TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Septembre 2025

N° RG 24/05261 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XDO

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [V] [K]

née le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [E] [I]

né le [Date naissance 1] 2000 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [L] [I]

né le [Date naissance 6] 2002 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Y] [I]

né le [Date naissance 7] 1996 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Adresse 13]” SIS [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice, le cabinet ELYOTT IMMOBILIER sis [Adresse 8]

pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. ELYOTT IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 8]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte authentique du 23 juillet 2004, M. [W] [I] et Mme [V] [K] ont acquis dans une résidence soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis située [Adresse 5], un appartement situé à l’étage du bâtiment A.

Selon attestation notariée du 24 janvier 2019, M. [Y] [I], M. [E] [I] et M. [L] [I], en qualité d’héritiers, viennent au droit de M. [W] [I].

Depuis 2019, Mme [V] [K] se plaint d’infiltrations affectant son lot.

L’assemblée générale des copropriétaires du 27 août 2019 a voté la réalisation de travaux sur la toiture.

Par ordonnance du 10 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a ordonné une expertise judiciaire.

M. [C] a rendu un rapport le 27 avril 2022.

Le cabinet GLOBAL EXPERTISES a rendu un rapport le 13 décembre 2023.

Le syndic a mandaté la société RENOV’SOLUTIONS qui a rendu un rapport le 6 mai 2025.

Par assignation du 9 décembre 2024, Mme [V] [K], M. [E] [I], M. [L] [I] et M. [Y] [I] ont fait attraire le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 12] SAINT CLAIR représenté par son syndic en fonction la SARL ELYOTT IMMOBILIER et la SARL ELYOTT IMMOBILIER, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins d’ordonner la réalisation de travaux sous astreinte, de condamner le syndicat des copropriétaire à lui verser une provision de 30822 € afin d’engager les travaux nécessaires, de le condamner une provision au titre de l’indemnisation du préjudice outre la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 5 septembre 2025, Mme [V] [K], M. [E] [I], M. [L] [I] et M. [Y] [I] déposent des conclusions auxquelles il convient de se référer et demandent de :

— ordonner la réalisation des travaux retenus par l’expert judiciaire [C] sur le devis ROBIN DES TOITS n°2022-0446 du 27 mars 2022, et ce pour un montant total de 25 685€ HT soit 30 822 € TTC ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser ces travaux, sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter du 15e jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner en tout état de cause le syndicat des copropriétaires à verser aux consorts [X] la somme de 25685 € HT soit 30822 € TTC afin que ces derniers engagent les travaux nécessaires ;

— condamner par provision la SARL ELYOTT IMMOBILIER en sa qualité de syndic, à payer aux consorts [K]/[I] la somme de 6000€ à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société ELYOTT IMMOBILIER à payer aux consorts [X] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Adresse 13]” SIS [Adresse 3], par des conclusions auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des motifs, demande de :

Débouter les consorts [X] de l’intégralité de leurs demandes, Condamner in solidum les consorts [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il fait valoir que les travaux ne présentent aucun caractère d’urgence, qu’ils seraient, aux termes d’un rapport d’expertise du 13 décembre 2023, liés à une mauvaise ventilation du logement et qu’en l’absence d’urgence le syndicat des copropriétaires ne peut effectuer de travaux ou verser une somme correspondante sans l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

La SARL ELYOTT IMMOBILIER, par des conclusions auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, demande de :

Débouter les consorts [K]-ROLLEROn de leurs demandes, Condamner in solidum Mme [V] [K], M. [E] [I], M. [L] [I] et M. [Y] [I] au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il expose que sa responsabilité en qualité de syndic ne peut être recherchée qu’en cas de faute personnelle, or aucune faute ne lui est imputable. Il ajoute que la réfection de la toiture a été mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires, qui a voté contre. Il précise que sauf en cas d’urgence il ne peut faire exécuter des travaux non validés par l’assemblée générale des copropriétaires. Il soutient que les demandeurs n’ont jamais sollicité la mise à l’ordre du jour des travaux proposés par l’expert.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il ne sera pas répondu dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur les demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires et portant sur la réalisation des travaux :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.

Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 18 de la même loi précise que le syndic est chargé, notamment d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, Mme [V] [K], M. [E] [I], M. [L] [I] et M. [Y] [I] sont propriétaires d’un appartement situé dans une résidence soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis [Adresse 5].

Selon procès-verbal du 27 août 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a voté une résolution concernant les travaux de réfection de toiture libellé comme suit « L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide d’inclure dans les travaux, le débouchage de la cheminée. L’Assemblée générale donne son accord de principe de réaliser les travaux et de faire établir d’autres devis qui seront soumis aux copropriétaires, dans une enveloppe financière de 10.000 €. L’assemblée générale décide d’inclure l’assurance dommage ouvrage. »

Les parties produisent deux devis des sociétés TEPE et BOUCHRA RENOV portant sur la réfection de la toiture pour des montants respectifs de 18408,50 €.

Il est également produit un procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 novembre 2020 qui a rejeté la résolution relative à la ratification du devis des travaux complémentaires de réfection de toiture et différents travaux de réfection d’étanchéité. Il y a lieu de préciser que l’examen du procès-verbal démontre que Mme [K] a voté contre cette résolution. A ce titre, Mme [K] fait valoir que ces deux entreprises ne fournissaient pas la certification RGE.

Mme [K] produit en outre un rapport d’expertise judiciaire rendu par M. [C] le 23 avril 2022 aux termes duquel il est exposé que les infiltrations alléguées par Mme [K] n’ont pas pu être objectivables, que du fait de l’absence de moyens d’accès, et que les parties n’ont pas été en mesure de se rendre en toiture pour observer précisément l’état de la couverture en tuile. L’expert indique que Mme [K] a par la suite présenté des photographies prises à l’aide d’un drone. En se fondant sur ces photographies, il expose que « de manière incontestable, les photos susvisées témoignent de la très grande vétusté de la couverture en tuiles qui fit jadis l’objet d’une réfection partielle en partie basse du versant sur entrée [K]. Dans ces conditions, une réfection complète de la couverture en tuiles semble s’imposer. » L’expert conclut que sur la base du devis ROBIN DES TOITS du 27 mars 2022, la valorisation des seuls travaux de réfection de la couverture en tuiles peut être arrêtée à la somme de 25685 € HT.

Depuis cette date, aucun procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires n’est versé aux débats.

Mme [K] produit plusieurs courriers et notamment un courrier du 11 décembre 2021 envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception dans lequel elle demande la convocation d’une assemblée générale et la mise à l’ordre du jour des travaux sur les toits terrasse, toiture commune et annexes.

En outre, elle produit un courrier du 1er décembre 2022 envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception dans lequel elle sollicite la convocation d’une assemblée générale et l’inscription à l’ordre du jour de plusieurs questions et notamment de « toiture commune – dégât des eaux copropriété ».

Elle produit également un courrier du 7 août 2023 dans lequel elle sollicite l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de travaux de toiture commune payés mais non exécutés. L’accusé de réception joint au courrier n’est toutefois pas le bon et la preuve de l’envoi de ce courrier n’est pas démontré.

Les consorts [X] produisent encore le rapport du cabinet GLOBAL EXPERTISES du 13 décembre 2023 qui conclut que les dégâts occasionnés à l’intérieur de l’habitation de Mme [K] résultent d’une infiltration par la toiture, que l’analyse approfondie des éléments recueillis révèle que la toiture présente des signes de vieillissement, de nombreuses tuiles cassées, ébréchées et un manque d’étanchéité autour des différents conduits de cheminée. Il recommande de faire établir des devis pour la rénovation complète de la toiture, de prévoir les travaux de remise en état de l’appartement, d’installer une VMC dans la salle de bains, de mettre en place des grilles de ventilation aux menuiseries et d’aérer l’habitation.

Toutefois, les travaux de réfection de la toiture sollicités dans le cadre de la présente procédure n’ont jamais été soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Or, il n’est pas démontré d’urgence manifeste, eu égard aux dates des documents transmis et à l’ancienneté des désordres allégués, qui justifierait une condamnation du syndicat des copropriétaires à la réalisation de ces travaux.

En outre, il convient de préciser, ainsi qu’il est relevé par l’expert judiciaire dans son rapport, Mme [K] ne rapporte pas la preuve qu’elle subit un préjudice.

S’il n’est pas contesté que la toiture doit être refaite au regard des pièces versées au dossier, il n’est pas démontré que Mme [K] subi un préjudice du fait d’infiltration résultant de la toiture. En effet, si le rapport du cabinet GLOBAL EXPERTISES du 13 décembre 2023 évoque des dégâts occasionnés par une infiltration de la toiture, il s’agit d’un rapport non contradictoire, qui n’est pas corroboré par aucune pièce récente du dossier.

Il existe donc des contestations sérieuses empêchant de faire droit à la demande des consorts [X].

La demande de réalisation des travaux sous astreinte doit donc être rejetée.

De même, il y a lieu de préciser que seul le syndicat des copropriétaires peut percevoir le coût de réalisation des travaux sur les parties communes et l’affecter à la réalisation de ces travaux. La demande de versement du coût des travaux aux consorts [X] est également rejetée.

Sur la demande de provision à valoir sur son préjudice :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les consorts [K] sollicitent une provision affirmant avoir nécessairement souffert d’un préjudice lié à l’absence de réalisation des travaux nécessaires et donc à la persistance des désordres dans leur logement. Toutefois, ils ne fournissent pas d’élément suffisant pour caractériser un préjudice, et ce d’autant plus que le rapport d’expertise judiciaire précise que les infiltrations ne sont pas objectivables et que la partie demanderesse n’a pas présenté de valorisation des éventuels préjudices subis.

Ainsi, et sans qu’il ne soit nécessaire de rechercher la faute du syndic ou du syndicat des copropriétaires, la demande de provision se heurte donc à des contestations sérieuses et doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes formulées à ce titre sont rejetées.

Mme [V] [K], M. [E] [I], M. [L] [I] et M. [Y] [I], qui succombent à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

REJETONS la demande de réalisation de travaux sous astreinte ;

REJETONS les demandes en paiement ;

REJETONS les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens de l’instance en référé à la charge de Mme [V] [K], M. [E] [I], M. [L] [I] et M. [Y] [I].

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 10.10.2025 à :

— M^e Patrick CAGNOL

— M^e Guillaume FABRICE

— Me [Localité 11] STELLA