REPUBLIQUE FRANCAISE

— -------

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

— -------

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

le Tribunal judiciaire du HAVRE (1ère chambre) a

rendu le jugement suivant :

LE VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 22/02265 – N° Portalis DB2V-W-B7G-GC5P

NAC: 70O Demande tendant à la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé en violation des règles d’urbanisme

DEMANDEURS:

Madame [D] [U] épouse [W]

née le 23 Septembre 1968 à HAZEBROUCK (59190), demeurant 7 Allée Jules LEMERCIER – 76430 SAINT-ROMAIN-DE-COLBOSC

représentée par la SELARL BENARD, avocats au barreau du HAVRE

Monsieur [Y] [W]

né le 17 Avril 1968 à GIEN (45500), demeurant 7 Allée Jules LEMERCIER – 76430 SAINT-ROMAIN-DE-COLBOSC

représenté par la SELARL BENARD, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

S.C.I. VERVERONDA, dont le siège social est sis 89 Côte de l’Église – 76640 ROCQUEFORT prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SELARL DAMC, avocats au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président: Monsieur LE MOIGNE Vice-Président

Juges : Madame CORDELLE, Juge et Madame CAPRON-BONIOL, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : P.BERTRAND

DEBATS : en audience publique le 14 Novembre 2024. A l’issue des débats, le Tribunal a mis l’affaire en délibéré et le président a informé les parties présentes que le jugement serait rendu le 23 Janvier 2025.

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort, rendu publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal.

SIGNE PAR : Monsieur LE MOIGNE Vice- Président, et M. BERTRAND Greffier auquel le magistrat signataire a remis la minute de la décision.

EXPOSE DU LITIGE

Le 13 avril 2021, la SCI NURBEL a consenti une promesse de vente au profit de [D] [W] et [Y] [W] (ci-après désignés « les époux [W] ») portant sur une maison à usage d’habitation située 7, Allée Jules-Lemercier 76430 SAINT-ROMAIN-DE-COLBOSC, cadastrée section AC n°619, et moyennant un prix de 504 000€, la vente ayant été régularisée par acte authentique le 4 août 2021.

Parallèlement, le terrain voisin, situé 12-14, rue de la Plaine à SAINT-ROMAIN-DE-COLBOSC et cadastré section AH n°475, a fait l’objet d’un permis de construire, accordé le 27 mai 2021 à la SCI VERVERONDA en vue de l’édification de deux maisons individuelles, cette dernière ayant fait l’acquisition dudit terrain auprès de la société FRANCE EUROPE IMMOBILIER par acte authentique du 3 septembre 2021.

Les époux [W] se disant victimes d’un trouble anormal de voisinage lié à la construction ont adressé, le 04 avril 2022, un courrier recommandé avec avis de réception à la SCI VERVERONDA aux fins de trouver une solution amiable, en vain.

Par acte d’huissier en date du 25 novembre 2022, les époux [W] ont donc fait assigner la SCI VERVERONDA devant le Tribunal Judiciaire du HAVRE aux fins d’obtenir, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage, la réparation de leur préjudice.

Dans leurs conclusions récapitulatives adressées par RPVA le 11 décembre 2023, les époux [W] demandent au tribunal de bien vouloir au visa de l’article 651 du code civil, de l’article 144 du code de procédure civile et de la jurisprudence constante de la Cour de cassation :

— Dire et juger que la construction de la SCI VERVERONDA leur cause des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage,

Par conséquent,

— Condamner la SCI VERVERONDA à leur payer la somme de 40 900,40€ en réparation du préjudice résultant de ces troubles, et ce avec intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure réceptionnée le 05 avril 2022,

— Condamner la SCI VERVERONDA à leur payer la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter la SCI VERVERONDA de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— Ordonner la désignation d’un expert aux fins, après avoir pris connaissance de tous documents utiles, entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— se rendre sur les lieux 7, allée Jules LEMERCIER à SAINT-ROMAIN-DE- COLBOSC,

— décrire les troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage qu’ils subissent,

— en déterminer la nature et l’origine et l’ancienneté des désordres et malfaçons affectant le bien acquis,

— décrire les travaux à réaliser pour y remédier, en chiffrer le coût,

— fournir tous les éléments techniques de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et évaluer tous les préjudices subis,

— du tout dresser un pré-rapport et laisser aux parties un délai de 4 semaines pour établir leur dire puis du tout dresser rapport,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leur demande, les époux [W] rappellent que la théorie des troubles anormaux du voisinage, sur laquelle ils fondent leur demande, instaure un régime de responsabilité objective qui s’appuie sur la seule constatation du dépassement du seuil de nuisance.

Ils considèrent que la construction litigieuse, édifiée sur plusieurs niveaux et avec quatre vues sur leur propriété, constitue un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage dès lors qu’il est établi, par constat d’huissier, qu’elle est à l’origine d’une perte de vue, d’une perte d’ensoleillement et d’une perte d’intimité, les occupants de cette construction disposant d’une vue directe sur leur jardin, leur terrasse et leurs pièces principales de vie.

Ils ajoutent que la SCI VERVERONDA ne démontre pas avoir rempli, conformément aux dispositions du code de l’urbanisme, son obligation d’affichage de la déclaration préalable de permis de construire. Ils affirment qu’un permis d’aménager a été affiché sur le terrain mais qu’il s’agit d’une autorisation administrative différente de celle obtenue dans le cadre du permis de construire et que ce dernier aurait dû faire l’objet d’un affichage distinct. Ils précisent que le panneau relatif au permis d’aménager n’était plus implanté lorsqu’ils ont visité le bien préalablement à la signature du compromis de vente mais que l’accord de permis de construire ayant été délivré par la mairie postérieurement à cette visite, la présence d’un quelconque affichage s’avérait impossible.

Dès lors, ils affirment ne pas avoir eu connaissance de la construction des deux maisons individuelles sur le terrain voisin. Ils contestent l’affirmation de la SCI VERVERONDA selon laquelle ils pouvaient raisonnablement s’attendre à ce qu’une telle construction ait lieu et soutiennent que cette dernière ne rapporte pas la preuve que la commune de SAINT-ROMAIN-DE-COLBOSC serait une zone à forte tension urbaine. A ce titre, ils soutiennent que le fait que cette construction s’inscrive dans un milieu urbain ou en voie d’urbanisation n’est pas obstacle à la reconnaissance d’un trouble anormal du voisinage.

Ils exposent que les arbres déjà présents sur leur terrain ne comblant pas suffisamment la perte d’intimité consécutive aux vues créées par la construction édifiée par la SCI VERVERONDA, ils ont été contraints de procéder à diverses plantations d’arbres pour y remédier.

Ils soutiennent que la perte de valeur de leur bien du fait de la construction litigieuse a été en moyenne estimée à 30 000€ et qu’une telle perte ne saurait être imputable à l’effondrement du prix du marché de l’immobilier, les attestations des notaires et des agents immobiliers produites ayant été établies début 2022.

Ils sollicitent, à titre subsidiaire, l’organisation d’une mesure d’expertise dans l’hypothèse où le tribunal ne disposerait pas de suffisamment d’éléments pour établir l’existence d’un trouble anormal du voisinage et chiffrer leur préjudice. Toutefois, ils contestent toute carence dans l’administration de la preuve estimant que tous les éléments fournis permettent d’ores et déjà d’établir l’existence du trouble résultant de la construction édifiée par la SCI VERVERONDA.

Dans ses conclusions récapitulatives adressées par RPVA le 26 octobre 2023, la SCI VERVERONDA demande au tribunal de bien vouloir au visa de l’article 1240 du code civil et de l’article 146 du code de procédure civile :

— Débouter les époux [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— Condamner les époux [W] au paiement d’une indemnité de 4 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI VERVERONDA soutient que les époux [W] pouvaient raisonnablement s’attendre à ce qu’une construction soit édifiée sur le terrain voisin, tant au regard de l’analyse des dates, que de la localisation de leur bien.

Elle affirme, tout d’abord, avoir régulièrement affiché le permis de construire en mairie le 24 mars 2021, soit antérieurement à la signature de la promesse de vente par les époux [W].

Elle précise, en outre, que le notaire en charge de l’acquisition de son terrain était chargé de la vente de l’ensemble des terrains du lotissement et s’occupait également de la vente des époux [W] de sorte que ces derniers ont nécessairement eu accès à l’information du projet de construction.

Elle soutient ensuite que la commune de SAINT-ROMAIN-DE-COLBOSC fait l’objet d’un phénomène de densification urbaine impliquant la réalisation de nouvelles constructions et qu’une grande partie des terrains à proximité de la maison des époux [W], formant un lotissement, ont été vendus et construits depuis le mois d’août 2017, comme en témoigne selon elle les photos aériennes du quartier versées aux débats. Elle ajoute que le terrain dont elle a fait l’acquisition faisait partie de ce lotissement et qu’il est de ce fait logique qu’il ait fait l’objet d’une construction.

Par ailleurs, elle affirme qu’il n’existe aucun droit acquis à la vue et qu’un trouble de voisinage ne peut être considéré comme anormal lorsque le requérant pouvait raisonnablement s’attendre à ce que de nouvelles constructions soient édifiées. A ce titre, elle rappelle que la construction litigieuse respecte les normes imposées par le PLU de la commune et qu’une maison de même hauteur a été édifiée sur une parcelle voisine. Elle estime que les époux [W] pouvaient donc raisonnablement s’attendre à l’édification d’une telle construction.

En outre, elle considère que le caractère anormal résultant de la perte de luminosité ne peut être retenu compte tenu de la forte tension urbanistique de la commune de SAINT-ROMAIN-DE-COLBOSC et que la cause de l’ombre alléguée par les époux [W] n’est pas l’immeuble qu’elle a fait édifier mais les arbres préexistants à la construction.

Enfin, elle soutient que la perte d’intimité ne constitue pas un trouble anormal de voisinage dès lors que les vues sont légales et que la distance entre les constructions est respectée. A ce titre, elle précise que la construction litigieuse se situe à plus de 3 mètres de la limite séparative et qu’une haie, visible sur le constat d’huissier, permet de préserver l’intimité des époux [W]. Elle estime également que les ouvertures pratiquées sur son immeuble sont conformes aux exigences du code civil et que compte tenu de la distance d’environ 25 mètres entre les deux maisons, la perte d’intimité alléguée par les époux [W] ne peut être retenue au titre du trouble anormal de voisinage.

Subsidiairement, elle affirme que les époux [W] échouent à démontrer l’existence d’un préjudice réparable dans la mesure où les travaux d’aménagement du jardin qu’ils ont réalisés ne se justifiaient nullement du fait de l’existence, préalablement à la construction litigieuse, d’arbres de haute taille sur la totalité de la parcelle et d’une haie de plusieurs mètres en limite séparative. Elle soutient également que le devis d’aménagement du jardin produit par les époux [W] prévoit la mise en place d’arbustes, de plantes et d’éléments décoratifs dont elle n’a pas à supporter le coût.

Elle affirme encore que les attestations produites par les époux [W] ne justifient pas de la perte de valeur alléguée de leur bien immobilier dans la mesure où cette valeur est fixée en fonction du marché qui est par nature fluctuant et que leur promesse de vente ayant été régularisée à une période au cours de laquelle les prix étaient au plus haut, il est logique que la valeur de leur bien baisse lorsque le marché est redescendu. Elle ajoute que le notaire qui a rédigé l’attestation de valeur s’est également occupé de la réitération de la parcelle des époux [W] et est donc mal placé pour se prononcer sur la valeur de l’immeuble, sa responsabilité étant, selon elle, susceptible d’être engagée.

Elle considère enfin les époux [W] mal fondés à solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire, celle-ci ne pouvant, conformément à l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile, être ordonnée en vue de suppléer leur carence dans l’administration de la preuve.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 2 mai 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 14 novembre 2024, et le délibéré fixé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage

En application de l’article 2 du code civil, la loi du n° 2024-346 du 15 avril 2024 visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels, qui crée un chapitre IV « Les troubles anormaux du voisinage » et un article 1253 dans le code civil, n’est pas applicable en l’espèce.

L’article 651 du code civil dispose que la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations, l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention.

Il est de jurisprudence constante que le droit pour un propriétaire de jouir de la chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage, la caractérisation de ces derniers étant exclusive de toute faute. Dès lors, un trouble réel, mais ne dépassant pas les inconvénients normaux du voisinage ne peut pas donner lieu à une responsabilité sur ce fondement.

Le fait qu’une construction ait été autorisé par un permis de construire dont nul ne conteste la régularité ne fait pas obstacle en lui-même à la caractérisation d’un trouble anormal de voisinage.

Les juges du fond apprécient souverainement, en fonction des circonstances de temps et de lieu, le caractère anormal du trouble dont il incombe à celui qui l’invoque de rapporter la preuve.

En l’espèce, il est constant que lorsque les époux [W] ont acquis leur bien immobilier le 13 avril 2021, la parcelle voisine était libre de toute occupation.

Il est également constant que l’immeuble litigieux édifié sur cette parcelle par la SCI VERVERONDA l’a été conformément au permis de construire qui lui a été délivré le 27 mai 2021, soit postérieurement à l’acquisition de leur bien par les époux [W], et que la conformité des travaux réalisés dans le cadre de ce permis de construire n’a fait l’objet d’aucune contestation.

Toutefois, il est établi que celui-ci a été affiché publiquement en mairie le 24 mars 2021, soit antérieurement à la signature par les époux [W] de la promesse de vente du 13 avril 2021.

En outre, la SCI VERVERONDA produit un procès-verbal de constat en date du 02 juin 2020 faisant état de la présence, rue Jules Lemercier, d’un panneau normalisé de permis d’aménager (n° PA 76647 15 00002) en lotissement un terrain d’une superficie de 53 844 m2 et comprenant 66 lots, délivré le 06 janvier 2020, au bénéfice de FRANCE EUROPE IMMOBILIER.

Il ressort également de l’attestation de vente en date du 03 septembre 2021 que la parcelle de terrain à bâtir acquise par la SCI VERVERONDA auprès de FRANCE EUROPE IMMOBILIER sur laquelle a été édifiée la construction litigieuse faisait partie des 66 lots (lot 29) concernés par ce projet d’aménagement, ce dernier ayant été autorisé par un arrêté en date du 08 décembre 2015.

Enfin, l’évolution du quartier où se situe la maison acquise par les époux [W], telle qu’elle ressort des images satellites produites par la SCI VERVERONDA, démontre que la plupart des lots concernés par ce projet d’aménagement ont été construit entre 2016 et 2021, soit avant l’acquisition de leur bien par les époux [W].

Dès lors, l’ensemble de ces éléments établit que la construction immobilière litigieuse édifiée par la SCI VERVERONDA ne saurait, en elle-même, constituer pour les époux [W] un trouble anormal de voisinage.

— Sur perte de vue et d’ensoleillement

Il est rappelé que nul n’est assuré de conserver son environnement, en termes de vue et d’ensoleillement, dès lors que le plan local d’urbanisme permet des constructions susceptibles de le remettre en question. Ainsi, ce n’est que s’il est démontré que la perte d’ensoleillement ou de vue est significative et présente un caractère anormal par rapport aux inconvénients anormaux qu’une indemnisation peut être envisagée, même si par ailleurs l’immeuble est conforme aux règles d’urbanisme applicables.

Compte tenu de ce qui a été précédemment jugé, il apparait que la maison des époux [W] ne se trouvait pas, avant l’édification de l’immeuble litigieux, en pleine campagne et éloignée de toute forme d’habitation.

En outre, il apparait que la construction et les caractéristiques de l’immeuble construit par la SCI VERVERONDA n’ont rien d’anormal par rapport à la zone où il se situe dans la mesure où il s’agit, d’après le procès-verbal de constat du 25 février 2022 versé aux débats par les époux [W], d’une maison d’un étage avec combles.

Si les photographies figurant dans le procès-verbal précité ainsi que celles produites par les demandeurs montrent la présence d’une construction en face de leur maison, elles n’offrent pas de comparatif entre la situation avant et après édification. Ces photographies ne permettent pas non plus d’établir la vue dégagée et le niveau d’ensoleillement dont ils bénéficiaient auparavant, ni l’étendue de la perte de vue et d’ensoleillement qu’ils estiment dorénavant subir.

Dès lors, la construction du bien immobilier litigieux par la SCI VERVERONDA et les désagréments qui en découlent pour les époux [W] en termes de perte de vue et d’ensoleillement ne caractérisent pas un trouble anormal de voisinage.

— Sur la perte d’intimité

Il ressort du procès-verbal de constat du 25 février 2022 que la construction litigieuse offre des vues sur le jardin des demandeurs via quatre fenêtres situées au 1er étage, ce qui ressort également des photographies prises par les époux [W]. Ces fenêtres sont également visibles depuis l’intérieur de la maison des époux [W].

Le Tribunal relève cependant qu’elles sont de taille limitée et qu’elles ne correspondent ni à des baies vitrées, ni à des terrasses ou à des balcons. Les deux plus centrales d’entre elles n’ont qu’un seul ouvrant.

Il est par ailleurs observé que ni la maison des demandeurs, ni la maison des défendeurs ne sont construites à proximité immédiate de la limite séparative. Les défendeurs mentionnent une distance de l’ordre de 25 mètres, qui n’est pas contestée.

Cette distance, couplée au dimensionnement limité des fenêtres, ne permet pas de caractériser le caractère anormal du trouble des époux [W] du fait d’une perte d’intimité, étant là encore rappelé qu’ils ont fait le choix d’acquérir un terrain dans un lotissement dont la parcelle voisine fait partie, et qui avait vocation à être construite.

II- Sur les demandes indemnitaires

Les époux [W] échouant à démontrer le caractère anormal du trouble de voisinage résultant de la construction édifiée sur la parcelle voisine par la SCI VERVERONDA, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

III- Sur la demande d’expertise judiciaire

Conformément à l’article 144 du code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnés en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 146 alinéa 2 du même code précise néanmoins qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, les époux [W] échouant à établir le caractère anormal du trouble de voisinage, aucune mesure d’instruction ne saurait être ordonnée à cette fin.

Dès lors, les époux [W] seront déboutés de leur demande.

IV- Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 ».

Les époux [W], succombant majoritairement à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Par ailleurs, l’équité commande de les condamner à régler à la SCI VERVERONDA la somme de 2 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

— DEBOUTE les époux [W] de leurs demandes ;

— CONDAMNE les époux [W] à régler à la SCI VERVERONDA la somme de 2 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE les époux [W] aux dépens.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,