DOSSIER N° RG 25/01193 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-NGEK

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

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DEMANDEUR :

OPH HABITAT 76

112 boulevard d’Orléans

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représenté par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [U] [L]

12 rue de Rouen

Bât. François Mauriac

Esc 01 – Etg 01 – Appt 002

76500 ELBEUF

non comparant

Mme [Z] [D] épouse [L]

12 rue de Rouen

Bât. François Mauriac

Esc 01 – Etg 01 – Appt 002

76500 ELBEUF

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 14 Novembre 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail verbal à effet du 1er novembre 1986, l’OPAC DE LA SEINE-MARITIME a donné à bail, à titre onéreux, à Monsieur [U] [L] un logement situé 12, rue de Rouen, bâtiment François Mauriac, escalier 01, étage 01, appartement 002 à ELBEUF (76500).

Il lui a également consenti un bail, à effet du 1er décembre 1986, portant sur un garage n° 005800000, situé à la même adresse que le logement, contre le paiement d’un loyer mensuel de 109,26 francs, outre une provision sur charges.

Monsieur [U] [L] s’est marié avec Madame [Z] [D] le 18 juillet 2018 à JERADA, au Maroc. Leur mariage a été transcrit sur les registres d’état civil le 10 septembre 2018.

L’OPH HABITAT 76, venant aux droits de l’OPAC DE LA SEINE-MARITIME, a informé la Caisse d’Allocations Familiales des impayés de loyers des locataires le 13 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, l’OPH HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de faire :

prononcer la résiliation du bail portant sur le logement situé 12, rue de Rouen, bâtiment François Mauriac, escalier 01, étage 01, appartement 002 à ELBEUF (76500),constater la résiliation du bail portant sur le garage,ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L], ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux, si besoin avec le concours de la force publique,ordonner que Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L] supporteront les frais pour parvenir à la libération des lieux et à la restitution des locaux loués, et notamment ceux d’expulsion tels que serrurier, déménageur, constat des lieux,condamner solidairement Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L] au paiement :de la somme de 5 273,12 au titre de la dette locative arrêtée au 24 février 2025, ainsi qu’aux loyers et charges dus jusqu’à la résiliation du bail,d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à complète libération des lieux,de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,des dépens,rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 19 juin 2025.

A l’audience du 14 novembre 2025, l’OPH HABITAT 76, représenté par son conseil, reprend l’ensemble de ses demandes et actualise sa demande en paiement à la somme de 10 782,75 euros, selon décompte arrêté au 6 novembre 2025. Il indique que les locataires n’ont plus fait de paiement depuis le mois d’août 2024. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [U] [L], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [Z] [D] épouse [L], citée à sa dernière adresse connue par le biais d’un procès-verbal de recherches infructueuses n’a pas comparu, et ne s’est pas faite représenter.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu par le greffe, indiquant que les locataires ne s’étaient pas présentés aux rendez-vous proposés par le CCAS.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 15 janvier 2026.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur l’absence des défendeurs :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [U] [L], cité à l’étude du commissaire de justice, et Madame [Z] [D] épouse [L], citée par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande aux fins résiliation judiciaire du bail concernant le logement :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH HABITAT 76 le 13 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 rapporte la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail à effet du 1er décembre 1986, concernant le garage, l’assignation du 20 mai 2025 et un décompte arrêté à la date du 6 novembre 2025.

Ce décompte fait état d’une dette de 10 782,75 euros, au titre des loyers et charges impayés concernant le logement et le garage, déduction faite des frais d’assignation, entrant dans les dépens.

Il ressort de ce décompte que le bailleur réclame aux locataires des frais d’assurance à compter du mois de janvier 2024, d’un montant mensuel de 3,22 euros, puis, de 3,26 euros à compter du mois de juillet 2024 et enfin de 3,52 euros à compter du mois de septembre 2025, ce jusqu’au mois d’octobre 2025. Ces frais sont justifiés par le bailleur qui produit une mise en demeure adressée aux locataires, en date du 15 février 2023, de justifier de leur assurance contre les risques locatifs dans le délais d’un mois, faute de quoi il souscrirait à une assurance pour leur compte, récupérable auprès d’eux, comme le prévoit l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort également du décompte que des pénalités pour défaut de retour de l’enquête sur l’Occupation du Parc Social (OPS) sont réclamées aux locataires du mois de mars 2024 au mois de décembre 2024, d’un montant mensuel de 7,62 euros. L’OPH HABITAT 76 produit le courrier d’envoi de l’enquête OPS pour l’année 2024 aux locataires, en date du 28 septembre 2023, ainsi qu’un courrier de rappel d’y répondre, en date du 16 novembre 2023. Ces pénalités, facturées plus d’un mois après la lettre de rappel de répondre à l’enquête, sont donc justifiées par l’OPH HABITAT 76, conformément à l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L] étant mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 10 782,75 euros, au titre des sommes dues au 6 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail concernant le logement :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L] ont cessé de régler le loyer de leur logement depuis le mois d’août 2024, et ne le réglaient par régulièrement avant cette date, dès lors qu’il ressort du décompte qu’à compter du mois de janvier 2024, ils n’avaient fait que 4 versements au bailleur. Ces derniers n’ont également pas repris les paiements après la délivrance de l’assignation du 20 mai 2025.

Il s’agit d’un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 20 mai 2025, date de l’assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 mai 2025, Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L] à son paiement à compter de 20 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L] étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail concernant le garage :

L’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1225 du même code dispose quant à lui que

« la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

En l’espèce, le bail concernant le garage comporte une clause de résiliation de plein droit stipulant qu’à défaut de paiement du loyer à son échéance, ainsi que des redevances accessoires, le bail sera résilié un mois après un commandement ou une injonction de payer demeurés infructueux.

Or, l’OPH HABITAT 76 ne produit aucun commandement de payer adressé aux locataires avant la délivrance de l’assignation du 20 mai 2025. Il convient également de relever qu’il n’apporte pas la preuve de la réception des mises en demeure de payer qu’il produit, en date du 1er mars 2024 et du 1er juillet 2024. De surcroît, le bailleur ne formule aucune demande subsidiaire en prononcé de la résiliation de ce bail.

En conséquence, il y a donc lieu de rejeter la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail relatif au garage.

Sur les mesures accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de résiliation judiciaire du bail concernant le logement,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail à effet du 1er novembre 1986 liant l’OPH HABITAT 76 d’une part, et Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L] d’autre part, concernant les locaux situés 12, rue de Rouen, bâtiment François Mauriac, escalier 01, étage 01, appartement 002 à ELBEUF (76500), au jour de l’assignation, le 20 mai 2025,

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L] à compter du 20 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer du logement, sans révision le bail étant verbal, et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

REJETTE, concernant le garage, la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à effet du 1er décembre 1986 liant l’OPH HABITAT 76 et Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L]

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 10 782,75 euros au titre des loyers et charges du logement et du garage, ainsi que les indemnités d’occupation concernant le logement, arrêtés au 6 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L] à payer à l’OPH HABITAT 76 l’indemnité d’occupation mensuelle concernant le logement à compter du 7 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [L] et Madame [Z] [D] épouse [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de l’assignation et de sa notification à la Préfecture,

DÉBOUTE l’OPH HABITAT 76 de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec le président.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT