TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 février 2025 prorogée au 06 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffiers : Madame BOINE, Greffier lors du délibéré

Madame TERRAL Flora lors des débats

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à M^e CERMOLLACCE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2025

à M^e GOGUILLOT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04523 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3UYU

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [F] [C] veuve [P]

née le 02 Décembre 1928 à [Localité 3] (13)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pascal CERMOLACCE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [T]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

— 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 8 août 2013, Madame [R] [P] a donné à bail meublé à Madame [S] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Le 25 mai 2022, Madame [P] a fait délivrer à Madame [T] un congé pour reprise au bénéfice de sa fille Madame [D] [P], avec effets au 31 août 2022.

Madame [T] s’est maintenue dans les lieux.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2023, Madame [R] [P] a attrait Madame [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins d’obtenir :

La validation du congé pour reprise Déclarer Madame [T] occupante sans droit ni titre et ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir en réservant la liquidation de l’astreinte au magistrat des référés ; Condamner Madame [T] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer avec charges jusqu’à son départ effectif des lieux, ainsi que la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 5 octobre 2023, renvoyée à 3 reprises à la demande des parties et plaidée le 7 novembre 2024.

Les parties, représentées par leur conseil respectif, se sont référées à leurs conclusions déposées.

Madame [P] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à rajouter la demande en condamnation de Madame [T] à un arriéré locatif de 2.137 euros, arrêté au jour de l’audience.

Madame [S] [T] a sollicité :

A titre principal de déclarer le congé pour reprise non valable en raison de l’absence de caractère réel et sérieux du motif allégué et en conséquence rejeter l’ensemble des demandes de Madame [P] A titre subsidiaire de lui accorder de larges délais pour quitter les lieux et pourvoir à son relogement En tout état de cause, de condamner Madame [P] à payer à Maître Emilie GOGUILLOT une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle conformément à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et à supporter les entiers dépens de l’instance. Madame [T] a soulevé une contestation sérieuse sur la validité du congé pour reprise qui n’est étayé par aucun justificatif et ne mentionne pas l’adresse de la bénéficiaire. Elle invoque également une contestation sérieuse sur la demande en paiement d’un arriéré locatif en l’absence de justificatifs de régularisation des charges et d’indexation annuelle des loyers depuis son entrée dans les lieux, ce qui réduit la dette réclamée à néant.

Subsidiairement elle se dit fondée à obtenir des délais pour se reloger compte tenu de la durée du bail, de sa situation précaire (bénéficiaire du RSA, problèmes de santé empêchant un retour à l’emploi, s’occupe de sa mère âgée et malade).

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2025, prorogé au 6 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validation du congé pour reprise

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 2 du même code énonce que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, afin de s’opposer aux demandes formées par Madame [P], Madame [T] fait valoir plusieurs contestations.

En application des dispositions de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régissent les baux meublés, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

En l’espèce, le bail du 8 août 2013 a pris effet le 1er septembre 2013 pour une durée de trois ans. Il s’est renouvelé ensuite tacitement jusqu’au 31 août 2022. Le congé du bailleur délivré par huissier de justice le 25 mai 2022 avec effets le 31 aout 2022 a été notifié dans les formes et délais légaux requis.

S’agissant du caractère réel et sérieux du congé, il sera rappelé que depuis la loi ALUR lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifié par des éléments sérieux et légitimes.

En l’occurrence, le congé pour reprise indique « le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par les éléments suivants, joints au présent acte ; son courrier du 20 avril 2022 : suite à la perte d’autonomie, la requérante souhaite que sa fille qui est son aidant familial rémunéré loge au-dessus de son appartement ».

Or force est de constater qu’en dépit de trois renvois accordés aux parties, leur laissant un délai de près d’un an pour se mettre en état, et des contestations de la défenderesse, la demanderesse ne produit en effet aucun document à l’appui de son congé pour reprise, ni même le courrier visé dans ledit congé.

En l’état, il n’est pas possible de constater, avec l’évidence requise en référé, le caractère réel et sérieux du motif de la reprise du bien, ce qui constitue une contestation sérieuse portant sur la validité du congé délivré le 25 mai 2022 excédant les pouvoirs du juge des référés et le privant de faire droit aux demandes de Madame [P].

Sur la demande en paiement d’un arriéré locatif

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur sollicite le paiement de la somme de 2.137 euros au titre des loyers et charges arrêtés au jour de l’audience.

Contrairement à ce que soutient Madame [T], les sommes réclamées correspondent aux loyers et charges convenus dans le bail, soit 510 euros, sans indexation de loyers ni régularisation de charges. La dette n’est donc pas sérieusement contestable.

Madame [T] n’apporte aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de cette dette locative, ni preuve de paiements libératoires autres que ceux comptabilisés par sa bailleresse.

Dès lors, elle sera condamnée à payer à Madame [P] la somme de 2.137 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] qui succombe principalement, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la bailleresse la défenderesse sera aussi condamnée à lui verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DISONS n’y avoir à référé sur les demandes formées par Madame [R] [C] veuve [P], en validation d’un congé pour reprise délivré le 25 mai 2022, en constatation de l’occupation sans droit ni titre des lieux par Madame [T] [S], en son expulsion des lieux sous astreinte et condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle ;

CONDAMNONS Madame [S] [T] à payer à Madame [R] [C] veuve [P] à titre provisionnel, a somme de 2.137 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [S] [T] à payer à Madame [R] [C] veuve [P] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [T] aux entiers dépens de l’instance :

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président