TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09649 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CQD

Minute :

S.C.I. CK2

Représentant : Maître Olivier DOUEK de l’AARPI CORTEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1939

C/

Monsieur [E] [D]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DOUEK

Copie délivrée à :

M. [D]

Le 07 février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 07 février 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU,juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. CK2, ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par Maître Olivier DOUEK de l’AARPI CORTEN, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [E] (prénom d’usage), [F] (prénom sur pièce d’identité), demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1 avril 2023, la S.C.I CK2 a donné à bail à M. [E] [D] un logement situé [Adresse 3], outre une cave, porte 3, située à la même adresse, pour un loyer hors charges de 1 220,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 130,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I CK2 a fait signifier à M. [E] [D], par exploit de commissaire de justice du 11 avril 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 850,00 € et de justifier d’une assurance valide visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 1 octobre 2024, la S.C.I CK2 a fait assigner M. [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 9 décembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

La S.C.I CK2, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny débouter M. [E] [D] de ses demandes et de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o ordonner l’expulsion corps et biens de M. [E] [D] ainsi que de tout occupant de son chef dès signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

o condamner M. [E] [D] à payer :

? la somme de 12 249,28 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 350,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

? une somme de 550,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation ;

? ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle rappelle que le bail en date du 1 avril 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [E] [D] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré.

M. [E] [D], comparant, a demandé l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il propose de régler 200 euros en sus du loyer courant. Il a actualisé sa situation personnelle et financière et indiqué ne pas être assuré contre les risques locatifs.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 février 2025.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1 avril 2023 que M. [E] [D] doit payer un loyer d’un montant de 1 220,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 130,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [E] [D] restait devoir la somme de 12 249,28 € euros à la date du 08 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus. M. [E] [D], comparant, reconnaît le principe et le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [E] [D] au paiement d’une somme de 12 249,28 euros.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et le rejet de la demande de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail conclu le 1 avril 2023 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 11 avril 2024 pour la somme en principal de 4 850,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 juin 2024.

M. [E] [D] propose de régler 200,00 € par mois pour apurer sa dette. Toutefois, il ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience. La loi ne permet pas de faire droit à sa demande.

L’expulsion de M. [E] [D] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [E] [D] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 12 juin 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 1 avril 2023.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail. Le dernier loyer appelé s’est élevé à la somme de 1 392,66 €, charges comprises.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [E] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter de l’échéance du 01 janvier 2025, terme de janvier 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 12 juin 2024, au 31 décembre 2024, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, S.C.I CK2 n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 11 avril 2024 et de l’assignation en date du 01 octobre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1 avril 2023 entre S.C.I CK2 et M. [E] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation [Adresse 3], outre une cave, porte 3, située à la même adresse sont réunies à la date du 12 juin 2024 ;

CONDAMNE M. [E] [D] à verser à S.C.I CK2 la somme de 12 249,28 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 08 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus ;

DEBOUTE M. [E] [D] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [E] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [E] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [E] [D] à payer à S.C.I CK2 l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 janvier 2025 terme de janvier 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE la S.C.I CK2 de sa demande en paiement d’une somme à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [E] [D] à payer à la S.C.I CK2 une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [D] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 07 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION