COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 09/01/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 26/2

N° RG 21/00677

N° Portalis DB2O-W-B7F-COAY

DEMANDEURS :

S.C.I. DUDULE

[Adresse 21]

[Adresse 21]

[Localité 2]

S.C.I. JEFRIMONT

[Adresse 5]

[Localité 18]

S.C.I. PEUTA

[Adresse 30]

[Localité 16]

S.C.I. LA TARENTAISE 3

[Adresse 3]

[Localité 12]

Monsieur [M] [SF] demandeur dans l’assignation du 22 juin 2021

[Adresse 15]

[Localité 20]

Monsieur [B] [J]

[Adresse 10]

[Localité 11]

Monsieur [MJ] [T]

[Adresse 22]

[Localité 9]

Monsieur [PL] [T]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Monsieur [N] [X]

[Adresse 6]

[Localité 17]

Monsieur [Y] [L]

[Adresse 7]

[Localité 19]

Tous représentés par M^e Elodie CHOMETTE, de la SELARLU Elodie CHOMETTE, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Florian ABASSIT, avocat plaidant au barreau de NICE

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 24]

représenté par son syndic la société FONCIA CIMES DE SAVOIE

Chez son syndic la société FONCIA CIMES DE SAVOIE

[Adresse 14]

[Localité 13]

représentée par M^e Sandra CORDEL, avocate au barreau d’ALBERTVILLE

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Monsieur [RI] [H] (lot 301, 302, 472)

[Adresse 26]

[Adresse 26]

[Localité 20]

Madame [D] [H] (lot 346 et 354)

[Adresse 26]

[Adresse 26]

[Localité 20]

S.A.R.L. LES RESIDENCE DE L’ILE DE BEAUTE

représenté par M. [V] [W] (lot 137)

[Adresse 28]

[Localité 1] (ROUMANIE)

Monsieur [TZ] [E] (lot 149, 166 et 127)

[Adresse 27]

[Localité 1] (ROUMANIE)

Monsieur [Z] [TC] [E] (lot 149, 166 et 127)

[Adresse 27]

[Localité 1] (ROUMANIE)

Madame [R] [F] (lot 191, 197 et 494)

[Adresse 29]

[Localité 1]

[Localité 1] – ROUMANIE

Tous représentés par M^e Elodie CHOMETTE, de la SELARLU Elodie CHOMETTE, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Florian ABASSIT, avocat plaidant au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […]

assisté lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 07 Novembre 2025

Délibéré annoncé au : 09 Janvier 2026

Exécutoire délivré le : 09/01/2026

Expédition délivrée le :

à : M^e CHOMETTE et M^e CORDEL

à :

EXPOSE DU LITIGE :

M. [A] [I], M. [B] [J], Mme [K] [U], M. [MJ] [T], M. [PL] [T], M. [N] [X], M. [Y] [L], M. [G] [C], M. [M] [SF], la SCI At 73, la SCI Dudule, la SCI Jefrimont, la SCI Peuta et la SCI La Tarentaise 3 sont propriétaires de lots au sein de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 24]” situé à [Localité 23] et soumis au statut de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 22 février 2020, la résolution n°18 relative à l’étude des modalités de modernisation et restructuration des règlements de copropriété et des états descriptifs de division a été adoptée. La mission de refonte de la copropriété a été confiée à la société COPRO + et comprenait plusieurs étapes qui ont fait l’objet de plusieurs résolutions soumises au vote lors de différentes assemblées générales notamment celle du 27 mars 2021.

Par acte du 21 juin 2021, M. [A] [I], M. [B] [J], Mme [K] [U], M. [MJ] [T], M. [PL] [T], M. [N] [X], M. [Y] [L], M. [G] [C], M. [M] [SF], la SCI At 73, la SCI Dudule, la SCI Jefrimont, la SCI Peuta et la SCI La Tarentaise 3 ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 24]”, ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins notamment d’entendre annuler les résolutions n°13, 14 et 15 de l’assemblée générale du 27 mars 2021.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 09 septembre 2021, M. [RI] [H], Mme [D] [H], la société Les Résidences de l’Ile de Beauté et Mme [Z] [E] sont intervenus volontairement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2021, Mme [R] [F] est intervenue volontairement.

Par ordonnance du 06 décembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Albertville a notamment :

— constaté le désistement d’instance de Mme [K] [U], M. [A] [I], M. [G] [C] et de la SCI At 73,

— déclaré M. [MJ] [T] et M. [PL] [T] irrecevables à agir en annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2021,

— déclaré recevable l’intervention volontaire accessoire de M. [RI] [H], Mme [D] [H], la société Les Résidences de l’Ile de Beauté, Mme [Z] [E], M. [TZ] [E] et Mme [R] [F],

— rejeté les autres demandes du syndicat des copropriétaires au titre du désistement d’action, du désistement d’instance de Mme [Z] [E] et M. [TZ] [E], de la forclusion de l’intervention volontaire de M. [RI] [H], Mme [D] [H] et la société Les Résidences de l’Ile de Beauté.

La clôture a été fixée au 19 juin 2025 par ordonnance du 5 juin 2025. Par ordonnance du 19 juin 2025, la clôture a été révoquée et a été fixée au 10 juillet 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 07 novembre 2025 et mise en délibéré au 9 janvier 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 09 juillet 2025, M. [B] [J], M. [MJ] [T], M. [PL] [T], M. [N] [X], M. [Y] [L], M. [M] [SF], la SCI Dudule, la SCI Jefrimont, la SCI Peuta et la SCI La Tarentaise 3 M. [RI] [H], Mme [D] [H], la société Les Résidences de l’Ile de Beauté, Mme [Z] [E] Mme [R] [F], ci-après désigné “les requérants”, demandent au tribunal de :

— donner acte du désistement d’instance et d’action de la SCI Jefrimont,

— annuler les résolutions n°13, 14 et 15 de l’assemblée générale du 27 mars 2021,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux requérants la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire qu’en cas d’exécution forcée par voie d’huissier, les sommes dues en application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1995 régissant le tarif des huissiers de justice, seront supportées par le débiteur en sus des sommes allouées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire que les requérants seront dispensés de régler au titre des charges, les sommes auxquelles le syndicat des copropriétaires serait condamné par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à celui des frais de procédure divers et des frais d’avocats entraînés par la présente procédure,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens dont distraction au profit de M^e Elodie CHOMETTE,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes.

A titre liminaire, les requérants demandent de prendre acte du désistement d’instance et d’action de la SCI Jefrimont.

Pour conclure à la nullité des résolutions n°13, 14 et 15 de l’assemblée générale du 27 mars 2021, les requérants soulèvent, sur le fondement de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, un premier moyen relatif à l’absence de signature du procès-verbal de l’assemblée générale par le président et le secrétaire de séance. Ils expliquent que le syndic de copropriété leur a communiqué un procès-verbal signé uniquement par le scrutateur et que ce procès-verbal est différent de celui produit par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure qui est signé par le président, le secrétaire de séance et le scrutateur sans qu’il soit précisé la date de signature.

Les requérants soulèvent un deuxième moyen relatif au défaut d’informations des copropriétaires. Tout d’abord, ils relèvent que le rapport établi par la société COPRO + n’a pas été joint à la convocation alors que les résolutions litigieuses sont relatives à l’étude des modalités de modernisation et restructuration des règlements de copropriété et des états descriptifs de division confiée à la société COPRO +.

Ensuite, ils indiquent que la convocation adressée aux copropriétaires mentionnait sous la résolution n°13 que les préconisations de la société COPRO + relatives aux étapes 1 et 2 de l’étude ont été accueillies lors de l’assemblée générale du 03 octobre 2020 permettant l’engagement des étapes 3 et 4, que la société COPRO + a préconisé une division en volumes de l’ensemble immobilier, que lors de l’assemblée générale du 03 octobre 2020 ni la division en volumes de l’ensemble immobilier ni les préconisations de la société COPRO + relatives aux étapes 1 et 2 de l’étude ont été soumises au vote, que le principe de la division en volumes n’a été approuvé que lors de l’assemblée générale du 28 février 2025 par l’adoption de la résolution n°44, que les étapes 3 et 4 de l’étude confiée à la société COPRO + ont commencé sans validation de l’assemblée générale et que les copropriétaires se sont prononcés sur les résolutions litigieuses en ayant des informations erronées les empêchant d’envisager des options alternatives à la division en volumes.

Enfin, ils exposent que le travail de la société COPRO + est incomplet, que la société COPRO + a écarté de l’étude la régularisation de l’appropriation des bouts de couloirs par certains copropriétaires, que cette décision est contraire à la mention portée sous les résolutions n°15 et 16 du procès-verbal de l’assemblée générale du 03 octobre 2020, que la convocation à l’assemblée générale du 09 janvier 2021 indique que les bouts de couloirs seront maintenus sous statut de parties communes spéciales à jouissance privative sans création de lots et de tantièmes, que la convocation à l’assemblée générale du 09 janvier 2021 est en contradiction avec ce qui a été approuvé lors de l’assemblée générale du 03 octobre 2020, que le maintien des bouts de couloirs, qui sont des parties communes, sous statut de parties communes spéciales à jouissance privative est contraire aux dispositions légales et n’a pas été approuvée par les copropriétaires, que l’adoption de la résolution n°28 lors de l’assemblée générale du 17 juin 2025 relative à la cession des bouts de couloirs à certains copropriétaires n’a pas régularisé la difficulté, que la société COPRO + n’a pas déterminé le statut de la copropriété [Adresse 25] située au dernier étage du bâtiment hôtelier ce qui a une incidence sur le partage des charges et que la société COPRO + n’a fourni aucune explication sur le fonctionnement des entités nouvellement créées.

Les requérants soulèvent, sur le fondement de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, un troisième et dernier moyen relatif au non-respect de l’obligation de mise en concurrence. Ils relèvent que les résolutions n°14 et 15 ont été votées sans mise en concurrence alors que cela était obligatoire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— donner acte du désistement d’instance et d’action de la SCI Jefrimont et M. [S] [T],

— débouter les requérants de leurs demandes,

— condamner les requérants in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 24] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre liminaire, le syndicat des copropriétaires demande qu’il soit donné acte du désistement d’instance et d’action de la SCI Jefrimont et de M. [S] [T], gérant de la SCI Peuta.

Pour conclure au rejet de la demande de nullité des résolutions n°13, 14 et 15 de l’assemblée générale du 27 mars 2021, concernant le moyen relatif à l’absence de signature du procès-verbal, le syndicat des copropriétaires fait valoir, sur le fondement de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2020-834 du 02 juillet 2020, que le procès-verbal reprend les résolutions votées sans que les requérants ne soulèvent une quelconque inexactitude et que le procès-verbal a bien été signé par le président, le secrétaire de séance et le scrutateur.

Concernant le moyen relatif au défaut d’informations des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires explique que la note de la société COPRO + a été communiquée lors de la convocation à l’assemblée générale du 09 janvier 2021 et que le conseil syndical a indiqué dans sa note jointe à la convocation la présence de la société COPRO + à l’assemblée générale. Il expose que les copropriétaires ont reçu une information complète quant aux évolutions du projet de refonte de la copropriété notamment avec la communication des propositions des professionnels qui ont été jointes à la convocation et qu’en l’absence de vote du projet de scission le mode opératoire concernant la régularisation des bouts de couloirs n’a pas été défini. Il indique ensuite que la résolution n°15 relative aux bouts de couloirs de l’assemblée générale du 03 octobre 2020 a fait l’objet d’un report de vote et qu’il n’y a aucune contradiction avec les informations contenues dans la convocation à l’assemblée générale du 09 janvier 2021. Il relève enfin que les requérants ne démontrent pas l’insuffisance du rapport de la société COPRO + et l’incidence sur le vote des résolutions litigieuses.

Concernant le moyen relatif au non-respect de l’obligation de mise en concurrence, le syndicat des copropriétaires explique que ni la loi du 10 juillet 1965 ni le décret du 17 mars 1967 n’imposent sous peine de nullité de la décision prise en assemblée générale de fournir au moins 3 devis lorsque le seuil de mise en concurrence est atteint, que le syndic de copropriété a sollicité 3 géomètres experts et 3 notaires et que seules les sociétés Agate Géomètres et LexGroup Notaires ont établi des devis.

Le syndicat des copropriétaires relate que le projet de refonte du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division a été reporté lors de l’assemblée générale du 23 février 2024 par l’adoption de la résolution n°28 compte tenu du projet de transformation de l’hôtel en palace, de rénovation et de surélévation de l’ensemble immobilier mené par la société Palace des Neiges, que le principe de la division de la copropriété en volume a été voté lors de l’assemblée générale du 28 février 2025 par l’adoption de la résolution n°44, que la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division a été votée lors de l’assemblée générale du 17 juin 2025 par l’adoption de la résolution n°13 sans que les réquerants ne s’y opposent et qu’en conséquence la présente procédure est dénuée d’intérêt.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, le syndicat des copropriétaires conclut que “le présent recours apparaît dénué d’intérêt” compte tenu de l’adoption de la résolution n°13 relative à la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division lors de l’assemblée générale du 17 juin 2025 sans que les requérants ne s’y opposent.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2025 (pièce n°33 défendeur) que le projet d’état descriptif de division modificatif résultant des plans établis par le cabinet Magnan-Perrillat-Clare, géomètres experts, et de l’acte établi par Me [O] [P], notaire, a été validé sans opposition des requérants. Ceci étant, ce projet d’état descriptif de division est la conséquence du projet de transformation de l’hôtel en palace, de rénovation et de surélévation de l’ensemble immobilier mené par la société Palace des Neiges qui a été validé lors des assemblées générales des 23 février 2024 (pièce n°25 défendeur), 12 juillet 2024 (pièce n°32 défendeur) et 28 février 2025 (pièce n°31 défendeur). Ce projet d’état descriptif de division n’est donc pas le fruit de l’étude des modalités de modernisation et de restructuration des règlements de copropriété et des états descriptifs de division confiée à la société COPRO + dont le projet de scission de la copropriété en volumes a été reporté lors de l’assemblée générale du 23 février 2024 (pièce n°25 défendeur). Les contestations des requérants concernant l’étude confiée à la société COPRO + ne sont pas devenues sans objet d’autant plus qu’aucune assemblée générale n’a annulé les résolutions litigieuses.

En conséquence, il y a lieu de statuer sur les demandes formulées par les requérants.

I. La demande de désistement de la SCI Jefrimont

L’article 789 du Code de procédure civile dispose que “Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance […]”

L’article 384 du Code de procédure civile dispose que “En dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet de la transaction, de l’acquiescement, du désistement d’action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d’une partie. L’extinction de l’instance est constatée par une décision de dessaisissement”.

En l’espèce, la SCI Jefrimont n’a pas saisi le juge de la mise en état, seul compétent, d’une demande de constater le désistement d’instance et d’action de la SCI Jefrimont.

En conséquence, la demande de donner acte du désistement d’instance et d’action de la SCI Jefrimont sera déclarée irrecevable.

II. La demande d’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 27 mars 2021

L’assemblée générale a adopté la résolution n°13 intitulé “COPRO + : mise en conformité du socle juridique, gouvernance et gestion de l’ensemble immobilier [Adresse 24]” et a notamment décidé de poursuivre les travaux de mise en conformité de l’ensemble immobilier et de prendre acte des préconisations de la société COPRO +.

Les requérants soulèvent trois moyens : le premier relatif à l’irrégularité du procès-verbal de l’assemblée générale (A), le deuxième relatif au défaut d’informations des copropriétaires (B) et le troisième relatif au non-respect de l’obligation de mise en concurrence (C).

A. L’irrégularité du procès-verbal de l’assemblée générale

L’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit qu’il “est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs […]”.

L’omission de signatures sur le procès-verbal d’une assemblée générale des copropriétaires n’entraîne pas en soi la nullité des décisions pris (Cass. Civ. 3ème, 06/12/2005, n°05-12.579 ; Cass. Civ. 3ème, 26/03/2014, n°13-10.693).

En l’espèce, si l’exemplaire du procès-verbal litigieux notifié aux requérants ne porte effectivement pas les signatures requises, puisqu’il n’y est apposé que la signature du scrutateur et pas celle du président ni celle du scrutateur (pièce n°7 demandeurs), les requérants ne prétendent pas que les décisions prises à l’occasion de celle-ci seraient différentes de celles qui leur ont été notifiées. De plus, à l’exception des signatures, il n’y a aucune différence entre la version du procès-verbal produite par les requérants et celle produite par le syndicat des copropriétaires (pièce n°10 défendeur).

En conséquence, l’absence de signature du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 mars 2021 notifié aux requérants n’est pas une cause de nullité de la résolution n°13 adoptée lors de l’assemblée générale du 27 mars 2021.

B. Le défaut d’informations des copropriétaires

Il convient de préciser que pour annuler la résolution n°13 sur le fondement du défaut d’informations des copropriétaires, il est impératif de se positionner à la date du vote et de prendre uniquement en considération les informations qui ont été transmises aux copropriétaires et celles qui étaient connues du syndicat des copropriétaires et du syndic de copropriété lors de l’assemblée générale et qui auraient pu être communiquées.

Les requérants considèrent que le défaut d’informations des copropriétaires serait caractérisé par la non-communication de la note établie par la société COPRO + (1), les informations erronées quant au vote sur le choix d’une division en volumes et quant à la validation de la phase n°1 préalablement à la mise en oeuvre de la phase n°2 (2), la contradiction entre la convocation à l’assemblée générale du 09 janvier 2021 et le procès-verbal du 03 octobre 2020 concernant le problème des bouts de couloirs (3) et l’insuffisance du rapport de la société COPRO + (4).

1. La non-communication de la note établie par la société COPRO +

L’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 rend obligatoire la communication de certains documents au plus tard en même temps que l’ordre du jour afin de permettre aux copropriétaires d’émettre un vote éclairé.

Le syndic de copropriété n’a pas à communiquer d’autres documents que ceux expressément prévus dans l’énumération de l’article 11 précité (Cass. Civ. 3ème, 30/11/2010, n°09-72.386).

En l’espèce, la société COPRO + a établi une note pour informer les copropriétaires de l’avancée de la mission qui lui a été confiée (pièce n°13 demandeurs). Si cette note a été annexée à la convocation à l’assemblée générale du 09 janvier 2021 (pièce n°17 demandeurs), elle n’a pas été annexée à la convocation à l’assemblée générale du 27 mars 2021 au cours de laquelle les copropriétaires ont revoté à la résolution n°13 la résolution n°5 adoptée lors de l’assemblée générale du 09 janvier 2021.

Pour autant, la note établie par la société COPRO + n’est pas un document listé à l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dont la notification est obligatoire pour la validité de la décision. De plus, cette note a bien été communiquée aux copropriétaires pour l’assemblée générale du 09 janvier 2021, qui s’est tenue un peu moins de 3 mois avant celle du 27 mars 2021. Les copropriétaires ont donc été destinataires des informations relatives à l’avancée de la mission confiée à la société COPRO +. A également été joint à la convocation à l’assemblée générale du 27 mars 2021, une lettre du conseil syndical expliquant les raisons de la réitération du vote de la poursuite de la mission confiée à la société COPRO + (pièces n°6 demandeurs) à savoir une communication tardive des documents et une incompréhension sur les modalités de vote. Au surplus, il était loisible aux copropriétaires s’estimant insuffisamment informés de demander des explications au cours de l’assemblée générale pour éclairer leur vote.

Dès lors, le fait que la note établie par la société COPRO + n’a pas été annexée à la convocation à l’assemblée générale du 27 mars 2021 ne caractérise pas un défaut d’information des copropriétaires.

2. Les informations erronées quant au vote sur le choix d’une division en volumes et quant à la validation de la phase n°1 préalablement à la mise en oeuvre de la phase n°2

A la lecture du projet de résolution n°13 annexé à la convocation à l’assemblée générale du 27 mars 2021 (pièce n°5 demandeurs), il est précisé que “les préconisations et explications de la société COPRO + (étapes 1 et 2) ayant été favorablement accueillis lors de l’assemblée générale extraordinaire tenue en date du 03.10.2020 permettant l’engagement des étapes 3 et 4 conformément à leur méthodologie”.

Les requérants en déduisent que les copropriétaires ont été informés que la division en volumes et la phase n°1 de la mission confiée à la société COPRO + ont été adoptées lors de l’assemblée générale du 03 octobre 2020 alors qu’il n’y a eu aucun vote et que cette information erronée a influencé leur vote.

Tout d’abord, contrairement à ce qu’affirment les requérants, la société COPRO + ne s’est jamais engagée à exposer toutes les options possibles pour la refonte de la copropriété mais s’est engagée à proposer “un ou plusieurs scenarios […] de manière à organiser le débat avec le comité de pilotage” puis à arrêter avec le comité de pilotage “une version définitive sur la configuration de l’ensemble immobilier et son fonctionnement” (pièce n°10 demandeurs). Force est de constater que la société COPRO + a proposé la scission de la copropriété en volumes qui a été acceptée par le comité de pilotage. C’est la raison pour laquelle, cette solution a été présentée aux copropriétaires lors de l’assemblée générale du 03 octobre 2020 sans procéder à un quelconque vote (pièce n°27 demandeurs) et qu’il en est fait état dans le projet de résolution n°13 de l’assemblée générale du 27 mars 2021. En partant du postulat que la société COPRO + devait présenter les différentes solutions possibles pour la refonte de la copropriété, les requérants commettent donc une erreur.

Ensuite, contrairement à ce qu’affirment les requérants, la mission confiée à la société COPRO + n’est pas conditionnée au vote préalable de la division en volumes. Lors de l’assemblée générale du 22 février 2020, la résolution n°18 relative à l’étude des modalités de modernisation et de restructuration des règlements de copropriété et des états descriptifs de division a été adoptée (pièce n°2 défendeur). La mission de refonte de la copropriété a été confiée à la société COPRO + qui a prévu 4 étapes : les deux premières, à savoir l’actualisation des études antérieures et l’élaboration d’une organisation générale du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, constituant la phase n°1 et les deux dernières, à savoir l’élaboration du cahier des charges des missions du géomètre expert et du notaire et l’accompagnement jusqu’à la formalisation des actes, constituant la phase n°2 (pièce n°13 demandeurs). Ces différentes étapes ne sont que les opérations préalables à la scission de la copropriété en volumes, solution proposée par la société COPRO + et retenue par le comité de pilotage, pour lesquelles l’article 28 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’impose pas une décision de l’assemblée générale quant au principe de la division en volumes. Ce n’est qu’à l’issue des différentes étapes que l’assemblée générale devait se prononcer sur la scission de la copropriété en volumes. Avant cette décision finale, les copropriétaires devaient être tenus informés des évolutions et devaient valider les travaux de la société COPRO + à l’issue de la phase n°1 avant la mise en oeuvre de la phase n°2. C’est la raison pour laquelle l’assemblée générale du 22 février 2020 a pris note “qu’après la première phase du devis Copro + d’un montant de 12 000 euros HT, le rapport émis par Copro + sera soumis à validation lors d’une assemblée générale en vue de pouvoir mettre en oeuvre la seconde phase du devis Copro +” ce qui était l’objet de l’assemblée générale du 09 janvier 2021 avec les résolutions n°5, 6 et 7 et l’objet de l’assemblée générale du 27 mars 2021 avec les résolutions n°13, 14 et 15.

Enfin, le projet de résolution n°13 ne mentionne pas que la scission de la copropriété en volumes a été votée lors de l’assemblée générale du 03 octobre 2020 d’autant que la note de la société COPRO + précise qu’il n’y a eu aucun vote mais seulement la présentation de la solution retenue. En revanche, le projet de résolution n°13 précise que l’étape n°3 de la mission confiée à la société COPRO + a été engagée alors que les copropriétaires avaient prévu lors de l’adoption de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 22 février 2020 que la phase n°1 de la mission devait être validée avant la mise en oeuvre de la phase n°2 (pièce n°2 défendeur). Cette exigence n’a pas été respectée (pièce n°20 demandeurs) puisque l’étape n°3 composant la phase n°2 a été mise en oeuvre immédiatement après l’assemblée générale du 03 octobre 2020 alors qu’il n’y a eu aucun vote sur la phase n°1. La note établie par la société COPRO + fait effectivement état de l’enclenchement de l’étape n°3 par simple validation du COPIL (pièce n°13 demandeurs). Ceci étant, l’étape n°3 n’est que la première partie de la phase n°2 et a consisté à soumettre à l’approbation du notaire et du cabinet de géomètres-experts le principe de la scission afin d’obtenir des offres de leur part qui ont été formulées le 14 novembre 2020 pour la société LexGroup Notaires (pièce n°30 demandeurs) et le 1er décembre 2020 pour la société Agate Géomètres Experts (pièce n°29 demandeurs). L’étape n°4, qui est l’étape fondamentale, n’a pas été réalisée puisque sa mise en oeuvre a été soumise au vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 09 janvier 2021 avec les résolutions n°5, 6 et 7 et lors de l’assemblée générale du 27 mars 2021 avec les résolutions n°13, 14 et 15. Les copropriétaires ont donc été informés en toute transparence des démarches réalisées par la société COPRO + qui ont été validées par le comité de pilotage et ont pu par le vote des résolutions n°13, 14 et 15 valider la phase n°1 et confirmer la poursuite de la mission avec l’engagement de l’étape n°4. L’irrégularité liée à la mise en oeuvre de l’étape n°3 sans validation de la phase n°1 a donc été ratifiée par l’adoption des résolutions litigieuses.

Dès lors, les copropriétaires n’ont pas été trompés quant au fait que la division en volumes et la phase n°1 de la mission confiée à la société COPRO + auraient été adoptées lors de l’assemblée générale du 03 octobre 2020.

3. La contradiction entre la convocation à l’assemblée générale du 09 janvier 2021 et le procès-verbal du 03 octobre 2020 concernant le problème des bouts de couloirs

Il ressort des débats que certains copropriétaires se sont appropriés des bouts de couloirs qui étaient au moment de l’assemblée générale du 09 janvier 2021 des parties communes.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 03 octobre 2020 mentionne sous les résolutions n°15 et 16 que “l’assemblée générale prend acte que les emprises sur parties communes seront traitées dans le cadre de la restructuration des règlements de copropriété et des états descriptifs de division de l’ensemble immobilier. En conséquence, l’assemblée générale décide de reporter cette question à une prochaine assemblée générale” (pièce n°20 demandeurs).

La note d’information de la société COPRO + annexée à la convocation de l’assemblée générale du 09 janvier 2021 indique le “maintien des bouts de couloir sous statut de parties communes spéciales à jouissance privative, sans création de lots et de tantièmes”.

Contrairement à ce qu’affirment les requérants, il n’y a eu aucune décision de l’assemblée générale sur la question des bouts de couloir puisqu’il n’y a eu qu’une prise d’acte et un report du vote. Il n’y a donc pas de contradiction entre une décision de l’assemblée générale et la proposition de la société COPRO + validée par le comité de pilotage de procéder à la scission de la copropriété en volumes sans régulariser préalablement les appropriations des bouts de couloirs. Aucune disposition légale n’impose de régulariser d’éventuelles appropriations de parties communes avant une division en volumes. C’est d’ailleurs ce qui a été fait à l’assemblée générale du 17 juin 2025 lors de laquelle la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division a été adoptée sans que la question des bouts de couloirs n’ait été réglée (pièce n°33 défendeur). Si le statut de parties communes spéciales à jouissance privative n’est pas conforme aux dispositions impératives des articles 6-2 et 6-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il ne s’agit que d’une note de la société COPRO + qui n’a donc aucune incidence sur la qualification juridique des bouts de couloirs.

Les copropriétaires ont donc été informés de la préconisation de la société COPRO + validée par le comité de pilotage d’exclure du projet de scission en volumes de la copropriété les bouts de couloirs. Si les copropriétaires étaient en désaccord, ils étaient en capacité de s’opposer à la poursuite de la mission confiée à la société COPRO + en votant contre la résolution n°13.

4. L’insuffisance du rapport de la société COPRO +

Il sera constaté que la note établie par la société COPRO + annexée à la convocation à l’assemblée générale du 09 janvier 2021 (pièce n°12 demandeurs) mentionne que “la tranche ferme de l’étude COPRO + (étapes 1 & 2) a défini les préconisations de réorganisation du [Adresse 24] à travers une division en volumes permise par l’article 28 de la loi de 1965. Il s’agit donc de remettre en oeuvre le fonctionnement prévu à l’origine avec 4 copropriétés regroupées dans une Union de copropriétés. L’union gère les espaces et moyens communs et prend les décisions concernant la globalité de l’ensemble immobilier” et “le choix retenu entre les membres du COPIL et les prestataires est d’aller au plus simple, pour réussir la division avec le maximum de garanties et de laisser à chacune des entités le soin de faire évoluer, s’ils le souhaitent, leur organisation interne, sans modifier les équilibres de répartition de masse générale et de droit du sol initiaux”. C’est la raison pour laquelle la société COPRO + indique notamment le maintien de la situation des bouts de couloirs et le maintien de la structure hybride existante pour l’hôtel.

Au stade de la phase n°2, les informations communiquées par la société COPRO + sont suffisantes pour permettre aux copropriétaires de se prononcer sur la poursuite de la mission confiée à cette dernière, étant précisé qu’il ne s’agit que des opérations préalables à l’opération de scission de la copropriété. Les requérants ne démontrent pas en quoi le rapport de la société COPRO + serait insuffisant pour le vote de la résolution n°13. Si tel avait été le cas, ils auraient pu demander des explications au cours de l’assemblée générale pour éclairer leur vote.

Il résulte de ce qui précède que les documents joints à la convocation à l’assemblée générale du 27 mars 2021 et ceux communiquées antérieurement permettaient aux copropriétaires d’être correctement informés quant à la proposition retenue par la société COPRO + de scission de la copropriété en volumes validée par le comité de pilotage et quant à l’avancée de la mission confiée à la société COPRO +, de sorte qu’aucun défaut d’informations ne peut être caractérisé.

B. Le non-respect de l’obligation de mise en concurrence

La résolution n°13 ne concerne ni un marché de travaux ni un contrat. Son objet est la poursuite de la mission confiée à la société COPRO + qui a été votée lors de l’assemblée générale du 22 février 2020. L’obligation de mise en concurrence n’était donc pas applicable au vote de cette résolution.

En conséquence, les requérants seront déboutés de leur demande d’annuler la résolution n°13 adoptée lors de l’assemblée générale du 27 mars 2021 de la copropriété dénommée “[Adresse 24]”.

III. La demande d’annulation des résolutions n°14 et 15 de l’assemblée générale du 27 mars 2021

L’article 21 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire”.

L’article 19-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que “la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises”.

En l’espèce, l’assemblée générale du 22 février 2020 a adopté la résolution n°12 (pièce n°2 défendeur) fixant “le montant des marchés et contrats à partir duquel la mise en concurrence des entreprises est rendue obligatoire en prévision de l’assemblée générale à : – 2 devis à demander à partir de 5 000 euros TTC, – 3 devis à demander à partir de 20 000 euros TTC”.

Les parties ne contestent pas que la mise en concurrence était obligatoire pour le vote des résolutions n°14 et 15 de l’assemblée générale du 27 mars 2021. Pour autant, la convocation adressée aux copropriétaires ne fait pas état d’une mise en concurrence et seules la proposition technique et financière de la société Agate Géomètres Experts et celle de LexGroup Notaires ont été jointes (pièce n°5 demandeur). Ce n’est que par mails des 23 et 30 juin 2021, soit postérieurement à l’assemblée générale du 27 mars 2021, que le syndic de copropriété a demandé l’établissement à d’autres sociétés de devis (pièce n°13 défendeur). Cette mise en concurrence tardive a justifié la réitération du vote des résolutions n°6 et 7 lors de l’assemblée générale du 25 septembre 2021 afin de régularisation. Il n’est donc pas établi que pour l’assemblée générale du 27 mars 2021 le syndicat des copropriétaires a demandé des devis à plusieurs cabinets de géomètres experts et notaires.

Dès lors, l’obligation de mise en concurrence n’a pas été respectée par le syndicat des copropriétaires pour le contrat visant à confier à un géomètre-expert les travaux de division en volumes en vue de la scission de l’ensemble immobilier et pour le contrat visant à confier à un notaire l’étude de scission en volume.

En conséquence, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur le moyen relatif au défaut d’informations des copropriétaires, les résolutions n°14 et n°15 adoptées lors de l’assemblée générale du 27 mars 2021 de la copropriété dénommée “[Adresse 24]” seront annulées.

IV. Sur les demandes accessoires

∙ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.

∙ Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires, partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer aux requérants la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

∙ Sur les droits proportionnels de recouvrement du commissaire de justice

Les requérants ne justifient d’aucun fondement juridique qui permettrait de mettre les droits proportionnels de recouvrement du commissaire de justice à la charge du débiteur.

En conséquence, les requérants seront déboutés de leur demande de juger que les sommes dues en application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1995 seront supportées par le débiteur.

∙ La dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont l’application est d’ordre public, les requérants seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande de donner acte du désistement d’instance et d’action de la SCI Jefrimont,

DEBOUTE M. [B] [J], M. [MJ] [T], M. [PL] [T], M. [N] [X], M. [Y] [L], M. [M] [SF], la SCI Dudule, la SCI Jefrimont, la SCI Peuta et la SCI La Tarentaise 3 M. [RI] [H], Mme [D] [H], la société Les Résidences de l’Ile de Beauté, Mme [Z] [E], M. [TZ] [E], Mme [R] [F] de leur demande d’annuler la résolution n°13 adoptée lors de l’assemblée générale du 27 mars 2021 de la copropriété dénommée “[Adresse 24]”,

ANNULE les résolutions n°14 et n°15 adoptées lors de l’assemblée générale du 27 mars 2021 de la copropriété dénommée “[Adresse 24]”,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 24]” aux dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 24]” à payer la somme globale de 1.500 euros à M. [B] [J], M. [MJ] [T], M. [PL] [T], M. [N] [X], M. [Y] [L], M. [M] [SF], la SCI Dudule, la SCI Jefrimont, la SCI Peuta et la SCI La Tarentaise 3 M. [RI] [H], Mme [D] [H], la société Les Résidences de l’Ile de Beauté, Mme [Z] [E], M. [TZ] [E], Mme [R] [F] au titre des frais irrépétibles,

DISPENSE M. [B] [J], M. [MJ] [T], M. [PL] [T], M. [N] [X], M. [Y] [L], M. [M] [SF], la SCI Dudule, la SCI Jefrimont, la SCI Peuta et la SCI La Tarentaise 3 M. [RI] [H], Mme [D] [H], la société Les Résidences de l’Ile de Beauté, Mme [Z] [E], M. [TZ] [E], Mme [R] [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 24]” dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

DEBOUTE M. [B] [J], M. [MJ] [T], M. [PL] [T], M. [N] [X], M. [Y] [L], M. [M] [SF], la SCI Dudule, la SCI Jefrimont, la SCI Peuta et la SCI La Tarentaise 3 M. [RI] [H], Mme [D] [H], la société Les Résidences de l’Ile de Beauté, Mme [Z] [E], M. [TZ] [E], Mme [R] [F] de leur demande de juger que les sommes dues en application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1995 seront supportées par le débiteur.

Ainsi jugé et prononcé, le 09 janvier 2026, la minute étant signée par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière

La Greffière Le Président