qui est indifférent au litige relatif au trouble anormal de voisinage que subit la victime tierce au contrat.

Les troubles étant causés par l’activité exercée par la SARL BOULANGERIE MADELEINE dans le local dont est propriétaire la SCI FOR FIVES, il apparaît justifié d’ordonner la condamnation in solidum de la SCI FOR FIVES et de la SARL BOULANGERIE MADELEINE à exécuter les travaux tels que préconisés par l’expert dans son rapport du 6 mai 2021, et ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement, sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 6 mois, sans qu’il soit besoin d'“homologuer” le rapport d’expertise judiciaire.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice d’image et moral

Le “préjudice d’image” n’est pas indemnisable, alors qu’il ne fait au demeurant l’objet d’aucune démonstration. Puis, il y a lieu de relever que la crainte de ne pas louer son bien n’est pas non plus un préjudice indemnisable, étant relevé de surcroît que depuis la survenance des troubles, il ne déplore aucune perte locative. M. [O] ne démontre pas plus l’agressivité du gérant de la SARL BOULANGERIE MADELEINE, qu’il dit avoir subie lors de ses démarches amiable.

In fine, il ne justifie d’aucune pièce de nature à justifier d’un préjudice moral et les conséquences des tracasseries inhérentes à ce type de litige sont insuffisantes à caractériser un tel préjudice.

Par conséquent, la demande indemnitaire sera rejetée.

Sur la demande de garantie formée par la SCI FOR FIVES

A titre liminaire, il y a lieu de relever que la demande formée par la SCI FOR FIVES à l’encontre de la SARL BOULANGERIE MADELEINE à titre subsidiaire, lui a été signifiée par voie d’huissier le 30 septembre 2022.

Puis, sur le fond, est stipulé au contrat de bail du 28 février 2018,

“- JOUISSANCE PAISIBLE DES LIEUX -

Le PRENEUR devra jouir des lieux en se conformant à l’usage et au règlement, s’il existe, de l’immeuble, et ne rien faire qui puisse en troubler la tranquillité ni apporter un trouble de jouissance quelconque ou des nuisances aux autres occupants. Notamment, il devra prendre toutes précautions pour éviter tous bruits et odeurs ainsi que l’introduction d’animaux nuisibles. Il devra se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements, arrêtés de police, règlements sanitaires, et veiller à toutes les règles de l’hygiène et de la salubrité.

Le PRENEUR ne pourra faire entrer ni entreposer les marchandises présentant des risques ou des inconvénients quels qu’ils soient, ni faire aucune décharge ou déballage, même temporaire dans l’entrée de l’immeuble. Il ne pourra, en outre, faire supporter aux sols une charge supérieure à leur résistance, sous peine d’être responsable de tous désordres ou accidents. Il devra, enfin, supporter les travaux exécutés sur la voie publique.

— EXPLOITATION -

Le PRENEUR devra exploiter son activité en se conformant aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s’y rapporter. L’autorisation donnée au PRENEUR d’exercer l’activité mentionnée plus haut n’implique de la part du BAILLEUR aucune garantie pour l’obtention des autorisations à cet effet. Le magasin devra être constamment ouvert sauf fermeture hebdomadaire ou pour congés ou pour permettre l’exécution de travaux.”

Il ressort des débats que c’est exclusivement l’activité de boulangerie exercée par la SARL BOULANGERIE MADELEINE qui génère les troubles anormaux de voisinage dont se plaint le requérant, l’expert ayant relevé particulièrement qu’à l’intérieur du local commercial, les équipements de la SARL BOULANGERIE MADELEINE ne sont pas conformes au niveau du réseau d’extracteur de chaleur et que le raccordement au réseau n’était pas étanche ; qu’il y avait un manque d’aération ; que la gaine technique privative pour l’extraction des fumées n’était pas aux normes et ne présentait aucune étanchéité faute d’entretien. Ces constatations révèlent des manquements aux stipulations contractuelles précitées dont la SCI FOR FIVES revendique justement l’application dans leurs rapports.

La SCI FOR FIVES est ainsi fondée en sa demande et il convient de condamner la SARL BOULANGERIE MADELEINE à relever la SCI FOR FIVES indemne de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre.

Sur la demande indemnitaire formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Il sera observé tout d’abord que le requérant qui se prévaut de l’obligation du syndicat des copropriétaires de faire respecter le règlement de copropriété, n’invoque aucun fondement juridique textuel ou jurisprudentiel, ni même ne précise quelles stipulations du règlement de copropriété ne sont pas respectées.

Puis, il ressort des débats qu’informé depuis le mois d’octobre 2018 des désordres liés à l’activité de boulangerie de la défenderesse non constituée, le syndic a pris attache avec le mandataire de la SCI FOR FIVES pour obtenir les coordonnées du locataire et obtenir les plans de VMC et extractions en octobre 2018, puis l’a relancé à six reprises pour obtenir les éléments relatifs à l’évacuation. Il en ressort également qu’une visite a été effectuée sur les lieux.

Enfin, le requérant ne fait la démonstration d’aucun préjudice propre à l’inertie alléguée du syndicat des copropriétaires, alors qu’il n’est pas démontré au demeurant qu’une démarche du syndicat plus comminatoire à l’égard de la boulangerie ou du propriétaire aurait été plus efficace que celles qu’il a initiées seul.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande indemnitaire sera rejetée. Compte tenu de l’issue de cette demande, il n’apparaît pas nécessaire de statuer sur la demande subsidiaire formées par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

Il apparaît justifié de déclarer le jugement commun et opposable au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence CENTRAL SQUARE représenté par son syndic en exercice, au regard de l’issue du litige et particulièrement de la nature des travaux ordonnés.

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de condamner in solidum la SCI FOR FIVES et la SARL BOULANGERIE MADELEINE aux entiers dépens, en ce compris ceux de l’instance des référés et les frais d’expertise judiciaire. Pour les mêmes motifs, il y a lieu de les condamner in solidum à payer à [V] [O] la somme de 3000 euros pour ses frais non compris dans les dépens, et de rejeter les demandes de ce chef de la SCI FOR FIVES ainsi que du syndicat des copropriétaires.

Enfin l’exécution provisoire compatible avec la nature du litige ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum la SCI FOR FIVES et de la SARL BOULANGERIE MADELEINE à exécuter les travaux tels que préconisés par [J] [E], expert dans son rapport du 6 mai 2021, soit :

1-Remplacement réseau extraction :

Protection collective et individuelle

Protection des existants et des denrées alimentaires

Coltinage des matériaux

Mise à disposition nacelle grande hauteur & autorisations

Dépose des existants

Pose d’un nouveau tubage

Reprise avec la cheminée en toiture

Suggestions d’étanchéité toiture

Suggestions d’étanchéité réseau d’extraction & Essai fumigène

2-Ventilation du local boulangerie :

Percement en façade et mise en œuvre de grille

Fourniture et pose caisson d’aspiration et gaine de rejet

Raccordement du caisson aux extractions en façade

Raccordement électrique

Essais, mise en service et Vérification des débits

Essai et vérification des étanchéités.”

et ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement, sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 6 mois,

REJETTE la demande au titre du préjudice moral et d’image de sa demande,

DEBOUTE [V] [O] de sa demande indemnitaire formée contre le syndicat des copropriétaires de la Résidence CENTRAL SQUARE,

CONDAMNE in solidum la SCI FOR FIVES et la SARL BOULANGERIE MADELEINE à payer à [V] [O] la somme de 3000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SCI FOR FIVES et la SARL BOULANGERIE MADELEINE aux dépens, en ce compris ceux de l’instance des référés, les frais d’expertise judiciaire;

CONDAMNE la SARL BOULANGERIE MADELEINE à relever indemne la SCI FOR FIVES de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre en ce compris celles faites au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et des dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DECLARE commun et opposable au syndicat des copropriétaires de la Résidence CENTRAL SQUARE le présent jugement,

REJETTE toutes demandes, fins et prétentions plus amples des parties.

LE GREFFIERPOUR LA PRÉSIDENTE EMPECHE

Benjamin LAPLUMEMarie TERRIER