Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p11 aud civile prox 2, 2 septembre 2025, n° 24/07323

TJ Marseille 2 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la créance du syndicat des copropriétaires était certaine, liquide et exigible, et que Madame [W] [S] n'avait pas contesté les décisions de l'assemblée générale approuvant les comptes.
Accepté
Imputation des frais au copropriétaire débiteur
La cour a constaté que certains frais étaient justifiés et imputables à Madame [W] [S] en tant que copropriétaire débiteur.
Rejeté
Caractère abusif de la résistance au paiement
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé la mauvaise foi de Madame [W] [S] ni le préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que Madame [W] [S] devait supporter les frais de la procédure en raison de sa défaite.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p11 aud civ. prox 2, 2 sept. 2025, n° 24/07323
Numéro(s) :	24/07323
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré prorogé
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric RACHLIN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 2 septembre prorogé au 21 Octobre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 13 Mai 2025

GROSSE :

Le 21 ocotobre 2025

à M^e Frédéric RACHLIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07323 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XTH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. RESIDENCE DENOMMEE LES TOITS DE JADE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [S]

née le 29 Octobre 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [S] est propriétaire des lots n°146 et 206 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé Les Toits de Jade sis [Adresse 1].

Par exploit de commissaire de justice du 21 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée Les Toits de Jade sise [Adresse 1] a délivré à Madame [W] [S] un commandement de payer la somme de 1.752,16 euros, au titre des charges de copropriété impayées.

Par courrier recommandé de son conseil du 03 septembre 2024, retourné avec la mention « pli avisé et non réclamé », le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée Les Toits de Jade sise [Adresse 1] a mis en demeure Madame [W] [S] de payer la somme de 5.177,46 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais nécessaires au recouvrement, dans un délai de 30 jours.

Par exploit de commissaire de justice du 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée Les Toits de Jade sise [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA MARSEILLE, a fait assigner Madame [W] [S] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille à l’audience du 13 mai 2025, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

4.510,32 euros au titre des charges de copropriété dues au 22 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;1.223,42 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;128,39 euros au titre des frais de commandement ;1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,A titre subsidiaire, si les frais venaient à être exclus des condamnations, 1.223 euros à titre de dommages et intérêts.

A l’audience du 13 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée Les Toits de Jade sise [Adresse 1], représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée à étude, Madame [W] [S] n’a pas comparu et n’est pas représentée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée Les Toits de Jade sise [Adresse 1] justifie de la qualité de copropriétaire de Madame [W] [S] par la production du relevé de propriété du 10 juillet 2024.

Le contrat de syndic à effet du 30 septembre 2023 et expirant le 30 septembre 2025 est également versé au débat.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée Les Toits de Jade sise [Adresse 1] verse notamment aux débats :

le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaire de Madame [W] [S] ;

le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale ordinaire du 29 juillet 2021 approuvant les comptes du syndic en exercice pour l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, d’une part, et votant le budget prévisionnel des exercices sur la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 d’autre part,le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale ordinaire du 27 juin 2022 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices 2020 et 2021, modifiant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, et votant le budget prévisionnel de l’exercice sur la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale ordinaire du 07 septembre 2022 nommant FONCIA [Localité 5] en qualité de syndic jusqu’au 30 septembre 2023,le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale ordinaire du 29 avril 2024 approuvant les comptes du syndic en exercice pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, d’une part, et votant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, d’autre part,une attestation de non-recours pour les assemblées des 29 juillet 2021, 27 juin 2022, 07 septembre 2022 et 29 avril 2024,un décompte sur la période du 1er avril 2021 au 1er octobre 2024 indiquant un solde débiteur de 4.510,32 euros,les relevés individuels de charges (charges générales) et les appels de fonds correspondant à la période retenue au décompte.

Il ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété proprement dites, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine, liquide et exigible à hauteur de la somme de 4.510,32 euros, arrêtée au 1er octobre 2024.

Il convient donc de condamner Madame [W] [S] à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée Les Toits de Jade sise [Adresse 1] réclame la somme de 1.351,81 euros au titre des frais nécessaires.

Il ressort des pièces fournies que seuls les frais de constitution du dossier d’huissier d’un montant de 336 euros et de constitution d’hypothèque d’un montant de 350 euros sont justifiés.

Par ailleurs, les frais relatifs au commandement de payer relèvent des dépens.

Il sera donc fait droit à la demande à hauteur de la somme de 686 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner Madame [W] [S].

Sur la demande de dommages-intérêts

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, faute de justifier d’une part de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, et en particulier des difficultés de trésorerie invoquées, distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’autre part de la mauvaise foi de Madame [W] [S], le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée Les Toits de Jade sise [Adresse 1] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [W] [S] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics par jugement rendu en premier ressort, réputé contradictoire et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [W] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée Les Toits de Jade sise [Adresse 1] la somme de quatre mille cinq cent dix euros et trente-deux centimes (4.510,32 euros) au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [W] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée Les Toits de Jade sise [Adresse 1] la somme de six cent quatre-vingt-six euros (686 euros) au titre des frais nécessaires ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée Les Toits de Jade sise [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [W] [S] aux entiers dépens de la procédure ;

CONDAMNE Madame [W] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée Les Toits de Jade sise [Adresse 1] la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION