RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00218 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3GA

MINUTE N° : 55

Notification

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à :

Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 20 JANVIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société VAL D’OISE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [T] [I]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

VAL D’OISE HABITAT est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, VAL D’OISE HABITAT a fait signifier à Madame [T] [I] une sommation de payer pour un montant de 1155,39 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés sur ce bien.

Par notification électronique du 27 mai 2025, VAL D’OISE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2025, VAL D’OISE HABITAT a fait assigner Madame [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti par VAL D’OISE HABITAT à Madame [T] [I], ordonner l’expulsion immédiate de Madame [T] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble au choix du requérant, aux frais et risques de qui il appartiendra, condamner Madame [T] [I] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2747,63 euros au titre de la dette locative, outre le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de tous actes rendus nécessaires.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 9 septembre 2025.

À l’audience du 17 novembre 2025, VAL D’OISE HABITAT, représenté, actualise sa créance à la somme de 3980,60 euros, échéance d’octobre 2025 incluse, selon décompte arrêté au 7 novembre 2025.

VAL D’OISE HABITAT soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. VAL D’OISE HABITAT soutient qu’aucun règlement n’a été réalisé au cours de l’année 2025.

Madame [T] [I], régulièrement assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas,

il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [T] [I], assignée à l’étude de l’huissier, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur l’existence du contrat de location

Selon l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit a reçu un commencement d’exécution, la preuve de l’existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location est établi par écrit.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées, d’une part notamment des modalités de signification du commandement de payer, signifié à l’adresse du logement à la défenderesse, et de l’assignation signifiée également à cette adresse à la défenderesse, et d’autre part du décompte, qui laisse apparaître des paiements, que l’existence d’un contrat de location liant VAL D’OISE HABITAT et Madame [T] [I], portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], est établie.

Le contrat de location non écrit est valable et s’agissant d’un local à usage d’habitation, soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, VAL D’OISE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de VAL D’OISE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de la sommation de payer délivrée le 12 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 7 novembre 2025, que VAL D’OISE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [T] [I] à payer à VAL D’OISE HABITAT la somme de 3980,60 euros, au titre des sommes dues au 7 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à

3980,60 euros selon décompte au 7 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat à compter du 8 septembre 2025, date de l’assignation.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [I] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Par ailleurs, VAL D’OISE HABITAT ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration sera donc rejetée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [T] [I]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 septembre 2025, et Madame [T] [I] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [T] [I] à son paiement à compter du mois de novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [I] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de VAL D’OISE HABITAT les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de VAL D’OISE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre VAL D’OISE HABITAT d’une part, et Madame [T] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], au jour de l’assignation, le 8 septembre 2025,

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [I] de libérer les lieux loués et de restituer les clés à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, VAL D’OISE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

REJETTE la demande de VAL D’OISE HABITAT aux fins de séquestration des meubles,

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans le logement au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [T] [I] à compter du 8 septembre 2025, date de la résiliation judiciaire du bail, et jusqu’à la complète libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, déduction faites des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [T] [I] à payer à VAL D’OISE HABITAT la somme de

3980,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Madame [T] [I] à payer à VAL D’OISE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du terme de novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [T] [I] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

REJETTE la demande de VAL D’OISE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE