TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Yann VERNON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Pascale POUSSIN

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03875 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SIN

N° MINUTE :

4/2024

JUGEMENT

rendu le 22 novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [L] [T] épouse [U]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Pascale POUSSIN, avocate au barreau de PARIS,vestiaire C0064

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [N]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E15 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-009898 du 06/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 novembre 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 22 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03875 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SIN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 1992, M. [C] [T], aux droits duquel vient Mme [L] [T] épouse [U], a consenti un bail d’habitation à M. [D] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2019, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 727,03 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation du 27 mars 2024, Mme [L] [T] épouse [U] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, elle demande au juge de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 7 juillet 1992, Dire en conséquence que Monsieur [D] [M] [G] [N] occupe sans droit ni titre l’appartement sis [Adresse 2] depuis le 18 juin 2019, Ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [D] [M] [G] [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et même avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier si besoin est (article 24 alinéa 1 loi du 6 juillet 1989), Dire et juger qu’il pourra être procédé à l’expulsion, dès le commandement de quitter les lieux, sans attendre le délai de deux mois postérieur à la délivrance du commandement, Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il lui plaira de désigner et ce en garantie des indemnités d’occupation, réparations locatives et condamnations qui pourront être dues et cela aux seuls risques des défendeurs, Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer, outre les charges, Condamner Monsieur [D] [M] [G] [N] au paiement de ladite indemnité d’occupation, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, Condamner Monsieur [D] [M] [G] [N] à verser à Madame [U] la somme de 2 166 €uros au titre de l’indemnité d’occupation due au 1er janvier 2024, sauf à parfaire ou à diminuer selon décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts au taux légal à partir de l’assignation, A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties le 7 juillet 1992, compte tenu des manquements réitérés de Monsieur [D] [M] [G] [N] à ses obligations locatives élémentaires, Condamner Monsieur [D] [M] [G] [N] à verser à Madame [U] la somme de 2 166 €uros au titre des loyers dus au 1er janvier 2024, sauf à parfaire ou à diminuer selon décompte qui sera fourni lors des débats, Condamner Monsieur [D] [M] [G] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, à valoir à partir de la décision à intervenir,

Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer, outre les charges,En tout état de cause :

Condamner Monsieur [D] [M] [G] [N] en tous les dépens ainsi qu’au règlement de la somme de 2 640 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à partir de l’assignation, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l’audience du 3 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’un envoi dans l’attente de la décision sur l’aide juridictionnelle avant d’être retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

À l’audience du 19 septembre 2024, Mme [L] [T] épouse [U], représentée par son avocat, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties le 7 juillet 1992, compte tenu des manquements réitérés de Monsieur [D] [M] [G] [N] à ses obligations locatives élémentaires, Ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [D] [M] [G] [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et même avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier si besoin est (article 24 alinéa 1 loi du 6 juillet 1989), Dire et juger qu’il pourra être procédé à l’expulsion, dès le commandement de quitter les lieux, sans attendre le délai de deux mois postérieur à la délivrance du commandement, Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il lui plaira de désigner et ce en garantie des indemnités d’occupation, réparations locatives et condamnations qui pourront être dues et cela aux seuls risques des défendeurs, Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer, outre les charges, Condamner Monsieur [D] [M] [G] [N] au paiement de ladite indemnité d’occupation, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, à partir de la décision à intervenir Condamner Monsieur [D] [M] [G] [N] à verser à Madame [U] la somme de 1 316,01 euros au titre des loyers dus au 1er septembre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer selon décompte qui sera fourni lors des débats, outre la dette de charge d’eau de 893 euros,Débouter Monsieur [N] de sa demande de délais de paiement, Dire qu’en cas de fixation de délais, le juge ordonnera qu’ils soient assortis de la fixation d’une clause de déchéance du terme, sans mise en demeure, Que Monsieur [N] devra régler le loyer courant avant toute imputation sur la dette, soit 202,61 euros par mois, Débouter Monsieur [N] de ses autres demandes et prétentions, dont sa demande au titre de l’article 700 Condamner Monsieur [D] [M] [G] [N] en tous les dépens ainsi qu’au règlement de la somme de 2 640 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à partir de l’assignation, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Oralement, à l’audience, elle indique abandonner la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et ne soutient plus que la demande de résiliation judiciaire pour impayé.

M. [D] [N], représenté par son avocat, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de :

In limine titis,

PRONONCER l’irrecevabilité de l’action et des demandes Madame [U] contre Monsieur [N] au titre de la prescription de l’impayé de loyer antérieur au 18.04.2019, PRONONCER l’irrecevabilité de l’action et des demandes Madame [U] contre Monsieur [N] au titre de la prescription de l’action concernant les faits relatifs à la présence d’une bouteille de gaz et à la présence de plusieurs personnes dans l’appartement, En conséquence,

DÉBOUTER Madame [U] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, DÉBOUTER Madame [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires concernant l’impayé de loyer antérieur au 18.04.2019 et à la présence d’une bouteille de gaz et à la présence de plusieurs personnes dans l’appartement,A titre principal,

AUTORISER Monsieur [N] à s’acquitter de la dette locative en 35 mensualités de 33 euros chacune et une 35eme mensualité qui soldera la dette,Subsidiairement, AUTORISER Monsieur [N] à s’acquitter de la dette locative en 23 mensualités de 50 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette, En toute hypothèse,

SUSPENDRE, le cas échéant, les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, ORDONNER que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,RAPPELER que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge, DÉBOUTER Madame [U] de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation, DÉBOUTER Madame [U] de ses autres demandes, fins et prétentions, CONDAMNER Madame [U] à verser la somme de 1500 euros à Monsieur [N] en application de l’article 700 CPC, CONDAMNER Madame [U] à verser la somme de 13 euros au défendeur en application de l’article 700 du Code de procédure civile, REJETER les demandes de condamnation de Monsieur [N] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER Madame [U] aux entiers dépens de la présente instance, incluant le coût du commandement de payer, ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir dès lors qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [L] [T] épouse [U] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, Mme [L] [T] épouse [U] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er septembre 2024, M. [D] [N] lui devait la somme de 1216,01 euros. Il résulte également du décompte que, bien que M. [D] [N] ait commencé depuis le mois de juin 2024 à faire des versements complémentaires et que la dette a diminué, il n’a effectué aucun versement entre le mois de juin 2021 et le mois de mai 2024 soit près de trois ans.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [D] [N] et son expulsion. Sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres manquements allégués, à savoir la sous-location, le non-respect des consignes de sécurité, et le défaut d’assurance, dont la réalité n’est, en tout état de cause, justifiée par la production d’aucune pièce.

Selon l’article L412-1 du code des procédure civiles d’exécution, le délai prévu au premier alinéa de cet article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, l’absence de paiement s’explique par des difficultés financières que M. [D] [N] justifie. En conséquence, sa mauvaise foi n’est pas démontrée. Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [L] [T] épouse [U] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 septembre 2024, M. [D] [N] lui devait la somme de 1216,01 euros.

M. [D] [N] sera également condamné à payer la somme de 100 euros en paiement de la taxe ordure ménagères exigible au titre des charges récupérable selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dès lors qu’elle est justifiée, ce qui est le cas en l’espèce, par la production de l’avis de taxe foncière de la propriétaire. Le fait que ce paiement soit exigible pour la propriétaire au 15 octobre est sans influence sur l’exigibilité de la créance à l’égard du locataire, l’article 23 précité n’exigeant que la présentation d’un justificatif.

S’agissant de la somme de 893 euros réclamée au titre des charges d’eau, Mme [L] [T] épouse [U] produit la répartition individuelle des charges établie par le syndic de l’immeuble mentionnant pour l’exercice 2020-2021 une somme de 1579,45 euros de charges récupérables. Il résulte du décompte que M. [D] [N] a payé sur cette période la somme de 686,88 euros de provision sur charges, il reste donc redevable de la somme de 892,57 euros en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant des versements de l’aide au logement par la Caisse d’allocations familiales il résulte de l’attestation produite que la bailleresse a bien pris en compte l’intégralité des versements effectués sur la période de juin 2022 à janvier 2024.

M. [D] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ces montants, il sera condamné à payer la somme de 2208,58 euros à la bailleresse en paiement du loyer et des charges.

Aucun fondement juridique n’étant proposé pour la demande de dire que le locataire devra régler le loyer courant avant toute imputation sur la dette, alors qu’il appartient aux parties de fonder en faits et en droit leur prétention, la demande sera rejetée. Etant, en outre, précisé que l’imputation des paiements est réglée par les dispositions de l’article 1342-10 du code civil et qu’il ne saurait être statuer pour l’avenir.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [D] [N] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de délais pour payer la dette

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, une demande de délai de paiement ne peut se fonder que sur ces dispositions dans la mesure où la demanderesse ne fonde plus ses demandes sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Au regard de la situation de M. [D] [N], telle qu’elle résulte de l’audience et du diagnostic social, qui relève notamment l’ouverture des droits au RSA et la réalisation d’un dossier auprès du fond de solidarité logement, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

En l’absence de toute argumentation sur ce point, la demande de voir ordonner que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, M. [D] [N] devra verser à Mme [L] [T] épouse [U] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 7 juillet 1992 entre Mme [L] [T] épouse [U], d’une part, et M. [D] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3],

ORDONNE à M. [D] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DEBOUTE Mme [L] [T] épouse [U] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [D] [N] à payer à Mme [L] [T] épouse [U] la somme de 2208,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024,

AUTORISE M. [D] [N] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 90 euros, la dernière soldera la dette en principal et intérêts,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

REJETTE la demande de voir ordonner que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,

CONDAMNE M. [D] [N] à payer à Mme [L] [T] épouse [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

REJETTE la demande de dire que le locataire devra régler le loyer courant avant toute imputation sur la dette,

CONDAMNE M. [D] [N] à payer à Mme [L] [T] épouse [U] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [N] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge