Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a5, 26 mai 2025, n° 24/11063

TJ Marseille 26 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges étaient exigibles et que les comptes avaient été régulièrement approuvés, rendant la créance certaine et liquide.
Accepté
Mauvaise foi dans le paiement des charges
La cour a jugé que la mauvaise foi de la défenderesse a causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a estimé qu'il était équitable de condamner la défenderesse à rembourser les frais exposés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a5, 26 mai 2025, n° 24/11063
Numéro(s) :	24/11063
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dorothée SOULAS
Cabinet(s) :	LESCUDIER & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble du [ Adresse 6 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 26 MAI 2025

Enrôlement : N° RG 24/11063 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5OHU

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 4] (la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)

C/ Mme [C] [I]

Audience publique d’orientation du 24 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 mai 2025

selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 31 mars 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 26 mai 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD,

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6]

représenté par son Syndic en exercice la S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 423 719 178 000 18

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en son établissement de [Localité 7] sis [Adresse 3]

désignée à cette fonction par ordonnance en date du 22 mars 2023

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

Madame [C] [I]

née le 10 décembre 1965 à [Localité 7] (13)

demeurant [Adresse 2]

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [C] est propriétaire des lots n° 4, n° 53 et n° 79 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5].

Par ordonnance du Tribunal judicaire de MARSEILLE en date du 22 mars 2024, prorogée le 29 février 2024, la SELARL AJASSOCIES a été désignée en tant qu’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5].

Par acte d’huissier en date du 3 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire en exercice la SELARL AJASSOCIES, a fait citer Madame [I] [C], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 700 du CPC,

Vu les articles 696 et suivants du CPC,

Condamner Madame [C] [I] au paiement de la somme de 6 074,76 € au titre des charges dues au 01.01.2024.Dire que la somme de 6 824,06 € sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 08 mars 2024 ;Condamner Madame [C] [I] au paiement de la somme de 4.000 € pour la réparation du préjudice subi par le requérant du fait de sa résistance abusive ;Condamner Madame [C] [I] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 outre aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL LESCUDIER ET ASSOCIES sur son affirmation de droit.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/11063.

L’acte a été signifié par remise à étude.

Madame [I] [C] est défaillante.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 24 mars 2025, et l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Madame [I] [C] a été régulièrement citée à étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile.

La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 6.824,06 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er janvier 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, le relevé de propriété et le règlement de copropriété de Madame [I], la lettre de mise en demeure lui ayant été adressée, le décompte des sommes dues au 24 septembre 2024, les procès-verbaux des assemblées générales et de l’administrateur judiciaire de 2019 à 2024, ainsi que les appels de fonds et grands livres.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2018 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes de l’année 2018 ainsi que les budgets prévisionnels des années 2019 à 2024. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Toutefois il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer des charges de copropriété antérieures au 3 octobre 2019. Or force est de constater qu’apparaît sur le décompte de charges dues à la date du 24 septembre 2024 un solde antérieur à cette date de 929,56 euros.

Cette somme en l’état de son ancienneté apparaît prescrite, et elle sera donc déduite du montant réclamé.

Pour le surplus, il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales notamment les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à la Madame [I] [C].

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à son égard est donc certaine, liquide et exigible à hauteur de 5897,50 euros.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « REP--SOMMATION DE PAYER », « REP--FACT 2731044 [J] / [I] CDT DE », « REP--COMMANDEMENT DE PAYER LES CHARGES », « REP--FRAIS DE MISE EN DEMEURE AVEC AR DU 24/08/2022 », « REP--FRAIS DE DERNIER AVIS AVANT HUISSIER DU 30/09/2022 » et « ENVOI CDT HUISSIER / 2212 » portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété, des dépens ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 864,99 euros.

Madame [I] [C] devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.280,21 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024 déduction faite des frais et honoraires non justifiés.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, le caractère répété des défaillances de Madame [I] [C] en dépit des mises en demeure démontre l’existence d’une particulière mauvaise foi qui crée un préjudice au syndicat, et à son équilibre financier, d’autant que le syndicat des copropriétaires est en situation de difficulté financière comme en témoigne son placement sous administration provisoire.

La défaillance d’un seul copropriétaire a un retentissement économique préjudiciable sur l’ensemble de la copropriété.

Il y a donc lieu de condamner Madame [I] [C] à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 3.000,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [I] [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Madame [I] [C] donc condamnée au paiement de la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [I] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SELARL AJASSOCIES, la somme de 4.280,21 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE Madame [I] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SELARL AJASSOCIES, la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE Madame [I] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SELARL AJASSOCIES, la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [C] aux entiers dépens ;

ACCORDE le bénéfice de la distraction des dépens au profit de la SELARL LESCUDIER ET ASSOCIES ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE