COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N° RG 24/01391 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JXNZ

JUGEMENT DU 17 Février 2026

DEMANDEUR :

Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, la Société CITYA URBANIA [Localité 1], dont le siège social est [Adresse 2],

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Anthony MARTINEZ, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [B] [K]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Samir HAMROUN, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

Monsieur [Z] [A] [K]

né le 08 octobre 1986 à [Localité 3] (84)

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Samir HAMROUN, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 03 Février 2026

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [K] et son épouse, Mme [B] [K] née [W], sont propriétaires dans le bâtiment [Adresse 4] d’un appartement, d’un garage et d’une cave constituant les lots N°102, 100 et 94 de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 1] au [Localité 2] (84), régi par les règles de la copropriété. La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.S. Citya Urbania [Localité 1].

Exposant que les époux [K] ne règlent plus leurs charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’ont pas régularisé leur situation malgré le courrier recommandé qui leur a été adressé le 2 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 1] au [Localité 2] (84) a, par acte du 17 mai 2024, fait citer ces copropriétaires devant la présente juridiction aux fins de :

— condamner M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Urbania [Localité 1] :

• la somme de 35 745,94 euros en principal au titre des charges échues impayées et les frais de recouvrement du syndic, arrêtés au 19 mars 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du présent exploit,

• la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu du préjudice subi par la copropriété qui n’a pas à supporter la carence d’un copropriétaire défaillant,

— faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner M. et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Urbania [Localité 1], la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [K] aux entiers dépens de procédure toutes taxes comprises, qui comprendront ceux du commandement de payer outre les frais éventuels d’exécution,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans leurs conclusions en réponse, notifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, les époux [K] demandent au tribunal de :

— constater la mauvaise foi de syndicat de copropriété de la [Adresse 1],

— constater la prescription des procès-verbaux en date du 31 mars 2015, du 29 mars 2016, du 28 mars 2017, du 28 mars 2019,

— constater l’irrégularité des procès verbaux en date du 31/03/2015, du 29/03/2016, du 28/03/2017, du 27/03/2018, du 28/03/2019, du 31/04/2021, du 14/06/2021, du 23/09/2022 et du 26/05/2023,

— constater l’inopposabilité de l’appel à cotisations par l’absence du règlement de copropriété, et des feuilles de présence,

Par conséquent,

— dire et juger que la demande du syndicat de copropriétaire est infondée,

— dire et juger que la demande de paiement des charges est sans fondement,

— dire et juger que la demande d’indemnisation est sans fondement,

— dire et juger que l’exécution provisoire n’a pas lieu d’être,

— rejeter l’ensemble des demandes,

— condamner le syndicat de copropriétaire au paiement de la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils contestent la validité des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires servant de fondement à l’action en recouvrement des charges introduite à leur encontre aux motifs premièrement que certains d’entre eux, à savoir les procès-verbaux des années 2015, 2016, 2017 et 2019 sont prescrits sur le fondement de l’article 2224 du code civil, deuxièmement qu’aucun de ces procès-verbaux n’a été notifié à leur adresse, de sorte que cette notification est irrégulière, et troisièmement que les feuilles de présence établies à l’occasion de chacune de ces assemblées générales ne sont pas produites, de sorte que ces procès-verbaux sont nuls. Ils ajoutent que le règlement de copropriété n’est pas produit, ce qui doit également entraîner le rejet de la demande en paiement formulée à leur encontre puisque les différentes catégories de charges ne sont pas connues.

Dans ses écritures en réplique notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] au [Localité 2] (84) conclut à l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir tirée de la prescription des procès-verbaux d’assemblées générales, qui aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état, au rejet des autres arguments, infondés au regard des textes relatifs à la copropriété, et actualise sa demande en paiement, indiquant qu’il lui est dû la somme de 36 928,32 euros selon le décompte produit, arrêté au 5 novembre 2024. Il maintient par ailleurs ses demandes en dommages intérêts et au titre des frais irrépétibles telles que formées dans son acte introductif d’instance.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise au [Localité 2] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette même loi du 10 juillet 1965 dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel”, que “les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes”, et que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale”.

En application de l’article 1315 du code civil, devenu l’article 1353, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges (3ème Civ, 24 octobre 2019 et, plus récemment, 12 janvier 2022 n°21-10.481). L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires, sous réserve de l’éventuel recours que l’un d’entre eux pourrait exercer en application de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à cet article 42 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Les provisions pour charges votées sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En l’espèce, pour justifier de sa créance, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 1] au [Localité 2] (84) verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mars 2015, 29 mars 2016, 28 mars 2017, 27 mars 2018, 28 mars 2019, 23 avril 2021, 14 juin 2021, 23 septembre 2022 et 26 mai 2023, portant approbation des comptes des exercices précédents et du budget prévisionnel de l’exercice de l’année à venir, et adoption de divers travaux, ainsi que les appels de provisions sur charges et de fonds travaux pour la période 2013 – 2024.

Dans leurs écritures, les époux [K] demandent en premier lieu de “constater la prescription de procès-verbaux des assemblées générales des 31 mars 2015, 29 mars 2016, 28 mars 2017 et 28 mars 2019”. Cependant, cette notion de “prescription de procès-verbaux” n’existe pas dans la loi du 10 juillet 1965. Aussi, cette demande ne peut être que rejetée.

En deuxième lieu, les époux [K] demandent au tribunal de “constater l’irrégularité des procès-verbaux des 31 mars 2015, 29 mars 2016, 28 mars 2017, 27 mars 2018, 28 mars 2019, 14 juin 2021, 23 avril 2021, 23 septembre 2022 et 26 mai 2023" au motif que lesdits procès-verbaux leur ont été notifiés à l’adresse figurant dans l’acte d’acquisition du 11 juin 2004, notifié au syndic, à savoir [Adresse 5] à [Localité 4] (84). Cependant, ces notifications sont régulières puisque cette adresse et la seule adresse des époux [K] communiquée au syndic. Il appartenait à ces derniers conformément aux dispositions de l’article 65 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de notifier au syndic de la copropriété leur domicile réel.

Par ailleurs, les époux [K] allèguent ne pas détenir les éléments “permettant d’établir la régularité de la feuille de présence”, prévue par les dispositions de l’article 14 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, mais n’indiquent nullement les irrégularités qui affecteraient lesdites feuilles.

Enfin, dans le dispositif de leurs écritures, qui seul lie le tribunal, les époux [K] ne tirent pas les conséquence de leurs demandes de constatation de l’irrégularité des procès-verbaux d’assemblée générale produits puisqu’ils ne demandent pas au tribunal, par voie d’exception, de prononcer la nullité desdits procès-verbaux, à supposer qu’ils ne soient pas forclos à former une telle demande, mais uniquement de dire et juger que la demande en paiement des charges de copropriété et celle de dommages intérêts, formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située au [Localité 2] (84) est “sans fondement”.

Dès lors, en l’état des écritures notifiées, les procès-verbaux d’assemblée générale produits par le syndicat des copropriétaires doivent être considérés comme valables et produisant leurs effets.

Enfin, les époux [K] ne peuvent contester les charges de copropriété qui leur sont réclamées au motif que le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété alors qu’il résulte de l’acte d’achat de ces lots, en date du 11 juin 2004, que les époux [K] ont reçu une copie dudit règlement, et que, dans le cadre de la présente procédure, ils ne contestent nullement le calcul des charges tel que décrit dans les appels de fonds produits.

En conséquence, les époux [K] seront déboutés de toutes leurs demandes.

Outre les procès-verbaux ci-avant énumérés et les appels de fonds, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise au [Localité 2] (84) verse aux débats, pour justifier de sa créance :

— le courrier recommandé de mise en demeure de payer adressé aux débiteurs le 2 mars 2023, dont l’avis de réception a été retourné signé le 4 mars 2023,

— le décompte de la créance arrêté au 1er avril 2024 et non au 5 novembre 2024, comme annoncé dans les écritures notifiées le 5 mai 2025 et dans le bordereau de communication de pièces qui y est joint, ayant manifestement omis d’actualiser la pièce n° 5.

Quoique l’historique du compte des époux [K] ne soit pas produit, le tribunal peut pallier cette négligence du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située au [Localité 2] (84) et statuer sur la demande en paiement formée par ce syndicat, sans rabattre l’ordonnance de clôture et réouvrir les débats, grâce aux appels de fonds produits.

Par contre, le tribunal constate que figure dans le premier appel de fonds produit, à savoir celui établi pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2013, la mention “solde au 30 septembre 2012 : 14 321,24 euros” alors qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’intégralité des sommes réclamées à un copropriétaire et, en conséquence, de produire un décompte récapitulant l’intégralité de la dette, avec précision du libellé pour chaque somme réclamée, la pratique du “solde antérieur” ou du “report à nouveau” étant prohibée (3ème Civ. 14 juin 2018 n°17-14.766). En outre, et quoiqu’aucune explication ne soit fournie sur ce point par le syndicat des copropriétaires, il résulte de l’appel de fonds établi pour la période allant du 1er avril au 30 juin 2020 que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située au [Localité 2] (84) a obtenu le 20 juin 2011 un jugement condamnant les époux [K] au paiement de leurs charges de copropriété. Or, cette décision n’est pas communiquée. Aussi, pour toutes ces raisons, la somme de 14 321,24 euros doit être retranchée des sommes dues par les époux [K].

Une fois déduite cette somme, mais également tous les frais réclamés à ces copropriétaires, qui seront évoqués ci-après, il est établi que les époux [K] sont redevables envers la copropriété de la [Adresse 1] située au [Localité 2] (84) de la somme de 20 477,46 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après l’appel de fonds du troisième trimestre 2024 (juillet – septembre 2024), dernier appel de fonds trimestriel de l’exercice budgétaire, fixé du 1er octobre de l’année en cours au 30 septembre de l’année suivante. Les deux copropriétaires seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025, date de notification des conclusions contenant cette demande en paiement, valant mise en demeure de payer.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, les époux [K] supporteront les frais d’actes de commissaire de justice (assignation en justice …) engagés pour obtenir le règlement de leur dette par ces copropriétaires. Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre des courriers de mises en demeure Alur des 30 octobre 2018 et 19 novembre 2018, la copie de ces courriers et de leur envoi en la forme recommandée n’étant pas produite, ni au titre des frais de prise d’hypothèque du 13 septembre 2018 et des frais de demande de mise aux enchères du 16 juillet 2021, en l’absence de justificatif de ces prestations, ni au titre des frais de suivi de dossier, de contentieux ou de procédure des 11 février 2015, 19 février 2016, 18 avril 2017, 18 août 2017, 12 février 2018, 17 avril 2019, 14 juin 2019, 2 août 2019, 14 avril 2021, 10 août 2023 et 18 avril 2024, toutes ces prestations n’étant dues qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce dont ne justifie pas la S.A.S. Citya Urbania [Localité 1], qui n’a fait que transmettre à son commissaire de justice et à son avocat habituel la copie des pièces qu’elle détient (contrat de syndic, procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds …), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par les copropriétaires. En conséquence, toutes les sommes facturées à ces titres par ce syndic, d’un montant total de 2 061,70 euros, ne sont dues ni par les époux [K], ni par la copropriété de la [Adresse 1] située au [Localité 2] (84).

Il y a lieu d’ordonner, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus à l’expiration de chaque période annuelle.

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise au [Localité 2] (84) :

Le retard récurrent des époux [K] dans le paiement de leurs charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située au [Localité 2] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 1.000,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les époux [K], qui succombent, supporteront la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront de l’assignation en justice du 17 mai 2024.

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 1] au [Localité 2] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [Z] [K] et Mme [B] [K] née [W] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNE M. [Z] [K] et Mme [B] [K] née [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 1] au [Localité 2] (84), représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

— VINGT MILLE QUATRE CENT SOIXANTE DIX SEPT EUROS ET QUARANTE SIX CENTIMES (20 477,46 EUR) au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 30 septembre 2024 (appel de fonds pour le dernier trimestre de l’exercice 2023 – 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025,

— MILLE EUROS (1 000,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus à l’expiration de chaque période annuelle, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située au [Localité 2] (84) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. [Z] [K] et Mme [B] [K] née [W] aux dépens, lesquels comprendront le coût des actes délivrés par commissaire de justice,

CONDAMNE M. [Z] [K] et Mme [B] [K] née [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 1] au [Localité 2] (84), représenté par son syndic en exercice, la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE toutes autres demandes.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT