N° RG 25/00999 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76E7G

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

N° RG 25/00999 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76E7G

Minute :

JUGEMENT

Du : 15 Décembre 2025

M. [G] [O]

Mme [P] [X]

C/

M. [Y] [Z]

Copie certifiée conforme délivrée

à : [Y] [Z]

le : 15/12/2025

Formule exécutoire délivrée

à : [G] [O] et [P] [X]

le : 15/12/2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [G] [O]

[Adresse 10]

[Localité 3]

représenté par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Anne-Sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

Mme [P] [X]

[Adresse 10]

[Localité 3]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Anne-Sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 14 Octobre 2025 :

Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 14 mars 2022, Monsieur [G] [O] et Madame [P] [X] ont donné à bail à Monsieur [Y] [Z] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 756 euros, provision sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [G] [O] et Madame [P] [X] ont fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 2490,28 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 26 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, Monsieur [G] [O] et Madame [P] [X] ont fait assigner Monsieur [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, condamner Monsieur [Y] [Z] à leur payer les loyers et charges impayés soit la somme de 2560,23 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,condamner Monsieur [Y] [Z] à leur payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,condamner Monsieur [Y] [Z] à leur payer le montant de la clause pénale prévue dans le bail,condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [G] [O] et Madame [P] [X] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 26 décembre 2024, et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 14 octobre 2025.

A l’audience du 2 septembre 2025, Monsieur [G] [O] et Madame [P] [X] se sont engagés à produire un décompte actualisé pour la prochaine audience et Monsieur [Y] [Z] a indiqué qu’il avait réglé sa dette en ajoutant qu’il gérait un établissement et que ses difficultés financières provenaient d’une diminution temporaire de ses allocations chômage de l’ordre de 30 %.

A l’audience du 14 octobre 2025, Monsieur [G] [O] et Madame [P] [X], ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 738 euros, selon décompte en date du 1er octobre 2025.

Bien que régulièrement avisé de façon contradictoire du renvoi de l’affaire lors de l’audience du 2 septembre 2025, Monsieur [Y] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience du 14 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 23 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du litige.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 14 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 2.10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 décembre 2024, pour la somme en principal de 2490,28 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 février 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [Y] [Z] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [G] [O] et Madame [P] [X] produisent un décompte démontrant que Monsieur [Y] [Z] reste leur devoir la somme de 738 euros à la date du 1er octobre 2025.

Pour la somme au principal, Monsieur [Y] [Z], non comparant lors de la seconde audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 738 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu des versements effectués postérieurement au commandement de payer et à l’assignation.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans leur version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés et lorsque le juge a été saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par Monsieur [G] [O] et Madame [P] [X] démontre que Monsieur [Y] [Z] a repris le paiement des loyers puisqu’il s’est acquitté de la somme de 756 euros le 1er octobre 2025. Par ailleurs, il ressort des éléments du débat que Monsieur [Y] [Z] est en situation de régler sa dette locative dès lors qu’il a remboursé une partie importante de sa dette entre la délivrance du commandement de payer et l’audience, outre le fait qu’il indique que ses difficultés ont fait suite à une diminution de ses allocations chômage qui sont désormais régularisées.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [Y] [Z] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [Y] [Z] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [Y] [Z] sera alors tenu solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est précisé que Monsieur [Y] [Z] est autorisé à anticiper l’apurement de cette dette et la régler dans un délai inférieur si leurs ressources le lui permettent.

Sur la clause pénale :

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail contient à l’article 2.10 intitulé « clause résolutoire et clause pénale » une disposition qui prévoit qu’en cas de mise en jeu de la clause résolutoire, le dépôt de garantie demeurera acquis aux bailleurs en réparation du préjudice subi et qu’une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer serait due jusqu’à libération complète des lieux et restitution des clés.

Cette disposition s’analyse en une clause pénale contraire aux dispositions d’ordre public précitées, elle est donc réputée non écrite. Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les demandeurs ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2022 entre Monsieur [G] [O] et Madame [P] [X] et Monsieur [Y] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 26 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à verser à Monsieur [G] [O] et Madame [P] [X] la somme de 738 euros (décompte arrêté au 1er octobre 2025, incluant la mensualité d’octobre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Monsieur [Y] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 100 euros chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Y] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [G] [O] et Madame [P] [X] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [Y] [Z] soit condamné à verser à Monsieur [G] [O] et Madame [P] [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (soit à ce jour à 756 euros), jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à verser à Monsieur [G] [O] et Madame [P] [X] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,