TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 24/00831 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CMT3

SCI TE IMMO

C/

[P]

JUGEMENT DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

SCI TE IMMO représentée par son gérant

siren 828225029

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Laurent LEFEBVRE, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [F] [P]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

Monsieur [X] [P]

né le 22 Juin 1975 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 13 mai 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 décembre 2018, la société civile immobilière TE IMMO (ci-après désignée la SCI TE IMMO) a donné à bail à Madame [F] [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 550 euros payable d’avance au plus tard le 05 de chaque mois.

Suivant acte sous seing privé du même jour, Monsieur [X] [P] s’est porté caution solidaire à l’égard de la bailleresse des engagements pris par la locataire.

Un commandement de payer aux fins de résiliation judiciaire du bail a été délivré à Madame [F] [P] en date du 14 septembre 2023, la mettant également en demeure de justifier de l’occupation des lieux.

Ce commandement a été dénoncé à la caution suivant acte d’huissier de justice du 19 septembre 2023.

Par exploits d’huissier de justice en date du 25 mars 2024, dénoncés le 27 mars suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SCI TE IMMO a fait assigner Madame [F] [P] et Monsieur [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

prononcer la résiliation du bail,ordonner l’expulsion de Madame [F] [P] de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, du logement sis [Adresse 4] et ce au besoin avec le concours de la force publique,condamner solidairement Madame [F] [P] et Monsieur [X] [P] au paiement :de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2024, soit la somme de 4 438 euros,du commandement de payer aux fins de résiliation judiciaire du bail soit un montant de 153,48 euros et de sa dénonce CCAPEX soit un montant de 24,77 euros,de la dénonciation du commandement à la caution soit un montant de 75,11 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

des loyers et provisions sur charges des mois d’avril 2024 et suivants jusqu’au prononcé de la résiliation du bail, soit la somme de 550 euros par mois, outre les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des lieux, ladite indemnité étant majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et ajustée de la régularisation des charges et du dépôt de garantie,de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civilede la somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-1 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,ordonner la capitalisation des intérêts échus dus sur une année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens,rappeler l’exécution provisoire de la décision.

Convoquée aux fins de diagnostic social et financier, Madame [F] [P] ne s’est pas présentée, de sorte qu’un bordereau de carence a été établi le 16 mai 2024 par la DDETS de la Meurthe-et-Moselle.

A l’audience du 28 mai 2024, le juge des contentieux de la protection a prononcé la caducité de la citation pour défaut de comparution de la demanderesse.

Suite à la requête de la SCI TE IMMO, un relevé de caducité a été ordonné et les parties ont été convoquées à l’audience du 10 septembre 2024, lors de laquelle l’affaire a été renvoyée au10 décembre 2024, à la demande de l’avocat des défendeurs.

L’affaire a ensuite fait l’objet de plusieurs renvois à la demande du conseil des défendeurs, puis un ultime et dernier renvoi a été accordé pour l’audience du 13 mai 2025.

A cette audience, la SCI TE IMMO, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et s’est opposé à un nouveau renvoi.

Madame [F] [P] et Monsieur [X] [P], représentés par leur conseil, ont à nouveau sollicité un renvoi.

Compte-tenu des nombreux renvois déjà accordés et de l’avertissement donné à l’audience du 25 mars 2025 qu’il s’agissait d’un dernier renvoi, l’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Suivant l’article 24 III de la même loi, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

Selon l’article 24 IV de la loi du 06 juillet 1989, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux, conformément aux dispositions susvisées.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que la résolution met fin au contrat et qu’elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.

En l’espèce, l’historique des paiements fait ressortir l’existence d’une dette locative depuis septembre 2022.

Il apparait que depuis mai 2023 aucun versement n’a été effectué.

Le manquement de Madame [F] [P] à son obligation contractuelle de régler le loyer mensuel au terme convenu est donc caractérisé et suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail dont les effets seront fixés au jour du prononcé du présent jugement.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Madame [F] [P] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice à la bailleresse qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant Madame [F] [P] à payer à la SCI TE IMMO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours, soit la somme de 550 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’était le loyer, à compter d’août 2025, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée, en ce que l’article 1231-6 du code civil applicable en matière contractuelle exige la preuve d’une mise en demeure, ce dont la demanderesse ne justifie pas pour chaque échéance.

Il convient par ailleurs d’observer que seule la personne qui occupe les lieux après la résiliation du bail est responsable de l’occupation sans droit ni titre des lieux et est donc tenue en principe de l’indemnité d’occupation, les défendeurs n’étant coresponsables d’un même dommage subi par le bailleur que lorsqu’ils se maintiennent ensemble dans les lieux.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Or, au cas d’espèce, la solidarité n’est prévue dans l’acte de cautionnement signé par Monsieur [X] [P] que pour « le paiement des loyers, des charges, des réparations locatives, des impôts et taxes et des éventuels frais de procédure pouvant être dus en vertu du contrat de location ». Elle ne s’applique donc pas à l’indemnité d’occupation due après la résiliation du bail.

En conséquence, au regard de ces éléments, l’indemnité d’occupation sera mise à la charge de Madame [F] [P] uniquement.

Sur les sommes dues

Il est rappelé que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie, notamment, des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement, des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de la sommation de payer.

L’article 1343-2 du même code prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI TE IMMO réclame la somme de 4 438 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 11 mars 2024 figurant dans le corps de l’assignation, et verse aux débats les justificatifs des sommes réclamées et notamment des charges locatives réellement exposées.

Il convient en outre d’y ajouter les mensualités d’avril 2024 à juillet 2025, soit 8800€ (16x550€).

Il résulte des mentions portées sur l’acte de cautionnement que Monsieur [X] [P] s’est engagé solidairement pour le paiement des loyers et des charges. Ce cautionnement ne comporte aucune indication de durée ni de montant maximal.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [F] [P] et Monsieur [X] [P] seront condamnés solidairement à payer à la bailleresse la somme de 13 238€ euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024, date de l’assignation, sur la somme de 4438€ et à compter de la présente décision pour le surplus.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, l’attitude fautive invoquée à l’encontre des défendeurs, génératrice d’un dommage distinct de celui d’ores et déjà indemnisé par les dispositions qui précèdent, n’est pas démontrée.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [F] [P] et Monsieur [X] [P] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (153,48 euros), de sa dénonce à la CCAPEX (24,77 euros) et de sa signification à la caution (75,11 euros).

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SCI TE IMMO les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. Madame [F] [P] et Monsieur [X] [P] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 300 euros sur le fondement des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande de la SCI TE IMMO recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 15 décembre 2018 entre la SCI TE IMMO et Madame [F] [P] concernant les locaux situés [Adresse 4], à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [P] d’avoir libéré le logement et ses accessoires sis [Adresse 4], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [F] [P] à la somme de 550 euros et CONDAMNE Madame [F] [P] à payer à la SCI TE IMMO cette indemnité d’occupation, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges dûment justifiées ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’était le loyer ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [P] et Monsieur [X] [P] à payer à la SCI TE IMMO la somme de 13 238euros au titre de l’arriéré locatif, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024 sur la somme de 4438€ et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [P] et Monsieur [X] [P] à payer à la SCI TE IMMO la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [P] et Monsieur [X] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (153,48 euros), de sa dénonce à la CCAPEX (24,77 euros) et de sa signification à la caution (75,11 euros) ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge