TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [U] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08785 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5RV

N° MINUTE :

9/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 avril 2026

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1]

ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire J114

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [S]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 avril 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08785 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5RV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mars 2021, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après « RIVP ») a consenti un bail d’habitation à M. [U] [S] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2064,44 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [S], le 16 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, la RIVP a fait assigner M. [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [U] [S] avec toutes conséquences de droit, autoriser la séquestration et le transport des biens éventuellement laissés dans les lieux aux frais, risques et périls de la partie expulsée et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à titre principal, à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux et à titre subsidiaire, à deux fois le montant du loyer en principal 2412,77 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion si nécessaire

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience ; il en a été fait lecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 février 2026.

La RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 3949,02 euros arrêté au 21 janvier 2026, terme décembre 2025 inclus. Elle indique que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant mais que, pour autant et compte tenu de la situation du défendeur, il s’associe à la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulée par ce dernier.

M. [U] [S] a comparu. Il ne conteste pas la dette. Il indique avoir repris le versement du loyer courant avant l’audience car il a effectué un règlement le 26 janvier 2026. Il sollicite le maintien dans les lieux, la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Il est âgé de 51 ans, il occupe un emploi de gardien au sein d’une maison de retraite de la ville de [Localité 1] depuis 14 ans. Il a rencontré d’importantes difficultés financières à la suite du décès de son père en 2024 : il a dû assumer tous les frais d’obsèques. Il a rencontré une assistante sociale ; un dossier FSL a été constitué. Il propose de régler 100 euros par mois pour apurer la dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 07 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 16 mars 2021 contient une clause résolutoire (art. VIII) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 13 juin 2025, pour la somme en principal de 2064,44 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu par tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 août 2025 minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleresse ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé par la bailleresse à l’audience, arrêté au 21 janvier 2026, que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Ce dernier indique toutefois avoir procédé au règlement et ce, le 26 janvier 2026. Quoiqu’il en soit la demanderesse a, au cours de débats, renoncé à cette condition compte tenu de la situation du défendeur et de l’accord intervenu s’agissant du plan d’apurement.

Au regard de l’accord des parties, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 janvier 2026, M. [U] [S] lui devait la somme de 3949,02 euros, terme décembre 2025 inclus.

Ce décompte n’est pas contesté.

En conséquence, M. [U] [S] est condamné à payer la somme de 3949,02 euros à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 juin 2025, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 16 mars 2021 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], d’une part, et M. [U] [S] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 5] [Localité 1] est résilié depuis le 13 août 2025 ;

CONDAMNONS M. [U] [S] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] la somme de 3 949,02 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2026, terme décembre 2025 inclus , avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025 ;

AUTORISONS M. [U] [S] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [S] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 août 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [U] [S] sera condamné à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [U] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 juin 2025, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 07 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection