TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2025

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Mars 2025

N° RG 24/02608 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5AB7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 2], prise en la personne de son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [O] [B]

née le 30 Juillet 1977 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Oriane LOBBENS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [H] [K]

né le 01 Septembre 1976 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Oriane LOBBENS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Y] [J] [R]

né le 13 Mai 1991 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Mehdi MEDJATI de la SELARL CABINET STATERAVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

Le syndic de la copropriété sise [Adresse 3], la société FONCIA [Localité 6], a été alertée par un courrier du 6 janvier 2021 d’une des copropriétaire, Madame [V] [N], de ce qu’une mansarde au 6e étage était occupée à titre de logement dans des conditions ne répondant manifestement pas aux normes d’habitabilité ni au règlement de copropriété, avec une extension sur les parties communes entravant l’accès en cas d’incendie.

Par ailleurs, il était déploré l’installation de climatisation par Madame [B] et Monsieur [K], dégradant la façade et la porte d’entrée.

Le juge des référés, sur saisine de Madame [N], a, par ordonnance du 15 décembre 2023, condamné in solidum les syndics successifs à mettre en œuvre les résolutions concernant ces points de blocage qui avaient été prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 octobre 2021, sous astreinte provisoire de 100€ par jour de retard à compter d’un mois après le prononcé le la décision et pendant 3 mois.

***

Par assignations des 5 et 6 juin 2024, Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] a fait attraire Madame [O] [B], Monsieur [H] [K] et Monsieur [Y] [L], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire,

— Ordonner à :

— Madame [O] [B] et Monsieur [H] [K]

— de faire cesser les atteintes aux parties communes initiées par leurs soins, sous astreinte de 500€ par jour à compter de la décision,

— de déposer les blocs de climatisation sur la façade de l’immeuble, sous astreinte de 500€ par jour à compter de la décision,

— de remettre en état les parties communes par les travaux entrepris illégalement et constatés par commissaire de justice (façade et porte d’entrée), sous le contrôle du syndic et de l’architecte de la copropriété, sous astreinte de 500€ par jour à compter de la décision,

— Monsieur [Y] [L]

— de faire cesser l’occupation et les atteintes aux parties communes initiées par ses soins ou ceux de ses locataires, sous astreinte de 500€ par jour à compter de la décision,

— de remettre en état les parties communes les atteintes constatées par commissaire de justice (pièce d’eau et couloir donnant accès aux mansardes), sous le contrôle du syndic et de l’architecte de la copropriété, sous astreinte de 500€ par jour à compter de la décision,

— de détruire la porte installée illégalement sur les parties communes et bloquant l’accès à la toiture, sous le contrôle du syndic et de l’architecte de la copropriété, sous astreinte de 500€ par jour à compter de la décision,

— Condamner solidairement Madame [O] [B], Monsieur [H] [K] et Monsieur [Y] [L] au paiement de

— la somme 5000€ à titre de provision sur le préjudice subi,

— la somme 3000€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il souligne que les travaux ont été faits sans autorisation en violation du règlement de copropriété, qu’ils affectent les parties communes et la destination de l’immeuble, et que, s’agissant de l’occupation du couloir du 6e étage, transformé en sanitaire privatisé par l’occupant de la chambre de bonne, une porte bloquant l’accès à la toiture. Il produit un constat de commissaire de justice en date du 26 juillet 2021.

A l’audience du 28 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, et conclut au rejet des demandes à son encontre, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter. Concernant l’attestation rédigée par Monsieur [G], produite par note en délibéré par Madame [O] [B] et Monsieur [H] [K], il affirme qu’il s’agit d’allégations mensongères, les extracteurs de climatisation ayant été selon lui enlevés en 2018.

Madame [O] [B] et Monsieur [H] [K] ont soulevé in limine litis la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires, s’agissant de la demande de dépose d’un climatiseur qui est une action personnelle et non une action réelle, soumise au délai de prescription décennal. Ils produisent une capture d’écran « street view » montrant la présence des climatiseurs en 2008, et une attestation de l’ancienne propriétaire, Monsieur [S] [G], qui déclare que lors de son acquisition de l’appartement en janvier 2018, le système de climatisation était déjà en façade. Subsidiairement, ils sollicitent un délai de 2 mois pour procéder à la dépose et à la remise en état, n’ayant jamais auparavant été destinataires d’une demande de faire cesser le trouble. Ils concluent par ailleurs au rejet de la demande au titre de la provision à valoir sur le préjudice, non justifié, comme celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et demandent la condamnation du demandeur à leur payer la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [Y] [L] a sollicité qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé, les demandes à son encontre étant privées d’objet, la remise en état des désordres, telle que demandée par la résolution en assemblée générale des copropriétaires, ayant été entreprise, après congé donné à la locataire. Il produit un constat d’huissier en date du 8 octobre 2024. Il sollicite la somme de 1000€ au titre des frais irrépétibles, le syndic ayant parfaitement été informé selon lui de l’effectivité de ces travaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur les demandes principales

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Concernant les demandes de cessation des atteintes aux parties communes et de remises en état :

Les demandes à l’encontre de Monsieur [Y] [L] se heurtent à des contestations sérieuses, dans la mesure où les constats d’huissiers produits et les courriers de la part du propriétaire adressés au syndic démontrent que les travaux de remise en état et notamment la destruction de la porte ont été réalisés, sans qu’il soit établi qu’à ce jour demeure un trouble manifestement illicite.

Elles seront donc rejetées.

Il y a lieu de constater que les demandes à l’encontre de Madame [O] [B] et Monsieur [H] [K] correspondent en réalité à une seule demande, à savoir la remise en état des parties communes par la dépose des blocs de climatisation, posés sans autorisation, et la remise en état des désordres occasionnés par cette installation et les fuites qui en découlent, sur la façade et sur la porte d’entrée, sous le contrôle du syndic et de l’architecte de la copropriété, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la décision.

Il résulte des débats et de l’examen des pièces produites, en l’espèce les constats d’huissier, les différentes captures de « street views » faisant apparaître que les climatisations ont été changées à plusieurs reprises et écartant la prescription invoquée, le procès-verbal de l’assemblée générale qui donne dès 2021 clairement injonction aux propriétaires de déposer les blocs en façade, que la demande n’est pas sérieusement contestable.

Il convient ainsi d’ordonner à Madame [O] [B] et Monsieur [H] [K] sous astreinte provisoire de 100€ par jour de retard passé le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, la dépose des blocs de climatisation en façade ainsi que la réalisation des travaux de remise en état des dommages constatés sur la façade et sur la porte d’entrée, sous contrôle du syndic et de l’architecte de la copropriété.

Concernant la demande de provision :

La teneur prévisible de l’appréciation du juge du fond revêt en l’espèce un caractère trop aléatoire ou incertain pour permettre l’allocation d’une provision quelconque. Il ne saurait y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

Madame [O] [B] et Monsieur [H] [K], qui succombent principalement à l’instance, supporteront in solidum les dépens de la présente instance en référé.

Il y a lieu d’allouer à Monsieur [Y] [L] la somme de 800€ au titre des frais irrépétibles, qui seront à la charge du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser au demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, Madame [O] [B] et Monsieur [H] [K] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1000€ à ce titre.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Condamnons Madame [O] [B] et Monsieur [H] [K] à procéder à la dépose des blocs de climatisation en façade ainsi que la réalisation des travaux de remise en état des dommages constatés sur la façade et sur la porte d’entrée, sous le contrôle du syndic et de l’architecte de la copropriété ;

Condamnons in solidum Madame [O] [B] et Monsieur [H] [K] au paiement d’une astreinte provisoire de 100€ par jour de retard passé le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce pendant 6 mois, à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] de ses demandes à l’encontre de Monsieur [Y] [L] ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] de sa demande de provision sur son préjudice ;

Condamnons Madame [O] [B] et Monsieur [H] [K] aux dépens de l’instance en référé ;

Condamnons in solidum Madame [O] [B] et Monsieur [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], à payer à Monsieur [Y] [L] la somme de 800€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT