TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 19 Septembre 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier lors des débats : Monsieur MEGHERBI, Greffier

Greffier lors du prononcé : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Août 2025

N° RG 25/03063 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UE2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ADAM

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Déborah MICHEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. L’ODYSSEE, enseigne LES [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité.

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SARL L’ODYSSEE est titulaire d’un contrat de bail en date du 2 mai 2008 consenti par la SCI ADAM pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er mai 2008 pour se terminer le 30 avril 2017, reconduit tacitement depuis cette date, portant sur un local commercial situé [Adresse 1] et comportant une clause résolutoire.

Le 28 janvier 2025, la SCI ADAM a informé la SARL L’ODYSSEE du nouveau montant du loyer annuel après indexation à la somme de 69 785,62 € soit 5815 € HT par mois à compter du 1er février 2025.

N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, la SCI ADAM lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 mai 2025, qui est resté infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 17 juillet 2025, la SCI ADAM a fait assigner la SARL L’ODYSSEE, aux fins d’obtenir:

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

— la condamnation de la SARL L’ODYSSEE à lui payer par provision une somme de 41 868 € arrêtée au 10 juillet 2025 avec intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du commandement de payer du 2 mai 2025 ;

— la condamnation provisionnelle de la SARL L’ODYSSEE à lui verser la somme de 4186,60 au titre des pénalités contractuelles de retard, somme arrêtée au 10 juillet 2025

— la séquestration et l’enlèvement des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls du la SARL L’ODYSSEE;

— le paiement de la somme de 2000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 2 mai 2025 pour la somme de 213,10 €.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 août 2025.

À cette date, la SCI ADAM, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer.

La SARL L’ODYSSEE, régulièrement assignée par procès-verbal remis en étude, n’est pas représentée à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Que le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer, de l’information du locataire de l’indexation du loyer et du dernier montant de celui-ci ainsi que d’un décompte que la SARL L’ODYSSEE a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 41 868 € arrêtée au 10 juillet 2025 ;

Que l’obligation du locataire de payer la somme de 41 868 € au titre des loyers échus arrêtés à l’échéance du mois de juillet 2025 n’est pas sérieusement contestable, ni contestée par la SARL L’ODYSSEE, défaillante ;

Qu’il convient en conséquence de condamner la SARL L’ODYSSEE à payer à la SCI ADAM la somme provisionnelle de 41 868 € au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 10 juillet 2025 ;

Attendu que l’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution d’une obligation s’analyse en une clause pénale ;

Que dans le cas présent, le bail ne contient pas une clause pénale mais plusieurs clauses pénales au titre de la clause retard de paiement du bail et il est fort probable que ces pénalités contractuelles cumulées excèdent le préjudice effectivement subi par la SCI ADAM ;

Qu’en conséquence, il ne sera pas fait droit à la majoration du taux d’intérêt légal de cinq points ;

Que la somme de 41 868 € sera majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 mai 2025 ;

Que pour le même motif, il n’y a pas lieu de faire droit en référé à la demande d’indemnité contractuelle, qui se heurte à une contestation sérieuse ;

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Attendu que l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail au terme convenu ;

Que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du Code civil précité ;

Qu’elle peut, en effet, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Qu’en l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial en date du 2 mai 2008 qu’en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements, notamment en ce qui concerne les charges et conditions, ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, ou de non-paiement des frais de poursuite, ce dernier aura la faculté de résilier de plein droit le bail après avoir mis en demeure le preneur de régulariser sa situation par un seul commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail, contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la clause résolutoire, délivré par acte extrajudiciaire passé le délai d’un mois pour régulariser sa situation ;

Que suite au commandement de payer du 2 mai 2025 les loyers visant la clause résolutoire, le preneur, à qui incombe la charge probante, ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement dans le délai de 30 jours soit au plus tard le 2 juin 2025 ;

Qu’il y a donc lieu de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail se trouve résilié de plein droit le 3 juin 2025 et l’obligation de la SARL L’ODYSSEE de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable ;

Qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef à compter de la signification de la présente ordonnance avec, si besoin, le concours de la force publique ;

Que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la SARL L’ODYSSEE sera condamnée au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 mai 2025 pour la somme de 213,10 € ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial situé [Adresse 1] liant les parties;

ORDONNONS l’expulsion de la SARL L’ODYSSEE et celle de tous occupants de son chef du local commercial loué susvisé, et ce dès la signification de la présente ordonnance, avec, si besoin, le concours de la force publique ;

AUTORISONS la SCI ADAM, en cas d’expulsion de la SARL L’ODYSSEE, à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de la SARL L’ODYSSEE conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS la SARL L’ODYSSEE à payer, à titre provisionnel, à la SCI ADAM la somme de 41 868 € majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 mai 2025 ;

DÉBOUTONS la SCI ADAM de sa demande au titre de l’indemnité contractuelle du bail ;

CONDAMNONS la SARL L’ODYSSEE à payer à la SCI ADAM la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS la SARL L’ODYSSEE aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 2 mai 2025 pour la somme de 213,10 € ;

REJETONS le surplus de toutes les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 19 septembre 2025

À

— M^e MICHEL Déborah