TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Décembre 2025

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame BONNEVILLE lors des débats et Madame DE ANGELIS lors du délibéré

Débats en audience publique le : 13 Octobre 2025

GROSSE :

Le 16 décembre 2025

à M^e Sébastien VICQUENAULT

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EXPEDITION :

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N° RG 25/01450 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6EUU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien VICQUENAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [I] [N] [L]

né le 28 Novembre 1980 à [Localité 5] CAMEROUN, domicilié : chez Mme [P] [J], [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [I] [N] [L] est propriétaire du lot n° 5 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [E] [I] [N] [L] de payer la somme de 9.949,63 euros en principal suivant décompte de charges du 28 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires de de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner Monsieur [E] [I] [N] [L] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

5.776,69 euros au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires dues au 27 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 28 juillet 2023 ;1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 13 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Cité aux termes de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [E] [I] [N] [L] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaire de Monsieur [E] [I] [N] [L] ;

— la mise en demeure du 28 juillet 2023 ;

— le décompte de la créance ;

— le contrat de syndic ;

— les décomptes individuels de charges ;

— les appels de fonds ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2021 approuvant les comptes arrêtés au 30 septembre 2020, votant le réajustement du budget prévisionnel relatif à l’exercice de 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1 octobre 2021 au 30 septembre 2022 ; le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2022 approuvant les comptes arrêtés au 30 septembre 2021, votant le réajustement du budget prévisionnel relatif à l’exercice de 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et votant le budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ; le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 8 décembre 2022 approuvant la ratification de l’appel de fonds effectué en juillet 2022 pour effectuer les travaux urgents, votant le financement des travaux et l’avance de trésorerie ; le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mars 2023 approuvant les comptes arrêtés au 30 septembre 2022 ; et le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 avril 2024 approuvant les comptes arrêtés au 30 septembre 2023, votant le réajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et votant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Il n’est pas contesté qu’aucun recours n’a été formé à l’encontre du procès-verbal de ladite assemblée générale.

Il ressort des pièces versées que les charges de copropriété exigibles à la date du 27 janvier 2025 s’élèvent à la somme en principal de 5.511,69 euros, déduction faite des frais divers.

Il convient donc de condamner Monsieur [E] [I] [N] [L] à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juillet 2023.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 265 euros au titre des frais nécessaires. Les frais de relance du 10 mars 2023 mentionnées dans le décompte étant antérieures à la mise en demeure du 28 juillet 2023 ne seront par retenues. Par ailleurs, les frais de transmission du dossier à l’avocat au montant de 125 euros ne relèvent pas des frais nécessaires. Il sera donc fait droit à la demande à hauteur de la somme de 120 euros correspondant au coût des frais de mise en demeure du 28 juillet 2023 (90 euros) ainsi que les frais de rappel du 16 mai 2024 (30 euros), somme au paiement de laquelle il convient de condamner Monsieur [E] [I] [N] [L].

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, vu le jugement du 24 janvier 2022 du Tribunal Judiciaire de Marseille qui a condamné Monsieur [E] [I] [N] [L] à payer au SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] la somme de 1.436,56 euros au titre des charges de copropriété impayés et des frais nécessaires au recouvrement de la créance, arrêtés au 26 mars 2021, les manquements répétés de Monsieur [E] [I] [N] [L] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le syndicat des copropriétaires des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

L’approbation d’une avance de trésorerie pour insuffisance de trésorerie lors de l’assemblée générale extraordinaire du 8 décembre 2022 est conséquence directe des manquements de Monsieur [E] [I] [N] [L] à ses obligations de copropriétaire.

En conséquence, Monsieur [E] [I] [N] [L] sera condamné à payer au SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [I] [N] [L] sera condamné aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, il sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [E] [I] [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de cinq mille cinq cent onze euros et soixante-neuf centimes (5.511,69 euros), au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 27 janvier 2025 et la somme de cent vingt euros (120 euros) au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juillet 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [I] [N] [L] à payer au SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de cinq cents euros (500 euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [E] [I] [N] [L] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [E] [I] [N] [L] à payer au SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE