TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 28 Avril 2026

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 13 Février 2026

N° RG 25/03434 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XC7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. LE PLEIN SOLEIL sis [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice le CABINET STEIN

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [I]

né le 08 Mai 1995

Madame [Z] [X]

née le 25 Juillet 1994

tous deux domicliés et demeurant [Adresse 3]

tous deux non comparant

Grosse délivrée le 28.04.26

À

— M^e Guillaume FABRICE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [X] et Monsieur [N] [I] sont propriétaires des lots n°24, 201 et 350 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Par courrier recommandé du 2 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Madame [Z] [X] et Monsieur [N] [I] de régler la somme de 2.678,89 euros relative à l’exercice en cours, au titre des provisions pour charges courantes et pour fonds de travaux du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1] a fait citer Madame [Z] [X] et Monsieur [N] [I], selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 27 octobre 2025, aux fins de :

Condamner solidairement Madame [Z] [X] et Monsieur [N] [I] au paiement de la somme de 6.949,28 euros majorée au taux légal à compter de la décision à intervenir, détaillée comme suit :au titre des provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux loi alur échues, comprises entre le 1er juillet 2024 et le 30 septembre 2025, la somme de 2.678,89 euros ;la somme de 103,80 euros au titre des travaux et appels de fond échus sur la période du 1er juillet 2024 au 17 juillet 2025 ;la somme de 1.010,68 euros au titre des exercices antérieurs au 1er juillet 2024 ;la somme de 1.655,91 euros au titre des provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux loi alur non encore échues pour la période comprise entre le 1er octobre 2025 et le 30 juin 2026 ;la somme de 1.228,42 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;Condamner in solidum Madame [Z] [X] et Monsieur [N] [I] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens ;Dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 devront être supportées par les requis en sus de l’indemnité mise à leur charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 octobre 2025 et mise en délibéré au 12 janvier 2026.

Par jugement en date du 12 janvier 2026, le tribunal a réouvert les débats aux fins, pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1] de produire un décompte depuis l’origine de la dette et jusqu’au terme du délai de 30 jours suivant la mise en demeure du 02 juillet 2025, et a renvoyée l’affaire à l’audience du 13 février 2026.

A l’audience du 13 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1], par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés à l’étude de commissaire de justice, Madame [Z] [X] et Monsieur [N] [I] ne sont ni présents, ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 avril 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose qu’à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 02 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [N] [I] et Madame [Z] [X] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

S’agissant de la solidarité

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

La solidarité ne se présumant pas, les dettes nées du fonctionnement d’une indivision ne sont solidaires entre indivisaires que par l’effet de la loi ou d’une stipulation expresse.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit expressément au chapitre VII article 36 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 22 février 2023, 26 mars 2024 et 23 juin 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [N] [I] et Madame [Z] [X] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 02 juillet 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le commandement de payer délivré le 14 novembre 2024,le relevé de compte arrêté au 02 août 2025 à la somme de 3.793,37 euros dus au titre des charges et travaux qui reprend les différents appels et les règlements effectués, le détail des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 912 euros,le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 1.655,91 euros, le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies au débat, Monsieur [N] [I] et Madame [Z] [X] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.793,37 euros au titre des provisions pour charges et travaux impayées, comptes arrêtés à la date du 02 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 02 juillet 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 23 juin 2025 a voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [Z] [X] au paiement de la somme de 1.655,91 euros correspondant aux provisions trimestrielles du 1er octobre 2025 au 30 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Monsieur [N] [I] et Madame [Z] [X] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 145,42 euros correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit au commandement de payer du 14 novembre 2024, qui ne relève pas des dépens.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, il ressort des éléments produits par le demandeur que Monsieur [N] [I] et Madame [Z] [X] n’ont pas procédé au paiement des charges depuis le mois de mars 2024. L’absence de paiement régulier des charges est de nature à mettre très sérieusement l’équilibre de la copropriété en difficulté, voire en danger.

Le préjudice qui en est résulté sera justement réparé par l’octroi d’une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande relative à l’exécution forcée

La demande de mise à la charge des défendeurs des frais potentiels d’exécution forcée est prématurée en l’état.

En conséquence cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [N] [I] et Madame [Z] [X] supporteront solidairement les entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 1] les sommes suivantes :

—  3.793,37 euros (trois mille sept cent quatre-vingt-treize euros et trente-sept centimes) au titre des charges de copropriété exigibles au 02 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

—  1.655,91 euros (mille six cent cinquante-cinq euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er octobre 2025 au 30 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

—  145,42 euros (cent quarante-cinq euros et quarante-deux centimes) au titre des frais de recouvrement,

—  400 euros (quatre cents euros) à titre de dommages et intérêts,

—  1.000 euros (mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [Z] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de condamnation aux frais d’exécution forcée ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.