N° Minute : 25/00625

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

16 Décembre 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/20460 – N° Portalis DBYF-W-B7J-J2Q7

DEMANDERESSE :

S.C.I. DEO,

Immatriculée au RCS de [Localité 1] n°381 868 488, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie FERREIRA DOS SANTOS de la SELARL LE CERCLE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. LAV’AUTO MONTS,

Immatriculée au RCS de [Localité 2] n°953 209 392, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Par devant Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de M^me A. LASSERRE, Greffier.

A l’audience publique du 18 Novembre 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 16 Décembre 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 16 Décembre 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé daté du 8 novembre 2019 et à effet du même jour, la SCI DEO a donné à bail commercial à la SAS LAV’AUTO MONTS un terrain d’environ 1 380 m² situé à [Adresse 3], sous partie du n° 34 de la section AZ.

Ce bail prévoyait un loyer de 9 600 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement et d’avance en quatre termes égaux de 2 400 euros le premier de chaque trimestre.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025 déposé en l’étude, la SCI DEO a fait délivrer à la SAS LAV’AUTO MONTS un commandement de payer d’un montant de 3 418,69 euros au titre du loyer du premier trimestre de l’année 2025 et 3 418,69 euros au titre du loyer du deuxième trimestre de la même année, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.

Par acte d’huissier du 21 septembre 2021, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, la SCI DEO a fait assigner la SAS LAV’AUTO MONTS devant le président du tribunal judiciaire de Tours statuant en référé et demande de :

JUGER recevable et bien-fondée la SCI DEO en ses demandes, fins et conclusions. En conséquence :

CONSTATER le principe de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 13 septembre 2016 liant les parties ; CONSTATER en conséquence la résiliation du bail commercial du 13 septembre 2016, par le jeu de la clause résolutoire, à compter du 13 juillet 2025; ORDONNER à la SAS LAV’ AUTO MONTS d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; AUTORISE, faute pour la SAS LAV’ AUTO MONTS de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, la SCI DEO à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; CONDAMNER à titre provisionnel la SAS LAV’ AUTO MONTS à payer à la SCI DEO la somme de 6.837,38 euros au titre des loyers impayés ; JUGER que cette somme portera intérêts au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 8 points, à compter du 12 juin 2025, en application du bail commercial litigieux ; CONDAMNER à titre provisionnel la SAS LAV’ AUTO MONTS à payer à la SCI DEO la somme de 683,73 euros au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée aux termes du bail commercial litigieux ; JUGER, à titre provisionnel, que la SCI DEO sera fondée à conserver la somme de 800 euros versée à titre de dépôt de garantie à titre d’indemnisation forfaitaire stipulée au bail; FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 13 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 1.424,45 euros et la CONDAMNER à titre provisionnel à payer à la SCI DEO ladite somme ; ORDONNER une astreinte de 100 euros par jour de retard dans libération des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir en application de la clause résolutoire prévue au contrat ; CONDAMNER la SAS LAV’ AUTO MONTS au paiement d’une indemnité de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNER la SAS LAV’ AUTO MONTS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 juin 2025.Elle expose que la défenderesse s’est abstenue de régler à bonne date certaines échéances, sans régularisation du commandement de payer.

Elle s’estime en conséquence fondée en sa demande tendant à constater l’acquisition la clause résolutoire et l’expulsion de celle-ci.

À l’audience du 18 novembre 2025, la demanderesse a sollicité le bénéfice de ses écritures et la défenderesse n’était ni comparante, ni représentée.

Le délibéré a été fixé au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par application de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En toutes hypothèses, il est de droit que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être sollicitée que par un bailleur de bonne foi.

En l’espèce, le bail contient, page 20 et 21, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à échéance, et un mois après commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025 déposé en l’étude, la SCI DEO a fait délivrer à la SAS LAV’AUTO MONTS un commandement de payer d’un montant de 3 418,69 euros au titre du loyer du premier trimestre de l’année 2025 et 3 418,69 euros au titre du loyer du deuxième trimestre de la même année, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.

Il n’est justifié d’aucun élément attestant que la SAS LAV’AUTO MONTS a apuré le passif des dettes visé au commandement de payer, ou effectué un quelconque règlement de celui-ci, avant l’échéance d’un délai d’un mois à compter de celui-ci.

En l’absence de contestation sur l’existence de l’obligation de paiement des loyers et charges dus au titre du bail commercial, et sur ce seul motif, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 juillet 2025.

A défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d’ordonner l’expulsion de la SAS LAV’AUTO MONTS ainsi que de tout occupant de son chef.

Sur les demandes provisionnelles

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur les sommes dues à la date de résiliation du bail

En l’espèce, la demanderesse chiffre sa demande provisionnelle à hauteur de 6 837,38 euros à la date de résiliation du bail.

Elle sollicite cette somme sur les loyers impayés du 1er et 2ème trimestre 2025 .

Le bail commercial versé aux débats stipule un loyer de 9 600 euros HT payable trimestriellement et d’avance en quatre termes égaux de 2 400 euros le premier de chaque trimestre.

Néanmoins, si le bail commercial versé aux débats prévoit une clause d’indexation, il n’est versé aucun élément permettant d’apprécier l’indexation du loyer commercial stipulé.

Il ressort toutefois des extraits du grand-livre de la SCI DEO (pièce 8) que le montant trimestriel qui devait être versé par le preneur en 2025 est bien de 3418,69 euros.

Ainsi, le montant de 6837,38 euros est non sérieusement contestable au regard des seuls éléments versés aux débats.

En conséquence, la provision allouée à la demanderesse au titre des loyers et charges impayés sera de 6837,38 euros .

Le bail comprend page 21 un paragraphe intitulé clause pénale qui applique à toute somme due non payée à échéance un intérêt au taux de base de l’intérêt légal , majorée de 8 points.

Cette stipulation présente le caractère d’une clause pénale que le juge du fond est susceptible de

réduire en application de l’article 1231-5, alinéa 1 et 2, du code civil qui précise que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. ».

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer lui-même la modération d’une clause pénale, et s’il peut faire droit à une demande provisionnelle à ce titre, il ne saurait néanmoins accorder cette provision que pour autant que le bénéfice de la clause pénale ne soit pas sérieusement contestable.

Or, alors que la majoration des intérêts moratoires est susceptible d’une qualification de clause pénale par les juridictions du fond, il existe en l’espèce une possibilité crédible de révision par elles de la clause litigieuse au regard de son montant.

Ainsi, cette possibilité de révision au fond est de nature à faire naître une contestation sérieuse à l’obligation de paiement à ce titre, de sorte que les intérêts moratoires ne sauraient excéder à ce stade le taux légal.

Sur la demande de provision sur indemnité forfaitaire

Le bail comprend page 21 un paragraphe intitulé clause pénale qui prévoit qu’en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d’avance ainsi que le dépôt de garantie, restera acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire du dommage causé par cette résiliation.

Sur cette demande provisionnelle à titre d’indemnité forfaitaire, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision à valoir sur une clause pénale lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En vertu de l’article 1231-5, alinéa 1 et 2, du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer lui-même la modération d’une clause pénale, et s’il peut faire droit à une demande provisionnelle à ce titre, il ne saurait néanmoins accorder cette provision que pour autant que le bénéfice de la clause pénale ne soit pas sérieusement contestable.

En l’espèce, la demanderesse se prévaut expressément d’une clause pénale, majorant de 20% toutes sommes dues dès la mise en demeure du débiteur de s’exécuter.

Or, il existe en l’espèce au regard de sa teneur une possibilité crédible de révision de cette clause – le cas échéant d’office – par les juges du fond, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse à son bénéfice à titre provisionnel devant la présente juridiction.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle à titre d’indemnité forfaitaire.

Sur l’indemnité d’occupation et l’astreinte

Sur l’indemnité d’occupation, l’occupation sans droit ni titre des lieux, postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, justifie la fixation à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation

Néanmoins, en vertu de l’article 1231-5, alinéa 1 et 2, du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer lui-même la modération d’une clause pénale, et s’il peut faire droit à une demande provisionnelle à ce titre, il ne saurait néanmoins accorder cette provision que pour autant que le bénéfice de la clause pénale ne soit pas sérieusement contestable.

Or, alors que la clause de fixation de l’indemnité d’occupation par une majoration de 50 % du loyer établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année (page 21 de la pièce 3) constitue à l’évidence une clause pénale, il existe en l’espèce une possibilité crédible de révision le cas échéant d’office par les juridictions de fond, spécialement au regard de son montant.

Ainsi, cette possibilité de révision au fond est de nature à faire naître une contestation sérieuse à la majoration sollicitée.

La partie demanderesse verse au débat le grand livre (pièce 9) sur lequel figure le loyer global de 2024 à hauteur de 11395,64 euros.

En conséquence, l’occupation sans titre des lieux, postérieurement au 13 juillet 2025, date de la résiliation du bail, justifie la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle de 949,67 euros.

De même la clause contractuelle prévoyant l’astreinte (page 21 de la pièce 3) constitue à l’évidence une clause pénale, il existe en l’espèce une possibilité crédible de révision le cas échéant d’office par les juridictions de fond, spécialement au regard de son montant.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte.

Concernant la demande de provision sur le dépôt de garantie

Il n’appartient pas au juge des référés d’autoriser la bailleresse à conserver le dépôt de garantie à titre provisionnel, alors qu’elle le conserve de fait et qu’aucune demande de remboursement dudit dépôt n’est formulée en défense.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la défenderesse, qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il y a lieu d’allouer à la demanderesse une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 13 juillet 2025 ;

DIT que la SAS LAV’AUTO MONTS devra libérer les lieux dans le délai d’un mois, à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT que faute pour le locataire de le faire à l’expiration de ce délai, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la SAS LAV’AUTO MONTS à payer à la SCI DEO la somme provisionnelle de 6837,38 euros (SIX MILLE HUIT CENT TRENTE-SEPT EUROS et TRENTE HUIT CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés au 12 juin 2025;

CONDAMNE la SAS LAV’AUTO MONTS à payer à la SCI DEO la somme provisionnelle de 949,67 euros (NEUF CENT QUARANTE NEUF et SOIXANTE-SEPT CENTIMES) au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle payable à compter du 13 juillet 2025 et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée aux termes du bail ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SAS LAV’AUTO MONTS à payer à la SCI DEO une somme de 1 000 (MILLE) euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE la SAS LAV’AUTO MONTS aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 juin 2025.

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

D. MERCIER