TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 05 Janvier 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BONNEVILLE lors des débats et Madame BERKANI lors du délibéré

Débats en audience publique le : 27 Octobre 2025

GROSSE :

Le 06 janvier 2026

à M^e Christophe JERVOLINO

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EXPEDITION :

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N° RG 25/04819 – N° Portalis DBW3-W-B7J-62XJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe JERVOLINO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [D]

né le 02 Mai 1981 à [Localité 4], domicilié : chez M. [M] [N] (décédé), [Adresse 5]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [M] [N] et Mme [L] [N] bénéficiaient depuis le 20 décembre 1990 d’un bail d’habitation portant sur un appartement situé au sein de la résidence [Adresse 2].

Par avenant du 24 août 2020, suite au décès de Mme [L] [N], M. [M] [N] est devenu le seul titulaire du bail.

Par lettre simple du 18 septembre 2023, M. [Z] [D], le petit-fils des défunts locataires qui cohabitait avec eux, a demandé à la société UNICIL le transfert du bail à son nom.

Par courrier du 13 octobre 2023, la SA UNICIL a indiqué à M. [Z] [D] qu’il ne pouvait bénéficier du transfert du bail, en raison de l’inadéquation entre le logement et sa situation familiale.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2025, la SA UNICIL a fait assigner M. [Z] [D], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin de :

A titre principal,

— Juger que le logement est manifestement inadapté à la situation du ménage de M. [Z] [D], rendant impossible le transfert du bail ;

A titre subsidiaire,

— Ordonner la résiliation judiciaire du bail du fait des impayés ;

En tout état de cause,

— Ordonner l’expulsion immédiate de M. [Z] [D] du logement situé au sein de la résidence [Adresse 2], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, et de tout son mobilier ;

— Condamner M. [Z] [D] au paiement de la somme de 10.028,72 euros, correspondant à l’indemnité d’occupation et les charges dues suivant décompte arrêté au 25 juillet 2025 ;

— Condamner M. [Z] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer dument indexé et charges jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés par le requis et cela jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Ordonner que cette indemnité soit indexée annuellement, selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

— Condamner M. [Z] [D] aux entiers dépens, outre la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été utilement retenue à l’audience du 27 octobre 2025, date à laquelle la SA UNICIL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 11.525,30 euros au 30 septembre 2025.

Cité par acte remis à étude, M. [Z] [D] ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [Z] [D] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le constat de la résiliation de plein droit du bail

Il ressort de l’article 14 dernier alinéa de la loi n° 89-642 du 06 juillet 1989 qu’à défaut de conjoint survivant ne pouvant se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, de descendants, d’ascendants, de concubin notoire ou de personnes à charges qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

L’article 40 I. de la même loi, précise, s’agissant des logements sociaux que : « L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage ».

En l’espèce, la bailleresse justifie du décès du locataire, M. [M] [N], le 6 septembre 2023.

M. [Z] [D], petit fils du locataire décédé, occupe l’appartement litigieux. Ce dernier a demandé, par courrier du 18 septembre 2023, le transfert de bail à son nom.

En réponse, la SA UNICIL a refusé le transfert du bail par courrier du 13 octobre 2023, estimant que le logement n’est pas adapté à ses besoins familiaux.

En effet, M. [Z] [D] se déclare comme étant l’unique demandeur du logement, sans signaler de personnes à sa charge, alors même qu’il s’agit d’un logement de type T3 d’une superficie de 112 m2. Compte tenu des tensions locatives dans la ville de [Localité 3], il s’agit d’un logement trop grand par rapport à ses besoins.

En tout état de cause, M. [Z] [D], non comparant, ne rapporte aucune preuve de l’occupation des lieux pendant une année, du vivant de son grand-père, dernier locataire.

Les conditions des articles 40, 40-I et 40-III de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas réunies, le bail consenti à M. [M] [N] a été résilié de plein droit à la date de son décès, soit le 6 septembre 2023.

M. [Z] [D], qui ne justifie pas de l’accord du bailleur social pour le transfert du bail à son profit, occupe sans droit ni titre ledit logement.

Par conséquent, il convient d’ordonner son expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation et la créance sollicitée

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’occupation sans droit ni titre du logement par M. [Z] [D] prive le bailleur de son droit d’user et de disposer des lieux.

En l’espèce, compte tenu de la résiliation du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur social, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant 495,28 €, qui représente la valeur locative de l’appartement litigieux, provisions sur charges incluses et tel que cela ressort du décompte produit aux débats. M. [Z] [D] sera condamné à lui verser cette indemnité d’occupation, indexée dans les mêmes termes du loyer, jusqu’à la libération complète des lieux.

Concernant, la créance sollicitée, la SA UNICIL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un décompte à la somme de 10.028,72 euros, correspondant à l’indemnité d’occupation et les charges dues suivant décompte arrêté au 25 juillet 2025. Le décompte actualisé au jour de l’audience ne sera pas retenu en raison du principe du contradictoire, le défendeur étant non comparant.

M. [Z] [D], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Par conséquent, il sera condamné au paiement de la somme de 10 028,72 euros au mois de juillet 2025 inclus.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles :

M. [Z] [D] qui succombe à l’instance, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de débouter la SA UNICIL de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit, rien ne justifiant d’écarter le principe compte tenu de l’ancienneté du litige et l’aggravation de l’arriéré locatif.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail établi le 20 décembre 1990 et de son avenant du 24 août 2020 portant sur l’appartement situé au sein de la résidence [Adresse 2], à compter du 6 septembre 2023 date du décès de M. [M] [N], dernier locataire,

CONSTATE que M. [Z] [D] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé au sein de la résidence [Adresse 2], depuis le 6 septembre 2023,

ORDONNE, l’expulsion de M. [Z] [D] ainsi et de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, des lieux occupés sans droit ni titre,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer,

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

CONDAMNE M. [Z] [D] à payer à la SA UNICIL une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de quatre cent quatre-vingt-quinze euros et vingt -huit centimes (495,28 euros) provisions sur charges inclues, et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE M. [Z] [D] à payer à la SA UNICIL la somme de dix mille et vingt-huit euros et soixante-douze centimes (10.028,72 euros) au titre des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 25 juillet 2025, terme de juillet inclus,

DEBOUTE la SA UNICIL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [D] aux entiers dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 5 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION