N° RG 25/00522 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E2OM

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER, de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Benoît MARTIN, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [L], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Octobre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 18 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à :

M^e Roger LEMONNIER

Copie à :

M. [O] [L]

M. Le Préfet du département

R.G. N° 25/00522. Jugement du 18 décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé à effet au 18 juillet 2024, [Z] [W] a donné à bail à Monsieur [O] [L] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 629 euros, charges de copropriété inclus.

Par acte séparé, le bailleur a également conclu le 17 juillet 2024 un contrat de cautionnement Visale avec la S.A.S. Action Logement Services.

Les loyers n’ont pas été payés par Monsieur [O] [L].

Par acte de commissaire de justice remis à personne en date du 21 janvier 2025, la S.A.S. Action Logement Services a fait notifier à Monsieur [O] [L] un commandement de payer la somme de 3774 euros au titre des loyers et des charges impayés indemnisés par la caution, à la suite de la quittance subrogative établie le 11 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, la S.A.S. Action Logement Services a fait assigner Monsieur [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] auquel il est demandé, sans qu’il y ait lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de M. [O] [L] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [O] [L] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 6 919 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 janvier 2025 sur la somme de 3 774 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Monsieur [O] [L] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que les paiements réalisés seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner Monsieur [O] [L] à payer à Action Logement Services la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989, par voie électronique le 25 juin 2025.

Lors de l’audience du 2 octobre 2025, le Juge des contentieux de la protection a indiqué ne pas disposer d’une évaluation sociale de la situation du preneur, ce dernier n’ayant pas donné suite aux sollicitations du service social.

A l’audience du 2 octobre 2025, les parties ont comparu.

La SAS Action Logement Services a actualisé sa créance à la somme de 8 806 euros arrêtée au jour de l’audience au 2 octobre 2025. Pour le surplus, elle s’en est rapportée aux termes de l’assignation. Elle a maintenu sa demande de constat de la résiliation et s’en rapportait sur la demande de délai formulée par le défendeur.

Monsieur [O] [L] a reconnu la dette tant en son principe et son montant, indiquant qu’il n’avait jamais réglé le loyer. Il expliquait qu’il percevait à l’époque des allocations chômage pour un montant de 880 euros et était redevable d’une pension alimentaire de 116 euros pour ses deux enfants. Il précisait avoir quitté le logement un mois avant l’audience après avoir effectué un état des lieux. L’intéressé n’était pas opposé à la résiliation du contrat, et sollicitait un délai de paiement de 50 euros par mois pour régler sa dette locative.

Sur interrogation du juge, Monsieur [O] [L] a déclaré ne pas avoir effectué des démarches relatives à une procédure de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action :

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1, de la loi du 6 juillet 1989, sont applicables aux logements meublés. Selon l’article 2306 du code civil dans sa version en vigueur du 24 mars 2006 au 01 janvier 2022, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ses dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, I. Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire.

A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article .

II.- Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. (…).

Les présentes dispositions, tirées de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, trouvent à s’appliquer aux assignations délivrées postérieurement à cette date.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services fait état à l’audience d’un contrat de cautionnement en date du 17 juillet 2024 et de quittances subrogatives régulièrement établies et d’un décompte incluant le règlement VISALE.

Il résulte des éléments précités que le bailleur a fait jouer l’engagement de la caution pour des loyers et charges dus pour la période allant d’août 2024 à septembre 2025 pour un total de 8 806 euros.

Il est établi que la caution peut exercer en tant que subrogée dans les droits du bailleur l’action en résolution de bail et toutes actions qui appartiennent au bailleur notamment afin de recouvrer les sommes dues et d’éviter l’accroissement de la dette.

En outre, la SAS Action Logement Services justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 22 janvier 2025.

Il est également produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

L’assignation a été déposée au Greffe au moins 15 jours avant la date d’audience.

L’action est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement, la résiliation du bail et l’expulsion :

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail incluant une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer en date du 21 janvier 2025 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

*

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte actualisé permet de constater que Monsieur [O] [L] n’a pas repris le paiement des loyers avant la date de l’audience.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de délai de paiement formulée par Monsieur [O] [L].

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail à la date du 21 mars 2025.

*

Il importe de relever que si Monsieur [O] [L] a déclaré à l’audience avoir quitté le logement un mois avant l’audience et avoir effectué l’état des lieux avec une société, il ne justifiait pas de cet état des lieux ni de la remise des clés. En outre, la SAS Action Logement Services a maintenu à l’audience ses demandes introductives, comprenant outre la demande de résiliation, celle d’ordonner en conséquence l’expulsion du preneur.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [L] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

La résiliation de contrat ayant été précédemment constatée, il convient dès lors de considérer que Monsieur [O] [L] a occupé ainsi les lieux sans droit ni titre, et a occasionné par ce fait, un préjudice à ACTION LOGEMENT SERVICES qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges.

Cette indemnité sera due à compter du 22 mars 2025 et jusqu’à la justification de la complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande relative à la dette locative :

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il ressort des éléments versés aux débats et actualisés à l’audience que le montant total des sommes dues par [O] [L] à la SAS Action Logement Services s’élève à la somme totale de 8 806 euros, correspondant aux loyers et charges ainsi qu’aux indemnités d’occupation.

Monsieur [O] [L] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [L] à verser à Action Logement Services la somme de 8 806 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation dus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025 sur la somme de 3 774 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais du procès :

Sur les dépens :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [O] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [O] [L] condamné aux dépens, sera en outre condamné à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 800 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement, est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action en résiliation ;

DEBOUTE Monsieur [O] [L] de sa demande de délai ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 21 mars 2025 ;

AUTORISE le bailleur, à défaut pour Monsieur [O] [L] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, au montant des loyers et charges, et ce, à compter du 22 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8 806 € au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation dus selon le décompte arrêté au 2 octobre 2025 ;

R.G. N° 25/00522. Jugement du 18 décembre 2025

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025 sur la somme de 3 774 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation, avec les intérêts légaux, qui ne pourra être réclamée qu’à compter de la date du décompte actualisé réalisé à l’audience ; et DIT que cette somme sera à régler à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur justification de quittances subrogatives ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [O] [L] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT