TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Janvier 2025

GROSSE :

Le 04 avril 2025

à M^e Andréa SAGNA

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05879 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PLE

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [Z]

né le 23 Mars 1963 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Andréa SAGNA, avocat au barreau de MARSEILLE (avocat postulant)

et M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat plaidant)

DEFENDEUR

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 11 janvier 2022, Monsieur [W] [Z] a donné à bail à Monsieur [S] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] a fait signifier à Monsieur [K] par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, un commandement de payer la somme de 1.470,93 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 27 août 2024, Monsieur [W] [Z] a attrait Monsieur [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers ;ordonner l’expulsion du locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ; condamner Monsieur [K] à payer à titre provisionnel : Une somme de 3.000,06 euros avec intérêts au taux légal au titre de l’arriéré locatif ; Une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer avec charges jusqu’à libération des lieux, avec intérêts de droit à chaque échéance ; 800 euros en application de de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Appelée à l’audience du 31 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée au 16 janvier 2025 pour vérification des paiements du locataire.

Rappelé le 16 janvier 2025, le dossier a été plaidé.

Représenté par son conseil, Monsieur [Z] a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 5.936,03 euros au jour de l’audience, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Cité à étude, Monsieur [S] [K] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [K] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à Monsieur [Z].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, bien que bailleur personne privée, Monsieur [Z] justifie d’une saisine de la CCAPEX des Bouches du Rhône le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, disposait que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 11 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mars 2024, pour la somme en principal de 1.470,93 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 mai 2024.

Monsieur [K] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [K] à son paiement, soit un montant actuel de 626,61 euros.

Par ailleurs, il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au jour de l’audience, que Monsieur [K] reste devoir un arriéré locatif de 5.936,03 euros.

Monsieur [K] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Il sera condamné à verser cette somme provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Monsieur [K] à payer à Monsieur [Z] une somme de 400 euros pour les frais exposés dans l’instance et non compris dans les dépens.

De plus, Monsieur [K], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 janvier 2022, entre Monsieur [W] [Z] et Monsieur [S] [K], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 22 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [S] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [K] à payer à Monsieur [W] [Z], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 626,61 euros, indemnité due à compter du 22 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion, avec intérêts au taux légal à chaque échéance ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [K] à payer à Monsieur [W] [Z], à titre provisionnel, la somme de 5.936,03 euros, comptes arrêtés au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [K] à payer à Monsieur [W] [Z] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [K] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président