TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Avril 2025

GROSSE :

Le 13/06/2025

à M^e DE [Localité 6]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13/06/2025

à Monsieur [X]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00774 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AFW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [X]

né le 03 Février 1994 à , demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 24 mai 2024, la SA UNICIL a donné à bail Monsieur [D] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Des loyers étant demeurés impayés, le 10 octobre 2024, la SA UNICIL a fait signifier à Monsieur [D] [X] un commandement de payer la somme de 2.085,97 euros, au titre d’impayés pour le logement, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 22 janvier 2025, la SA [Adresse 2] a attrait Monsieur [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef du logement au besoin avec le concours de la force publique ;l’autoriser à faire transporter les meubles et objets meublants dans un lieu tel qu’un garde-meuble de son choix, aux frais et risques de l’expulsé ; condamner Monsieur [D] [X] à lui payer :* la somme provisionnelle de 3.530,80 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, indexable selon les mêmes conditions que celles du bail, jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée le 3 avril 2025.

La SA UNICIL, représentée par son avocat, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa dette à un montant de 2.330,42 euros au 28 février 2025. La société bailleresse ne s’est pas opposée à la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire formulée par le locataire, sous réserve d’une clause irritante en cas de non respect du plan d’apurement.

Monsieur [D] [X] a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a fait valoir une reprise du paiement des loyers courants. Il a déclaré avoir rencontré des difficultés financières suite à un accident de travail et des problèmes administratifs dans le règlement de ses indemnités journalières. Il perçoit 1.500 euros de salaire par mois, son épouse vit en Algérie et il donne 400 euros de pension alimentaire à ses deux enfants à charge.

Un rapport de carence a été rendu pour le diagnostic social et financier du locataire qui ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé par le service chargé de l’établir.

Le délibéré a été fixé au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

En l’espèce, le bail conclu le 24 mai 2024 contient une clause résolutoire (article IX), prévoyant qu’elle ne sera acquise que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 octobre 2024 pour la somme en principal de 1.926,44 euros au titre d’un arriéré locatif.

Il résulte des décomptes du locataire, que les causes des deux commandements de payer n’ont pas été soldés dans le délai des six semaines imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 28 février 2025, que Monsieur [D] [X] reste à devoir la somme de 2.330,42 euros.

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 290,25 euros correspondant à des frais de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le surplus, Monsieur [D] [X] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il n’apporte pas la preuve de sa libération. Il sera donc condamné, par provision, à verser la somme de 2.040,17 euros à valoir sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.926,44 euros à compter du commandement de payer du 10 octobre 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des décomptes versés par UNICIL, que Monsieur [D] [X] a repris le paiement des loyers courants avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette permettant d’envisager son règlement dans les délais légaux, de la situation de Monsieur [D] [X], de la qualité et de l’accord de la bailleresse, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [D] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, UNICIL sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [D] [X], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, révisable selon les mêmes modalités et indices que ceux prévus dans le bail résilié, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

. le sort du mobilier garnissant le logement sera organisé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Monsieur [D] [X] supportera les entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [D] [X] sera en outre condamné à payer à la SA UNICIL une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour la présente instance et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mai 2024, entre la SA UNICIL et Monsieur [D] [X], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 21 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [X], à payer, à titre provisionnel, à la SA UNICIL, une somme de 2.040,17 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.926,44 euros à compter du commandement de payer du 10 octobre 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés au 28 février 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [D] [X] à s’acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 85 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [D] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA UNICIL sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Monsieur [D] [X] sera condamné à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, selon les mêmes modalités et indices de révision que ceux prévus au bail résilié, à compter du 21 novembre 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou leur expulsion ;le sort du mobilier garnissant le logement sera organisé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [X] à payer à la SA UNICIL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [X] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président