TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 25/00005

N° Portalis DBW3-W-B7J-55XB

AFFAIRE : S.D.C. CATALANS, 43,45,47,49 ET 51 RUE DE SUEZ, 68 ET 10 RUE DES CATALANS, 38,38B,40,42,44 ET 46 RUE PAPETY

C/ Mme [R] [K] divorcée [Z]

DÉBATS : A l’audience Publique du 23 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Présidente

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 28 Octobre 2025

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 28 Octobre 2025

Par Madame UGOLINI, Vice-Présidente

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence CATALANS, 43,45,47,49 et 51 rue de Suez, 68 et 10 rue des Catalans, 38,38B,40,42,44 et 46 rue Papety, représenté par son syndic en exercice, le cabinet COULANGE IMMOBILIER, SAS inscrite au RCS de Marseille sous le n° 343 048 039 dont le siège social est situé 4 Place Léopold Baverel à MARSEILLE (13008), agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant Philippe CORNET pour avocat

CONTRE

Madame [R] [K] divorcée [Z], née le 18 avril 1957 à ALGER (ALGERIE), de nationalité française, sage-femme, divorcée de Monsieur [F], [Y] [Z] par jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille du 17 décembre 1999, et domiciliée 40 rue Papety à MARSEILLE (13007)

Ayant M^e Oriane LOBBENS pour avocat

(Décision d’Aide Juridictionnelle totale du 24 avril 2025 n°C-13055-2025-006036)

DEBITRICE SAISIE

ET ENCORE :

TRESOR PUBLIC – Service des Impôts des Particuliers de MARSEILLE BORDE, dont les bureaux sont situés 22 rue Borde – CS 6007 – 13265 MARSEILLE CEDEX 08,

— hypothèque légale publiée le 3 mai 2021 volume 2021 V 1346 suivi d’un bordereau rectificatif valant reprise pour ordre publié le 3 mai 2022 volume 2022 V 6150,

N’ayant pas constitué avocat

Monsieur [C] [U] né le 1er avril 1947 à Marseille, de nationalité française, retraité, domicilié LE SAINTE HELENE – 199, Corniche Kennedy à MARSEILLE (13007),

— hypothèque judiciaire provisoire du 5 mai 2022 publiée le 6 mai 2022 volume 2022 V 6378 suivi d’un bordereau rectificatif valant reprise pour ordre publié le 2 mars 2023 volume 2023 V 2937,

Ayant M^e Guillaume BORDET pour avocat,

BNP PARIBAS, société anonyme au capital de 2.261.621.342,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 662 042 449 dont le siège social est sis 16 bd des Italiensà PARIS (75009), prise en la personne de son représentant légal y domicilié en cette qualité, au domicile élu de Maître [I] [W], notaire, dont le cabinet est sis 93 rue Paradis à MARSEILLE (13006),

— -privilège de prêteur de deniers publié le 19 septembre 2003 volume 2003 V n°2420,

N’ayant pas constitué avocat

CREANCIERS INSCRITS

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LES CATALANS 13007 Marseille poursuit à l’encontre de Madame [R] [K], suivant commandement de payer en date du 29 octobre 2024 signifié par Me [O], Commissaire de Justice associé à Marseille, et publié le 26 novembre 2024 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2024 S n°000276, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement au 1er étage dans l’immeuble 12 (40 rue Papety), composé de deux pièces principales, cuisine et dépendances et dans l’immeuble n°13 (38 rue Papety) d’une pièce principale (lot n°1305 et 1578, anciennement lot n°305) dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé 40 Rue Papety à MARSEILLE (13007), en façade sur la rue de suez, la rue des catalans et la rue papety, cadastré Quartier Le Pharo, section 812B n°133 et 134, lieudit “les catalans”,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 17 janvier 2025 signifié à son domicile, le poursuivant a fait assigner Madame [K] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 4 mars 2024.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 20 janvier 2025 au trésor Public (SIP Marseille Borde, à la société BNP PARIBAS et Monsieur [C] [U] qui a déclaré sa créance par acte du 5 février 2025 pour un montant de 18 798,63 euros.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 21 janvier 2024.

Madame [K], par la voix de son Conseil, a émis plusieurs contestations.

— Elle demande a titre principal la mainlevée de la procédure de saisie immobilière faute de créance exigible, le titre exécutoire prévoyant un échéancier, et alors qu’aucune mise en demeure n’a été adressée à la débitrice lui accordant un délai raisonnable pour régler sa créance.

— A titre subsidiaire, elle demande la mainlevée de la saisie immobilière pour non respect du critère de proportionnalité, faute de tentative de procédures d’exécution plus douces, alors que la créance est peu élevée.

— A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite une diminution de la créance, ayant déjà réglé la somme de 2 100 euros qui ne figure pas sur le décompte, et la soustraction des intérêts, ces derniers n’ayant pas couru faute de mise en demeure de payer l’intégralité de la créance.

Elle sollicite enfin des délais de grâce et le rejet de la demande du créancier poursuivant au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le créancier poursuivant conclut au rejet des contestations et demande la vente forcée du bien, rappelant :

— que le jugement du 2 juillet 2021 condamnant Madame [K] à payer les charges de copropriété et accordant des délais a prévu que le solde de la dette deviendrait immédiatement exigible à défaut du paiement d’une seule mensualité, et qu’il n’est pas besoin de l’envoi d’une mise en demeure pour rendre la créance entièrement exigible

— que les intérêts sont dus sur le principal à compter du 2 mars 2021.

