TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le 05 septembre 2025

à M^e REDON-REY Valérie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 septembre 2025

à M. [H] [T]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01938 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6HYJ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [J]

né le 28 Mars 1981 à , demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [H], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [K] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 26 avril 2001, M. et Mme [L] [J], représentés par leur mandataire, la société Coulange Immobilier, ont donné à bail à M. [T] [H] et Mme [K] [D] épouse [H] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3], dans le dixième [Localité 4], pour un loyer de 3.100 francs, outre 700 francs de provision sur charges.

Le 7 novembre 2024, des loyers étant demeurés impayés, M. [S] [J], représenté par sa mandataire, l’entreprise Citya Paradis, a fait signifier à M. [T] [H] et Mme [K] [D] épouse [H] un commandement de payer la somme en principal de 1.957,16 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025, M. [S] [J] a fait assigner M. [T] [H] et Mme [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion sans délai, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamnation solidaire au paiement de la provision de 2.569,18 euros, au titre des loyers et charges impayés au mois de mars 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges, révisable selon les termes du contrat de bail, jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme de 837,34 euros,

— condamnation in solidum au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 12 juin 2025, M. [S] [J], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation et s’en rapporte sur la demande reconventionnelle de délais de paiement. Il actualise le montant de sa créance à la somme de 2.549,90 euros au 11 juin 2025.

M. [T] [H], comparaissant en personne reconnaît la dette et sollicite un délai de paiement selon des mensualités comprises entre 100 et 150 euros, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Citée à étude, Mme [K] [D] épouse [H] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

M. [S] [J] a été invité à justifier de sa qualité pour agir dans le temps du délibéré, ce qui a été fait.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [K] [D] épouse [H] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la qualité pour agir

M. [S] [J] justifie de sa qualité pour agir par la production d’une attestation établie par un notaire le 16 novembre 2021.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 26 avril 2001 contient une clause résolutoire (article X des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 novembre 2024, pour la somme en principal de 1.957,16 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 décembre 2024, cette résiliation s’appliquant à l’emplacement de stationnement, accessoire du logement principal.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [T] [H] et Mme [K] [D] épouse [H] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité en son article XI.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [T] [H] et Mme [K] [D] épouse [H] restent devoir la somme de 2.549,90 euros, à la date du 6 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de juin 2025 inclus.

M. [T] [H] et Mme [K] [D] épouse [H] ne contestent pas la dette.

Ils sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 2.549,90 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.957,16 euros, et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [T] [H] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant depuis le 31 janvier 2025, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour M. [T] [H] et Mme [K] [D] épouse [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· M. [T] [H] et Mme [K] [D] épouse [H], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à M. [S] [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 846,69 euros à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [H] et Mme [K] [D] épouse [H], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer.

Ils seront en outre condamnés solidairement à payer à M. [S] [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 avril 2001 entre M. et Mme [L] [J] d’une part, et M. [T] [H] et Mme [K] [D] épouse [H] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], dans le [Localité 5] sont réunies à la date du 20 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [H] et Mme [K] [D] épouse [H] à verser à M. [S] [J], à titre provisionnel, la somme de deux mille cinq cent quarante-neuf euros et quatre-vingt-dix centimes (2.549,90 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2025 (loyers, charges), échéance de juin 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024 sur la somme de 1.957,16 euros, et de la présente décision pour le surplus

AUTORISE M. [T] [H] et Mme [K] [D] épouse [H] à s’acquitter de la dette par 25 mensualités de cent euros (100 euros) chacune et une 26ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [T] [H] et Mme [K] [D] épouse [H] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [T] [H] et Mme [K] [D] épouse [H] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de huit cent quarante-six euros et soixante-neuf centimes (846,69 euros) à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [H] et Mme [K] [D] épouse [H] aux dépens en ce compris le coût le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [H] et Mme [K] [D] épouse [H] solidairement à payer à M. [S] [J] la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente