TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 13 Octobre 2025

Président : Monsieur TRUC, 1er vice-président

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 01 Septembre 2025

N° RG 25/01314 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6FLY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. B5 INVESTISSEMENTS,

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représenant légal

représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SOMABEL,

dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Ludovic TARTANSON de l’AARPI ACACIA LEGAL, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant et par M^e Marie-Charlotte DELANNOY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La SCI B5 Investissements a donné en location à la société Somabel, suivant bail à effet au 1e février 2003, des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à Marseille (13014).

Par exploit de commissaire de justice du 24 mars 2025, la SCI B5 Investissements a fait assigner la société Somabel afin d’obtenir :

— le paiement d’une somme de 25 128,14 €, outre intérêts, à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 mars 2025 ;

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et en conséquence de la résiliation de celui-ci ;

— l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef ;

— la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à la dernière mensualité, charges locatives comprises, due jusqu’à la libération effective des lieux ;

— le paiement de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 1er septembre 2025, la SCI B5 Investissements, par l’intermédiaire de son conseil, a conclu au bien-fondé de ses demandes, actualisant sa réclamation au titre de la provision à valoir sur l’arriéré locatif à la somme de 49 858,93 € arrêtée au 16 juin 2025 et s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement en faveur de la défenderesse.

La société Somabel, par son conseil, s’est opposée aux demandes de la SCI B5 Investissements, leur objectant des contestations qu’elle tient pour sérieuses tenant notamment :

— au montant de la créance de loyers (incohérence dans les différents décomptes, non prise en compte d’une exonération de loyer au titre du 3ème trimestre 2024),

— aux manquements du bailleur à ses obligations justifiant la mise en œuvre de l’exception d’inexécution prévue par l’article 2019 du code civil (locaux inexploitables en raison d’un dégât des eaux survenu le 27 mars 2024 ayant endommagé la toiture, pollution des locaux par des déchets provenant du voisinage),

— à l’absence de bonne foi de la bailleresse dans la mise en œuvre de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, la société Somabel a sollicité des délais de paiement.

Reconventionnellement la défenderesse a demandé qu’il soit ordonné sous astreinte à la SCI B5 Investissements de prendre toutes les mesures utiles pour faire cesser le trouble lié à la pollution du site et réclamé le paiement de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’au 13 octobre 2025, date du prononcé de cette décision.

SUR CE

Attendu que l’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ; que l’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que l’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ;

Attendu que pour s’opposer aux demandes de la SCI B5 Investissements, la société Somabel soutient en substance que la créance locative est insuffisamment établie et que la mauvaise foi et les manquements de la SCI B5 Investissements à ses obligations contractuelles justifient le non-règlement des loyers au titre de l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du code civil ; que cependant, aucune des pièces produites n’établit la réalité de règlements non comptabilisés en faveur de la locataire comme d’un abandon de créance accepté définitivement par la SCI B5 Investissements ; que si des dégâts des eaux, au cours notamment des mois de mars et octobre 2024, ont pu partiellement endommager les locaux et la toiture voire abimer de la marchandise, les divers courriels échangés, rapport d’expertise, devis et factures (pièces 7 et 8 de la SCI B5 Investissements) sont de nature à établir que les réparations ont été effectuées les semaines qui ont suivi les sinistres et que l’exploitation des locaux a, selon toute apparence, pu intégralement reprendre ; que s’il est, d’autre part, avéré (correspondances, photographies et constats des 21 mars et 7 juillet 2024) qu’un problème récurrent de déchets provenant d’une entreprise voisine se pose les jours ventés, il n’apparaît aucunement que cet inconvénient, certes réel, fasse néanmoins concrètement obstacle à l’exploitation des locaux principalement à usage d’entrepôt ; que l’ensemble de ces constatations n’autorise donc pas à retenir l’existence de circonstances suffisamment graves qui pouvaient en elles-mêmes justifier la suspension unilatérale du paiement des loyers et charges ; que la dette locative de la société Somabel n’apparaissant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à s’acquitter à ce titre d’une provision de 49 858,93 €, montant de la dette arrêté au 16 juin 2025 selon le décompte actualisé versé aux débats ;

Attendu que bail conclu par les parties stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit après délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant un mois ;

Attendu qu’il résulte de l’examen des pièces produites, notamment du bail à effet au 1er février 2023 liant les parties, d’un commandement de payer du 3 février 2025 et du décompte récapitulatif et actualisé à la date du 16 juin 2025, que le commandement de payer du 3 février 2025 visant la clause résolutoire du contrat est resté infructueux de sorte que le bail doit être tenu pour résilié, étant observé que la défaillance récurrente de la locataire et l’importance de sa dette locative n’autorisent aucunement à retenir que la mise en œuvre de la clause résolutoire procèderait d’une malveillance ou de la mauvaise foi de la bailleresse ;

Attendu que sera ordonnée en conséquence l’expulsion de la société Somabel et de tout occupant de son chef, outre l’enlèvement et la disposition des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à ses frais, risques et périls conformément aux dispositions de l’article R 433–1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Attendu qu’il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués au montant du dernier loyer augmenté des charges locatives ;

Attendu que l’importance et l’ancienneté de la dette s’opposent à l’octroi de tout délai de paiement dont la locataire a bénéficié de fait ;

Attendu que compte tenu de la résiliation du bail, il n’y a pas lieu de condamner en référé la bailleresse à remédier, sous astreinte, à la pollution du site par des déchets.

Attendu que l’équité commande de condamner la société Somabel au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Constatons la résiliation du bail commercial relatif aux locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] liant les parties par l’effet de sa clause résolutoire ;

Ordonnons l’expulsion de la société Somabel et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce dès la signification de la présente ordonnance avec le concours de la force publique si nécessaire ;

Autorisons la SCI B5 Investissements, en cas d’expulsion de la société Somabel, à procéder à l’enlèvement et à la disposition des éventuels meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de commerce conformément à l’article R 433–1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Somabel à payer à la SCI B5 Investissements 49 858,93 € à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamnons la société Somabel à payer, à titre provisionnel, à la SCI B5 Investissements une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer augmenté des charges, due jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués ;

Condamnons la société Somabel à payer à la SCI B5 Investissements 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rejetons toute autre demande ;

Rappelons que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 13 octobre 2025

À

— Maître Fabien BOUSQUET

— Maître Ludovic TARTANSON