N° RG 24/01471 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFKL

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 24/01471 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NFKL

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Florence APPRILL-THOMPSON

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Maître Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

21 FÉVRIER 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. ADOMA, S.A.E.M

société d’économie mixte à conseil d’administration

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 788 058 030

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Florence APPRILL-THOMPSON,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [D] [U] [R]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 21 Février 2025.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 23 août 2022, la Société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA a donné à bail à Monsieur [U] [R] [D] le logement n°B327, dans sa résidence situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 475,06 euros, évoluant chaque année au 1er janvier selon les règles fixées à l’article 10 de la convention avec l’Etat reproduite en annexe 1 du contrat conclu entre les parties.

Par courrier en date du 10 octobre 2024, signifié le 14 octobre 2024, la société ADOMA a mis en demeure Monsieur [U] [R] [D] de régulariser la somme de 2.496,10 euros d’impayés de redevances, sous 8 jours, sous peine de résiliation de plein droit du contrat un mois après l’expiration dudit délai.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, ADOMA a fait assigner Monsieur [U] [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du contrat de résidence à la date du 14 novembre 2024 ;

— constater en conséquence le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur;

— ordonner en conséquence l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

— ordonner en tant que de besoin la séquestration dans tel local du foyer-logement ou dans tel garde meuble au choix de la demanderesse et aux frais du défendeur des meubles et objets mobiliers appartenant à l’expulsé qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion ;

— dire et juger qu’à défaut d’évacuation des locaux à compter du jour de la signification de l’ordonnance à intervenir, le défendeur sera condamné à une astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 600 euros ;

— condamner le défendeur par provision au paiement de la somme de 3132,64 euros correspondant au montant dû à la date du 14 novembre 2024, date de résiliation du contrat de résidence, augmenté des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— condamner le défendeur au paiement, par provision, de l’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2024, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés;

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de la présente procédure.

À l’audience du 3 décembre 2024, la société ADOMA, représentée par son conseil, soutient ses demandes et confirme sa créance à la somme de 3.132,64 euros.

Monsieur [U] [R] [D] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 février 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la résiliation du titre d’occupation

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

A titre liminaire, sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [U] [R] [D] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 du même Code sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, l’article 11 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résidant de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification.

La SA ADOMA justifie avoir fait signifier à Monsieur [U] [R] [D], le 10 avril 2024, une mise en demeure de lui payer la somme de 2.496,10 euros reproduisant la clause résolutoire insérée dans le contrat.

Il est en outre établi et non contesté que cette mise en demeure est restée infructueuse dans le délai d’un mois imparti.

En conséquence, le contrat litigieux est résilié de plein droit depuis le 14 novembre 2024 et Monsieur [U] [R] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Monsieur [U] [R] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef sera donc ordonnée selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

Enfin, la procédure d’expulsion légalement existante et la possibilité de recourir à l’usage de la force publique le cas échéant, suffisent à garantir l’effectivité de la présente décision d’expulsion et il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande en paiement d’une provision

Conformément à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce Monsieur [U] [R] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du mois de décembre 2024 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de fixer celle-ci à une somme non sérieusement contestable correspondant au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable au 1er janvier de chaque année et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Au regard du décompte produit et non contesté par le défendeur, il convient de condamner Monsieur [U] [R] [D] au paiement de la somme provisionnelle de 3.132,64 euros au titre des redevances impayées et des indemnités d’occupation dues, somme arrêtée au 14 novembre 2024 inclus.

Cette somme sera assortie d’intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues du fait des paiements intervenus depuis l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [R] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu entre la SAEM ADOMA et Monsieur [U] [R] [D] concernant le logement n°B327, dans sa résidence située [Adresse 4] [Localité 11] sont réunies à la date du 14 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [U] [R] [D] et de tous occupants de son chef, dudit logement, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution) ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAEM ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à astreinte ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au montant équivalent à celui de la redevance, telle qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 14 novembre 2024, révisable au 1er janvier de chaque année et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [R] [D] à verser à la SAEM ADOMA l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle précitée, à compter du 14 novembre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [R] [D] à verser à la SAEM ADOMA la somme provisionnelle de 3.132,64 euros correspondant aux redevances et indemnités d’occupation impayés arrêtées au 31 octobre 2024 inclus ;

DISONS que cette somme sera assortie d’intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [R] [D] aux dépens ;

DÉBOUTONS la SAEM ADOMA de sa demande indemnitaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS la SAEM ADOMA de toutes demandes plus amples ou contraires

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Président

Nathalie PINSON Sophie ROSSIGNOL