Il ajoute que de précédentes mesures d’exécution forcée ont été tentées, et qu’ainsi le principe de proportionnalité est respecté, la créance devant être enfin recouvrée, d’autant que d’autres créanciers inscrits ont déclaré leur créance. Il s’oppose aux délais de paiement, les délais accordés dans le jugement de condamnation n’ayant pas été respectés.

Il demande la condamnation de Madame [K] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur l’exigibilité de la créance

L’article L 311-2 du Code de Procédure Civile d’Exécution dispose que “tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.”

L’article 1344 du code civil prévoit que le “débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.”

C’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle les termes du jugement du 2 juillet 2021, qui a autorité de chose jugée, et qui autorise Madame [K] à se libérer de sa dette par mensualités minimales de 315 euros en précisant qu’à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

De ce fait, les modalités du paiement de la créance sont clairement énoncées dans le jugement et il n’est pas exigé d’adresser une mise en demeure de régler les échéances impayées pour rendre la créance restant dûe immédiatement exigible.

Enfin, le créancier rappelle justement que les précédentes tentatives d’exécution forcées constituent l’acte portant interpellation suffisante, tel que prévu par l’article 1344 du code civil.

Sur la proportionnalité de la créance

Le créancier a le choix des mesures exécutoires, sous réserve qu’elles n’excédent pas ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

Certes, la créance s’élève à quelques milliers d’euros, ce qui peut sembler peu important comparé à la vente d’un bien immobilier et de ses conséquences tant personnelles que matérielles, cependant, le syndicat des copropriétaires démontre qu’il a initié des mesures d’exécution moins lourdes mais qui se sont avérées vaines : deux tentatives de saisie-vente le 4 janvier 2022 et le 29 mars 2022, cinq tentatives de saisie-attribution en janvier, février et mars, septembre 2022, puis en mai 2023, et il convient de rappeler qu’il a été accordé des délais de paiement qui n’ont pas été respectés.

De ce fait, il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires de procéder à la saisie immobilière du bien pour recouvrer sa créance.

Sur les intérêts

C’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les intérêts légaux ont été fixés par le jugement du 2 juillet 2021 à compter du 4 mars 2021.

Sur la prise en compte des remboursements effectués par Madame [K]

Madame [K] verse au débat le décompte de ses paiements effectués auprès de l’Etude depuis le 11 mars 2022. Il a été demandé au syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son Conseil, un décompte exacte de sa créance, en tenant compte de ces versements et de leur imputation, ce qui n’a pas été fait malgré un renvoi de l’affaire à cette fin. Or, il existe une distorsion flagrante entre les paiements indiqués sur le décompte figurant au commandement de payer et les sommes versées à l’étude par Madame [K]: entre le 22 septembre 2021 et le 1er mars 2023, Madame [K] a versé à l’étude la somme totale de 3 915 euros. Le paiement de la somme de 315 euros le 22 septembre 2021 apparaît bien sur le décompte du commandement de payer, mais au total, seule apparaît un montant total de paiement de 2 630 euros, soit une différence de 1285 euros. Ces différences n’est pas expliquées par le syndicat des copropriétaires, malgré les demandes qui lui ont été faites à l’audience. Il n’apporte donc pas la preuve qui lui incombe du montant de la somme qui lui est due.

Cette somme sera donc retirée de la créance telle qu’indiquée dans les conclusions.

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 2 juillet 2021 condamnant Madame [K] à payer au syndicat de copropriétaires les sommes de :

—  7 586,85 euros au titre de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2021,

—  600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Cette décision est devenue définitive.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 16 octobre 2024 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 7 290,85 euros en principal, intérêts et accessoires.

Compte tenu d’un décompte qui ne correspond pas au décompte des paiements produit par le commissaire de justice, et ce sans explication du créancier poursuivant, la créance sera fixée à la somme de 6 005, 85 euros.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose : “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.”

Force est de constater que des délais de paiements avaient été accordés par la décision du 2 juillet 2021, et que ces délais n’ont pas été respectés, et que dans ses conclusions, il était indiqué par le conseil de Madame [K] que cette dernière devait percevoir la somme de 9 000 euros en juin 2025, mais qu’il n’en a pas été question lors de l’audience du 23 septembre 2025, que Madame [K] ne démontre donc pas être en capacité de régler sa créance en 24 mois, et ce alors que le syndicat des copropriétaires doit recouvrer la somme pour permettre les engagements de dépense nécessaires dans toute copropriété.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ;

Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Madame [K] sera condamnée à verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

REJETTE les demandes de main-levée de la procédure de saisie immobilière ;

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence LES CATALANS 13 007 Marseille pour :

—  6 005, 85 euros en principal, intérêts et accessoires ;

le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

REJETTE la demande de délais de paiement;

ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement au 1er étage dans l’immeuble 12 (40 rue Papety), composé de deux pièces principales, cuisine et dépendances et dans l’immeuble n°13 (38 rue Papety) d’une pièce principale (lot n°1305 et 1578, anciennement lot n°305) dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé 40 Rue Papety à MARSEILLE (13007), en façade sur la rue de suez, la rue des catalans et la rue papety, cadastré Quartier Le Pharo, section 812B n°133 et 134, lieudit “les catalans”,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 2021 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, 25 rue Edouard Delanglade, salle n° 8, 13006 Marseille ;

DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;

DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;

DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente.

CONDAMNE Madame [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES CATALANS 13 007 Marseille la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, le 28 octobre 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION