TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 09 Avril 2025

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Février 2025

N° RG 24/04527 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QT6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MARVEINE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Marion RICOEUR de l’AARPI ACHILLÉE AVOCATS, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et M^e Eléonore TARNAUD, avocat plaidant au barreau de Paris

DEFENDERESSE

La Société SACASHA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 02 aout 2023, la SCI MARVEINE a donné à bail dérogatoire à la SAS SACASHA des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 16 276 euros hors taxes et charges.

Une franchise de loyer d’un mois à compter de la prise d’effet du bail.

Le bail a été conclu pour une durée d’un an à compter du 30 aout 2023.

La SCI MARVEINE s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, la SCI MARVEINE a fait délivrer un commandement de payer à la SAS SACASHA, pour une somme de 9 466,74 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, la SCI MARVEINE a fait délivrer un commandement de payer à la SAS SACASHA, pour une somme de 11 530 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024, la SCI MARVEINE a fait délivrer un commandement de payer à la SAS SACASHA, pour une somme de 9 466,74 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par courrier en date du 06 aout 2024, la SCI MARVEINE a rappelé à la SAS SACASHA les termes du bail et sa date de fin ainsi que la nécessité de restituer les locaux loués.

Par actes en date des 3 septembre 2024 et 26 septembre 2024, la SAS SACASHA a été sommée de quitter les lieux et de restituer les locaux.

Suivant procès-verbal de constat en date du 4 septembre 2024, la SAS SACASHA s’est maintenue dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, la SCI MARVEINE a fait assigner la SAS SACASHA, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir ordonner l’expulsion de la SAS SACASHA, outre sa condamnation au paiement de provisions et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 26 février 2025, la SCI MARVEINE, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de ses conclusions, signifiées à la SAS SACASHA, auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

Constater que la SCI MARVEINE est occupante sans droit ni titre depuis le 30 aout 2024 ;Ordonner l’expulsion de la SAS SACASHA, et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner la SAS SACASHA à payer à la SCI MARVEINE :Une provision de 37 261,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2025 ;Une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la reprise effective des lieux calculée sur la base du dernier loyer annuel majoré de 10%, charges et taxes en sus ; Une provision de 3 726,18 euros au titre de la majoration de 10 % des sommes dues ;Par provision un intérêt de retard égal au taux légal EURIBOR trois mois majoré de 6 points de base avec un minimum de 10% l’an ;5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, avec distraction au profit de Maître Marion RICOEUR.

La SAS SACASHA, régulièrement assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail dérogatoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail dérogatoire que le bail a été conclu pour une durée ferme d’un an et qu’il se terminera de plein droit et sans formalité préalable à l’expiration de cette durée.

Il ressort des pièces versées aux débats que les lieux ont été mis à disposition le 30 aout 2023.

Le 06 aout 2024, la SCI MARVEINE a rappelé à la SAS SACASHA les termes du bail et la nécessité de restituer les locaux au terme du bail.

Le procès-verbal en date du 04 septembre 2024 démontre que la SAS SACASHA s’est maintenue dans les lieux après le 30 aout 2024, date de fin du bail.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 30 aout 2024. L’obligation de la SAS SACASHA de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 27 juillet 2024, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 1 418,52 euros, outre les taxes et charges, et jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à hauteur de cette somme.

Sur les loyers et charges impayés :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le bailleur justifie par la production du bail, des commandements de payer et d’un décompte en date du 1er février 2025 que la SAS SACASHA a cessé de payer ses loyers de manière régulière.

La SCI MARVEINE verse un décompte des sommes dues laissant apparaitre une dette locative d’un montant de 37 261, 83 euros.

Cependant, ce décompte manque de clarté dans la mesure où les sommes imputées trimestriellement d’abord (au titre des loyers) et mensuellement ensuite (au titre des indemnités d’occupation), ne sont jamais identiques d’un mois ou d’un trimestre à l’autre, de sorte qu’il est difficile d’évaluer le montant du dernier loyer courant.

De plus, des appels sont à la fois imputés et annulés (octobre 2024) ce qui rend le décompte difficilement compréhensible.

En outre, l’appel du 20 janvier comporte 1 560,37 euros réclamés au titre de l’indemnité d’occupation et 1 418,52 euros au titre du loyer, tandis que les appels postérieurs ne comportent que l’indemnité d’occupation pour un montant de 1 560,37 euros sans que le calcul de cette somme soit expliqué.

Au regard de l’appel d’octobre 2024, il apparait que le loyer trimestriel était de 4 255,56 euros soit 1 418,52 euros mensuel, c’est donc cette somme qui sera retenue pour le calcul de l’indemnité d’occupation.

Il en résulte qu’il convient de considérer que la somme de 1 418,52 euros mensuelle est due à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois de septembre 2024, le contrat de bail étant résilié de plein droit au 30 aout 2024.

Ainsi, au regard du décompte produit et des développements qui précèdent que le montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés s’élève à la somme de 35 134,06 euros.

L’obligation du locataire de payer la somme de 35 130 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 1er février 2025, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de cette somme.

Sur les autres demandes provisionnelles :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce la SCI MARVEINE sollicite l’application des dispositions du bail prévoyant le paiement de majorations forfaitaires en cas d’impayés du preneur (majoration de 10% des sommes dues, majoration de 10% du loyer annuel pour le calcul de l’indemnité d’occupation, majoration du taux d’intérêt légal de 6 points). Ces clauses sont des clauses pénales en ce qu’elles prévoient l’indemnisation forfaitaire du bailleur en cas d’inexécution contractuelle du preneur.

Les clauses pénales peuvent être modulées par le juge du fond, à la hausse comme à la baisse. Elles ne peuvent donc pas constituer une obligation non sérieusement contestable quant au quantum des sommes réclamées.

En outre, il résulte du cumul des pénalités prévues au bail (majoration de 10% des sommes dues, majoration de 10% du loyer annuel pour le calcul de l’indemnité d’occupation, majoration du taux d’intérêt légal de 6 points), que l’application strict des clauses pénales du bail peut conduire à procurer un avantage excessif au bailleur qu’il conviendra au juge du fond d’analyser.

Enfin, le juge des référés n’a pas vocation à liquider les préjudices.

En conséquence, au titre des majorations prévues au bail (majoration de 10% des sommes dues, majoration de 10% du loyer annuel pour le calcul de l’indemnité d’occupation, majoration du taux d’intérêt légal de 6 points), une provision de 100 euros sera allouée.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, la SAS SACASHA sera condamnée, à payer à la SCI MARVEINE la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS SACASHA qui succombe supportera les dépens, distraits au profit de Maître Marion RICOEUR.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail dérogatoire, conclu le 02 aout 2023 entre la SCI MARVEINE et la SAS SACASHA, à la date du 30 aout 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS SACASHA et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la SAS SACASHA à payer à la SCI MARVEINE une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 30 aout 2024, d’un montant de 1 418,52 euros hors taxes et hors charges et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SAS SACASHA à payer à la SCI MARVEINE la somme provisionnelle de 35 130 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au 1er février 2025 ;

CONDAMNONS la SAS SACASHA à payer à la SCI MARVEINE une provision de 100 euros au titre des majorations des sommes dues prévues au bail ;

CONDAMNONS la SAS SACASHA à payer à la SCI MARVEINE, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS SACASHA aux dépens, avec distraction au profit de Maître Marion RICOEUR ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT