N°Minute:25/00016

DOSSIER : N° RG 24/00593 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCR7

Copie exécutoire à

M^e Cyrille CAMILLERAPP

expédition à

le 02 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 15]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 02 Janvier 2025

PAR Claire GUILLEMIN, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES DU DEPARTEMENT DE [Localité 13]HERAULT, es qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [D] [P], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [U] [X], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Monsieur [E] [C], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 26 Novembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 02 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 6 avril 2018, Monsieur [P] [D] a donné à bail à M. [U] [X] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel initial de 1 229 euros.

Par ordonnance en date du 28 mars 2022, suite au décès de Monsieur [P] [D] le 22 avril 2019, Monsieur le Directeur régional des finances publiques a été désigné comme curateur de la succession vacante de Monsieur [P] [D].

Par procès-verbal en date du 29 septembre 2023, un commissaire de justice a constaté l’état général dudit logement ainsi que la présence de M. [E] [C] dans les lieux qui a déclaré notamment occuper le logement seul depuis le départ de M. [U] [X].

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, Monsieur le Directeur régional des finances publiques a fait signifier à M. [U] [X], par actes de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 45 473,00 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 25 janvier 2024 ; ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 21 juin 2024 à l’égard de M. [U] [X] et remis à personne à l’égard de M. [E] [C] le 7 juin 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur le Directeur régional des finances publiques, en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [P] [D], a fait assigner M. [U] [X] et M. [E] [C] pour l’audience du 26 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance locative, et de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de M. [U] [X] et M. [E] [C] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de M. [U] [X] et de M. [E] [C] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de M. [U] [X] et M. [E] [C] à payer la somme de 50 703,59 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation solidaire de M. [U] [X] et M. [E] [C] aux entiers dépens et à payer la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal.

À l’audience du 26 novembre 2024, Monsieur le Directeur régional des finances publiques était représenté par son conseil et a maintenu ses demandes selon son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

M. [U] [X] et M. [E] [C] n’étaient ni comparants ni représentés.

Monsieur le Directeur régional des finances publiques a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, l’assurance contre le risque locatif n’ayant toujours pas été justifiée, outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience à la somme de 58 662,59 euros.

La décision a été mise en délibéré au 2 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’un défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement d’en justifier demeuré infructueux, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer du 26 janvier 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 7g précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 février 2024, date de résiliation dudit bail.

Il est rappelé que le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation dans le mois du commandement, étant précisé qu’il importe peu qu’il ait été effectivement assuré dès lors qu’il ne démontre pas en avoir justifié dans le délai précité.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [U] [X] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il sera également redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la même date, d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande d’expulsion de M. [E] [C]

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 8 de la même loi précise que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

L’article L. 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 précitée. En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En l’espèce, pour soutenir que M. [E] [C] occupe l’appartement, Monsieur le directeur régional des finances publiques du département de l’Hérault produit un procès-verbal de constat établi le 29 septembre 2023 par la SCP LE DOUCEN, commissaire de justice, qui mentionne que M. [E] [C] est occupant et lui déclare :

«… que le compteur électrique est à son nom. … Qu’il est ici au titre d’un hébergement consenti par M. [U] [X]. Que M. [U] [X] né le 31/08/1991 à [Localité 12] est le locataire en titre. Qu’un bail en date du 06 avril 2018 lui avait été consenti par Monsieur [D] par l’intermédiaire de l’agence DAUNIS précédemment située [Adresse 8] à [Localité 11]. Que le loyer mensuel convenu est de 1229 €.… Que l’ensemble des effets personnels présents tant en rez-de-chaussée qu’à l’étage, que dans le garage et le jardin sont sa propriété. Qu’il occupe le logement seul depuis le départ de M. [U] [X]… »

Ainsi, Monsieur le directeur régional des finances publiques du département de l’Hérault démontre non seulement que M. [U] [X] aurait quitté les lieux sans restituer les clés mais que M. [E] [C] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 2] [Localité 10].

L’expulsion de M. [E] [C] sera donc ordonnée afin de faire cesser le trouble manifestement illicite que constitue cette occupation.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que M. [U] [X] se trouve redevable de la somme de 58 348,00 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 1er novembre 2024, mensualité du mois de novembre 2024 comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

M. [E] [C] n’étant pas le locataire de Monsieur [P] [D] il ne peut être condamné solidairement avec M. [U] [X] au paiement d’un arriéré de loyers et de charges. M. [U] [X] sera donc seul condamné à payer la somme provisionnelle de 58 348,00 euros à Monsieur le Directeur régional des finances publiques, en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [P] [D].

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [X] et M. [E] [C], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner M. [U] [X] et M. [E] [C] à payer à Monsieur le Directeur régional des finances publiques la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 avril 2018 entre Monsieur [P] [D] et M. [U] [X] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 1] [Adresse 14] sont réunies à la date du 27 février 2024, en raison du défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs,

DÉCLARONS en conséquence M. [U] [X] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 27 février 2024,

DÉCLARONS M. [E] [C] occupant sans droit ni titre de l’immeuble situé [Adresse 3],

DISONS qu’à défaut pour M. [U] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, et notamment M. [E] [C], dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation à laquelle est condamnée M. [U] [X] à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 27 février 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS M. [U] [X] à payer à Monsieur le Directeur régional des finances publiques, en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [P] [D], la somme provisionnelle de 58.348,00 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 1er novembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise,

DÉBOUTONS Monsieur le Directeur régional des finances publiques de ses autres demandes,

CONDAMNONSM. [U] [X] et M. [E] [C] in solidum à payer à Monsieur le directeur régional des finances publiques du département de l’Hérault la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [U] [X] et M. [E] [C] in solidum aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [U] [X] et M. [E] [C],

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS