TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 05 Mai 2025

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Mars 2025

N° RG 24/05506 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YXD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ARNA,

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Julie CHARDONNET, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.S.U. [V] SERIGRAPHIE,

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

comparante représentée par Monsieur [W] [V]

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 23 juin 2020, la SCI ARNA a donné à bail commercial à la SASU [V] SERIGRAPHIE des locaux commerciaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 6 000 euros hors taxes et charges.

Le bail commercial a pris effet au 01 juillet 2020.

La SCI ARNA s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, la SCI ARNA a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SASU [V] SERIGRAPHIE, pour une somme de 6 284,38 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, la SCI ARNA a fait assigner la SASU [V] SERIGRAPHIE, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SASU [V] SERIGRAPHIE, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 24 mars 2025, la SCI ARNA, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens, actualisant sa créance à la baisse. Elle demande au tribunal de :

Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion immédiate de la SASU [V] SERIGRAPHIE, et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner la SASU [V] SERIGRAPHIE à payer à la SCI ARNA:Une indemnité provisionnelle de 5 903,45 euros ;A titre principal, une indemnité d’occupation journalière d’un montant de 39,43 euros HT et HC et à titre subsidiaire, une indemnité d’occupation mensuelle de 933,87 euros charges et taxes en sus ; 500 euros à titre de provision sur la clause pénale ;Elle demande de dire que les condamnations mises à la charge de la SASU [V] SERIGRAPHIE porteront intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 1er octobre 2024 et à titre subsidiaire à compter du 30 octobre 2024 ; A défaut elle demande de dire que les condamnations mises à la charge de la SASU [V] SERIGRAPHIE porteront intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024 et à titre subsidiaire à compter du 30 octobre 2024 ;

Elle demande d’ordonner la capitalisation des intérêts et de condamner la SASU [V] SERIGRAPHIE au paiement :

De la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;des dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer en date du 30 octobre 2024.

La SASU [V] SERIGRAPHIE a comparu mais n’était pas représentée. Elle demande des délais de paiement de 6 mois.

La SCI ARNA, interrogée à l’audience, ne s’oppose pas à cette demande.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 24 mars 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 30 octobre 2024.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 30 novembre 2025. L’obligation de la SASU [V] SERIGRAPHIE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation, la provision sur clause pénale et la majoration des intérêts :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 30 novembre 2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 561,56 euros, outre les taxes et charges, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Les clauses prévoyant l’indemnisation forfaitaire du bailleur pour défaut de paiement du preneur sont des clauses pénale (conservation du dépôt de garantie, majoration du montant de l’indemnité d’occupation, majoration du taux d’intérêts). Le juge du fond peut moduler la clause pénale.

Le cumul des demandes dans ce sens est de nature à fournir un avantage excessif au bailleur qui est déjà indemnisé du retard de paiement par l’octroi des intérêts légaux. Ainsi cette demande devra être tranchée par le juge du fond et une provision de 100 euros sera accordée au titre de la clause pénale.

En conclusion, la demande d’indemnité mensuelle d’occupation sera accordée à hauteur du montant du loyer courant, charges et taxes en sus. La demande de majoration de cette indemnité sera rejetée à ce stade, ainsi que celle visant à voir le taux des intérêts majoré. Une provision de 100 euros sera accordée au titre de la clause pénale.

Sur les loyers et charges impayés :

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 24 mars 2025 que la SASU [V] SERIGRAPHIE a cessé de payer ses loyers de manière régulière, et reste lui devoir une somme de 5 903,45 euros, arrêtée au 24 mars 2025.

L’obligation du locataire de payer la somme de 5 903,45 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 24 mars 2025, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SASU [V] SERIGRAPHIE demande des délais de paiements et propose de régler la dette en 6 versements mensuels.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à la SASU [V] SERIGRAPHIE des délais afin de s’acquitter de la dette en 5 versements de 980 euros et un 6ème versement égal au solde de la dette.

En conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, la SASU [V] SERIGRAPHIE sera condamnée, à payer à la SCI ARNA la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SASU [V] SERIGRAPHIE qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 30 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 23 juin 2020 entre la SCI ARNA et la SASU [V] SERIGRAPHIE, à la date du 30 novembre 2025 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS la SASU [V] SERIGRAPHIE à payer à la SCI ARNA la somme provisionnelle de 5 903,45 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés arrêtés au 24 mars 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 30 octobre 2024, date du commandement de payer ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

ACCORDONS à la SASU [V] SERIGRAPHIE des délais de paiements de 6 mois ;

DISONS que la SASU [V] SERIGRAPHIE pourra se libérer de la dette en 6 versements mensuels, payables au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, soit 5 versements mensuels de 980 euros et un 6ème versement correspondant au solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut d’un seul paiement à son terme ou d’un seul loyer impayé à sa date d’exigibilité, l’intégralité du solde de la dette redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

ORDONNONS, à défaut d’un seul paiement à son terme, et en l’absence de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant l’impayé, l’expulsion de la SASU [V] SERIGRAPHIE et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS à la somme de 561,56 euros hors taxes et hors charges et jusqu’à la libération effective des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle que la SASU [V] SERIGRAPHIE devra payer à la SCI ARNA en cas de résiliation du bail pour défaut d’un seul paiement à son terme ou d’un seul loyer à sa date exigibilité, concernant les locaux situés [Adresse 3] ;

CONDAMNONS la SASU [V] SERIGRAPHIE à payer à la SCI ARNA une provision de 100 euros au titre de la clause pénale ;

REJETONS toutes les autres demandes présentées par la SCI ARNA ;

CONDAMNONS la SASU [V] SERIGRAPHIE à payer à la SCI ARNA, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SASU [V] SERIGRAPHIE aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 30 octobre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT