Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 Mai 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

271, bd de Tournal

59650 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [W]

52 route de la Chapelle sur Erdre

Porte 3

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 novembre 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 mars 2025

prorogé au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/02178 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEIJ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [T] [W] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 10 janvier 2017 à effet au 18 janvier 2017, la société VILOGIA a donné à bail à [T] [W] un logement de type 3 lui appartenant sis, 52 route de la Chapelle-sur-Erdre, rez-de-chaussée, porte n°3 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 411,94 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 43,30 €.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, la société VILOGIA a fait commandement à [T] [W] de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.086,49 € arrêté au 10 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, la société VILOGIA a fait assigner [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— constater que la location qui a été consentie à [T] [W] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à [T] [W] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil ;

— ordonner que [T] [W] ainsi que tout occupant de son chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner [T] [W] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 1.649,83 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l’audience ;

— fixer et condamner [T] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, soit la somme de 458,99 €, augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

— condamner [T] [W] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner [T] [W] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la préfecture.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 15 novembre 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, la société VILOGIA se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3.995,32 € au titre des loyers et charges échus à la date du 14 novembre 2024 et qu’elle se désiste de demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. Elle précise ne pas avoir de contact avec le locataire et que le montant du loyer résiduel est de 524,47 €. Par ailleurs, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement compte tenu de la reprise partielle et non totale du paiement des loyers.

Régulièrement assigné à étude, [T] [W] a comparu. Il a indiqué percevoir un salaire de 1.750 € par mois, avoir une compagne avec laquelle il ne vit pas et deux enfants, ceux-ci vivant chez leur mère. Il indique avoir effectué une demande de logement social pour pouvoir accueillir toute sa famille. Il sollicite par ailleurs l’octroi de délai de paiement proposant de verser la somme de 150 € par mois en vue de la suspension de la clause résolutoire.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. À la suite de difficultés de service, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation du locataire à la CCAPEX le 11 décembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 28 juin 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 28 juin 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 1er juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Résiliation pour défaut d’assurance

À l’audience, la société VILOGIA a déclaré se désister de cette demande et il convient de lui en donner acte.

Résiliation pour non-paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, si le commandement de payer du 29 novembre 2023 accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail à l’article 6, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 janvier 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [T] [W].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de La société VILOGIA est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[T] [W] reconnaît le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3.995,32 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 14 novembre 2024.

Il convient enfin de déduire également les sommes suivantes :

123,26 € correspondant aux frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens ;

289,55 € correspondant à des frais au titre d’une assurance souscrite pour le compte du locataire, d’un montant initial de 5,50 € par mois, sur une période allant de mars 2023 à octobre 2024 (5,50 x 20), cette somme comprenant également des frais de résiliation de l’assurance d’un montant de 179,55 €. La société bailleresse ne rapporte en effet pas la preuve d’avoir adressé au locataire la mise en demeure prévue par l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 l’informant de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour son compte.

En conséquence, [T] [W] sera condamné au paiement de la somme de 3.582,51 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 14 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera également condamné à payer à la société VILOGIA, à compter du 15 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 524,47 € augmenté des charges et revalorisation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande des locataires, du bailleur ou d’office, à la condition que les locataires soient en situation de régler leur dette locative et qu’ils aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, aux locataires en situation de régler leur dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude du décompte produit aux débats arrêté au 14 novembre 2024 que le locataire a effectué un paiement de 650 € le 7 octobre 2024 et de 400 € le 10 novembre 2024. Or l’article 3 des conditions particulières du contrat de bail stipule que « le loyer et les charges sont payables chaque mois à terme échu, au plus tard le dernier jour du mois ». L’audience ayant eu lieu le 21 novembre 2024, il convient de prendre en compte seulement l’échéance du mois d’octobre afin de déterminer si le locataire a repris le versement intégral de son loyer avant la date de l’audience.

[T] [W] a effectué un versement de 650 € au mois d’octobre 2024, par conséquent le paiement intégral des loyers a donc été repris avant l’audience.

Le diagnostic social et financier mentionne que le locataire vit seul dans le logement et que ses deux enfants vivent en Bretagne dans le logement de sa compagne, celui-ci participant financièrement à hauteur de 300 € par mois aux besoins des enfants. Le couple renouvelle chaque année une demande de logement social afin d’obtenir un logement plus grand et pouvoir réunir la famille. [T] [W] est agent de la fonction publique titularisé depuis 2018. Il est également mentionné que les difficultés de paiement du locataire ont débuté au mois de mars 2023, celui-ci n’étant pas à l’aise avec l’informatique et éprouvant des difficultés pour payer son loyer. Enfin, il est précisé que [T] [W] souhaite rester dans le logement et a pour projet de s’acquitter de la totalité de sa dette locative.

Lors de l’audience, [T] [W] confirme ses éléments tout en précisant qu’il perçoit un salaire à hauteur de 1.750 € par mois. Il propose de verser 150 € par mois en plus de son loyer courant pour solder sa dette, ce à quoi la société bailleresse s’oppose.

Ainsi, au regard de ces éléments, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que [T] [W] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’il propose de régler, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [T] [W] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). La société VILOGIA pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [W], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à verser 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 10 janvier 2017 entre la société VILOGIA et [T] [W], concernant le logement sis 52 route de la Chapelle-sur-Erdre, rez-de-chaussée, porte n°3 – 44300 NANTES ;

CONSTATE que la société VILOGIA se désiste de sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 30 janvier 2024 ;

CONDAMNE [T] [W] à payer à LA société VILOGIA la somme de 3.582,51 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 14 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [T] [W] un délai de paiement de 23 mois pour se libérer de la dette, soit 22 mensualités de 150 €, la 23ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [T] [W] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 52 route de la Chapelle-sur-Erdre, rez-de-chaussée, porte n°3 – 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [T] [W] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [T] [W] à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 15 novembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer soit la somme mensuelle de 524,47 €, augmentée des charges et revalorisation, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [T] [W] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État;

CONDAMNE [T] [W] à payer à la société VILOGIA la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY