TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Novembre 2025

Président : M. MARECHAL, Juge placé

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Septembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 novembre 2025

à M^e Laura SARKISSIAN

Le 21 novembre 2025

à M^e NOIROT-FERNANDEZ

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06046 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QDI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association FONDATION DE FRANCE- VENANT AUX DROITS DE LA SCI ENTREPRISE SAVIO ET CIE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laura SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [R] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [S] [O] épouse [P], demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représentée par M^e Stéphanie NOIROT-FERNANDEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Un bail a été signé entre d’une part la Société Immobilière de Gestion et d’Administration, mandataire de la SCI ENTREPRISE SAVIO ET CIE et d’autre part Madame [S] [O] divorcée [P] et Monsieur [R] [P], le 7 octobre 2014, relatif à un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 650 euros, outre 170 euros de provisions pour charge.

Par acte notarié du 27 juillet 2015, la SCI ENTREPRISE SAVIO ET CIE a transmis son patrimoine social à la FONDATION DE FRANCE.

Des loyers étant demeurés impayés, la FONDATION DE FRANCE a fait signifier à Madame [S] [O] divorcée [P] et Monsieur [R] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 avril 2024, actes remis à domicile.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la Société Immobilière de Gestion et d’Administration a fait assigner Madame [S] [O] divorcée [P] (à personne) et Monsieur [R] [P] (à domicile) en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 21 novembre 2024.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 septembre 2025.

A cette audience, la FONDATION DE FRANCE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et de ses conclusions auxquelles il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions

Madame [S] [O] divorcée [P], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions auxquelles il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions.

Monsieur [R] [P] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIVATION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige ;

La FONDATION DE FRANCE produit la notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives des Bouches-du-Rhône le 16 avril 2024, des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [S] [O] divorcée [P] et Monsieur [R] [P], soit deux mois au moins avant l’assignation du 19 septembre 2024.

La FONDATION DE FRANCE produit la dénonciation de l’assignation à la préfecture en date du 20 septembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 21 novembre 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil ;

Vu les articles 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus ;

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés ;

Vu le bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire ;

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [S] [O] divorcée [P] et Monsieur [R] [P] par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024 pour un arriéré locatif de 2 561,93 euros.

Il résulte des différents décomptes locatifs produits que les causes du commandement de payer ont été intégralement payées à la date du 17 octobre 2024. Bien que ce paiement intégral intervienne postérieurement au délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, ce dernier constitue une contestation sérieuse devant le juge des référés saisi d’une demande de constat d’acquisition des effets d’une clause résolutoire, comme le soutiennent les défendeurs.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande et les demandes subséquentes.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Vu l’article 1231-7 du code civil ;

En l’espèce, Madame [S] [O] divorcée [P] conteste les sommes suivantes figurant à l’avis d’échéance du mois de novembre 2024 :

— Soldes charges 30/09/2023 : 738,81 euros ;

— Soldes charges 30/09/2022 : 301,95 euros ;

— Taxes ordures ménagères 2023 : 481 euros ;

— Taxes ordures ménagères 2022 : 450,20 euros ;

— Soit au total 1 971,96 euros représentant 74% de la dette locative invoquée par le bailleur.

En l’espèce, la copie partielle de ce qui semble être un avis de taxe foncière, produit par la FONDATION DE FRANCE, est insuffisante à justifier les sommes de 481 et 450,20 euros devant le juge des référés.

En outre, les trois pièces communiquées par la FONDATION DE FRANCE (répartition individuelle du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, répartition individuelle du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, et décompte locatif) sont insuffisantes à démontrer devant le juge des référés la régularité des régularisations des charges au titre des années 2022 et 2023.

En conséquence, ceci constitue également une contestation sérieuse, et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la FONDATION DE FRANCE.

Sur les dépens

En l’espèce, la FONDATION DE FRANCE, qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En l’espèce, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de la FONDATION DE FRANCE, partie perdante, ne pourra qu’être rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

RENVOYONS au principal les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARONS l’action de la FONDATION DE FRANCE venant aux droits de la SCI ENTREPRISE SAVIO ET CIE recevable,

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses,

DISONS n’y avoir lieu à référé,

REJETONS la demande de la FONDATION DE FRANCE venant aux droits de la SCI ENTREPRISE SAVIO ET CIE au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la FONDATION DE FRANCE venant aux droits de la SCI ENTREPRISE SAVIO ET CIE aux dépens,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe,

Le greffier, Le juge,